加大政策支持力度提升租购供需匹配度|购房者_新浪财经

转自：中国经济时报

本报记者李晓红

随着政策陆续优化和落地实施，房地产市场正在悄然发生变化，购房者的选择和心态也在发生变化。购房者开始更多地考虑居住品质、价格合理性以及生活的便捷性。与此同时，在购房租房市场仍存在的结构错配问题值得关注和亟待解决。

购房决策更注重实际需求

“我们原计划是贷款买一套‘一步到位’的新房，但面对市场的不确定性和新房中难以预测的问题，所以决定购买配套更为成熟的二手房，这样不仅能减轻经济压力，而且也能减少一些风险。”在“五一”小长假期间，“90后”刘佳带着家人约房地产中介看了十几套二手房，但还没有找到完全符合她要求的房源。

中国经济时报记者在采访中发现，由于对收入预期的不确定性以及购房的高杠杆贷款，越来越多的购房者在作决策时更加谨慎，更注重实际需求。近段时间，性价比高、确定性强的二手房吸引了一批原本倾向于新房的购房者。

从事教育行业的李娟在购买新房和二手房之间徘徊了很久，最终还是购买了一套三居室的二手房。经过一番考察，她认为，这套三居室的二手房的楼层和户型朝向以及配套学校、园林等关键因素都比较符合她的要求，既符合一家人的居住需求，价格也相对合理，与此前相比下调了大约100万元。

刘佳告诉中国经济时报记者：“现在买房要根据自身需求和实际情况来选择，不希望有太大的经济压力，同时手里还能有宽裕的流动资金以备不时之需。”

“五一”假期期间，不少有购房需求的市民选择实地看房。链家工作人员小张告诉中国经济时报记者，现在不缺乏有置业需求的购房者，但购房者变得更加理智也更加“挑剔”。购房者开始更多地考虑居住品质、价格合理性以及生活的便捷性。不仅考虑医院、学校等相关配套，还要选实力房企的楼盘，要求地段好、品质高的住宅产品，物业服务水平也不能差。同时，房东们现在更愿意调整价格，以合理的市场价吸引买家。

随着一系列房地产利好政策落地显效，在一定程度上对购房者的心态起到积极促进作用。4月15日，中指研究院发布的《2024年3月居民置业意愿调研报告》显示，在经历了政策的密集出台后，居民的购房信心修复缓慢，购房入市节奏依旧保持谨慎。

究其原因，上海交通大学中国城市治理研究院国际与公共事务学院研究员张传勇告诉中国经济时报记者，一方面，居民对于未来房地产市场走势的预期依然不明确。很多家庭选择继续观望，甚至有些家庭预期房价会“下降”。对一些刚需群体来说，不稳定的市场预期意味着他们可能承受的住房资产波动风险相对较大而延迟购房计划。另一方面，人们对未来收入信心不足。虽然第一季度的调查显示，无论是全国居民人均可支配收入还是居民人均工资性收入均同比增长6个百分点以上，但人们对于未来经济的总体走势和家庭收入的预期并不明朗。加上过去几年中有不少居民经历过就业不稳定，导致家庭收入出现较大波动的情形，使得他们对未来的收入信心不足，这会直接影响家庭的购房贷款意愿和偿债能力。

58安居客研究院院长张波在接受中国经济时报记者采访时认为，当前，房地产市场整体处于下行阶段，房价还未企稳回升，购房者“买涨不买跌”的心理导致即使有购房需求，也会放缓入市脚步。同时，外部环境的不确定性依然存在，不少居民对于自身收入稳定性信心不足，导致整体居民部门存款率不断上升，提前还贷的现象也多有出现。此外，供需错配现象仍然存在，不少中小城市的市场供给量大，而需求不足，导致购房意愿度明显下降。大城市的增量供给并不能满足不断变化的人群需求，影响部分潜在购房者入场。

此外，上海财经大学投资系助理教授张莉认为，住房自有不再是普遍的需求目标。随着“租购并举”推进、人口数量结构变化、Z世代思想观念转变，住房的居住属性从自上而下和自下而上两个途径得到强化，出现“买不如租”的现象。

租购供需匹配度有待加强

在大城市，租房是住房消费的重要方式之一。然而，在住房租赁市场，职住分离、房屋品质、租赁价格、户型结构等方面的结构错配问题较为严重。

杨曼租住在北京昌平区的一个老旧小区，由于租住房屋的隔音较差，备受困扰，好在租金仅占工资的10%。“要是在公司附近租房的话，不仅是老旧小区，而且小户型房源短缺，居住成本较高，所以租房只能选择远郊区，接受每天2小时的通勤时间。”杨曼期望收入能逐年增长，能获得更好的租赁服务体验。

“青年租房群体偏好的靠近就业地的小户型、高品质房源非常有限。租赁住房的装修和维护状况都显著差于自有住房。”张莉表示，租房市场供需错配，品质较低、专业运营不足。

针对当前住房租赁市场存在的问题，张传勇建议，第一，优化市场租赁机制。应当培育专业化住房租赁机构，提高运营效率；同时，推动租购同权尽快落地，保障租户权益。第二，建立多元化供应体系，扩大保障房的房源供给。对于保障房的申请，应尽量简化申请流程，引入轮候志愿机制，减少申请人排队时间，以及提升个人申请的项目比例与轮候优先级。对于入住的租客，应创新社区治理模式，建立租户委员会，促进租购同权。

“从目前来看，低收入人群在租赁层面的保障还相对较弱，尤其是外来低收入群体，市场上缺乏大量稳定且租金低廉的租赁房源，而公租房在很多城市还是以优先保障本地户籍的原住民为主。扩大保障性租赁房源中可覆盖外来低收入人群的比例，将是个较为有效的手段。”张波认为，租赁房源的供需匹配度需进一步提升，尤其在产业集中、人群集中的区域，在交通便捷、配套完善的区域明显存在供不应求，不同城市需在供需总量平衡的基础上，进行结构性优化。

在张波看来，改善性购房的政策支持力度也有待进一步加大，目前包括首付和利率都是更有利于首套刚需，但大量的改善性购房群体本身也是自住需求，不但在交易过程中要承担更多税费，也需要承担更高的房贷成本，对于自住类的购房在政策方面应尽可能保持一致。

张莉则认为，从中长期来看，应契合居民居住品质提升需求，发掘房地产业发展新动能。要适应住房需求的趋势性变化，把握新建住房市场的结构性机会；聚焦居民的急难愁盼，通过微利可持续的旧房改造，提升存量住房的安全与品质；统筹市场化租赁与保障性租赁，满足多样化租住需求。