符合条件可享城镇土地使用税优惠

转自：中国税网

作者：霍志远 高立润 熊德翔 刘聪珊

中央财经委员会第四次会议指出，物流是实体经济的“筋络”，联接生产和消费、内贸和外贸，必须有效降低全社会物流成本，增强产业核心竞争力，提高经济运行效率。前段时间出台的《国务院关于印发〈推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案〉的通知》（国发〔2024〕7号）明确，加快“换新+回收”物流体系和新模式发展，支持耐用消费品生产、销售企业建设逆向物流体系或与专业回收企业合作，上门回收废旧消费品。2023年，财税部门延续了物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策，即2023年1月1日—2027年12月31日，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。该政策有助于降低物流企业的仓储成本。

适用主体必须符合规定条件

位于廊坊市安次区的顺帆物流有限公司，仓储用地18900平方米，所在城镇土地使用税税额标准为每平方米8元，同时符合物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策和“六税两费”减半征收优惠政策，2023年共计享受优惠11.6万元。那么，究竟哪些企业可以和廊坊市安次区的顺帆物流有限公司一样，享受城镇土地使用税优惠和“六税两费”减半征收优惠呢？

根据《财政部 税务总局关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第5号，以下简称5号公告）第二条，能享受城镇土地使用税优惠的物流企业，应同时符合三个条件：一是在经营范围方面，至少从事仓储或者运输一种经营业务，为工农业生产、流通、进出口和居民生活提供仓储、配送等第三方物流服务；二是在责任能力方面，实行独立核算、独立承担民事责任；三是在注册登记方面，在工商部门注册登记为物流、仓储或运输的专业物流企业。

值得注意的是，一些企业的经营范围虽然与“物流”相关，但可能并不符合5号公告的具体规定，如非独立核算的企业、仅从事货运信息咨询服务的企业等。符合5号公告规定的物流企业，还须同时满足占地面积、储存物资等条件，方可享受城镇土地使用税优惠。此外，根据5号公告，享受物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠的纳税人，既包括自用或出租大宗商品仓储设施用地的物流企业，也包括将大宗商品仓储设施用地出租给物流企业的单位或个人。

何为“大宗商品仓储设施用地”

物流企业享受城镇土地使用税优惠的用地，必须是大宗商品仓储设施用地。

具体来说，根据5号公告第二条，大宗商品仓储设施用地应同时符合两个条件：一是同一仓储设施占地面积应在6000平方米及以上；二是主要用于存储粮食、棉花、油料、糖料、蔬菜、水果、肉类、水产品、化肥、农药、种子、饲料等农产品和农业生产资料，煤炭、焦炭、矿砂、非金属矿产品、原油、成品油、化工原料、木材、橡胶、纸浆及纸制品、钢材、水泥、有色金属、建材、塑料、纺织原料等矿产品和工业原材料。

例如，甲物流企业在同一城市有两处仓储设施，A处占地9000平方米，用于存储粮食；B处占地5000平方米，用于存储化肥、农药。两处城镇土地使用税税额标准均为每平方米8元。

根据5号公告，“同一”仓储设施占地面积在6000平方米及以上的，才能享受优惠。甲物流企业的仓储设施分散在两地，应当分开判断是否符合优惠条件。位于A处的仓储设施占地9000平方米，且用于存储粮食，符合5号公告规定的仓储范围和面积标准，可以适用该优惠，应缴纳城镇土地使用税9000×8×50%=36000（元）；位于B处的仓储设施占地5000平方米，不符合5号公告规定，不可以享受该优惠，应缴纳城镇土地使用税5000×8=40000（元）。综上，甲物流企业共应缴纳城镇土地使用税36000+40000=76000（元）。

需要提醒的是，仓储设施用地包括仓库库区内的各类仓房（含配送中心）、油罐（池）、货场、晒场（堆场）、罩棚等储存设施和铁路专用线、码头、道路、装卸搬运区域等物流作业配套设施的用地。物流企业的办公、生活区用地及其他非直接用于大宗商品仓储的土地，不属于公告规定的减税范围，应按规定征收城镇土地使用税。

例如，乙物流企业占地10000平方米，自有仓储设施用于存储煤炭、焦炭。其中，仓房占地7000平方米，道路、装卸搬运区域占地2000平方米，办公、生活区用地1000平方米。该企业所在地城镇土地使用税税额标准为每平方米8元。根据5号公告，乙物流企业仓房7000平方米用地以及道路、装卸搬运区域2000平方米用地，属于政策规定的大宗商品仓储设施用地，可以享受城镇土地使用税优惠，具体纳税额为：（7000+2000）×8×50%=36000（元）；办公、生活区用地1000平方米，不属于政策规定的优惠范围，应按规定缴纳城镇土地使用税，具体纳税额为：1000×8=8000（元）。综上，乙物流企业共应缴纳城镇土地使用税36000+8000=44000（元）。

可叠加享受“六税两费”优惠

对于符合相关条件的物流企业而言，在享受5号公告优惠的同时，可叠加享受“六税两费”优惠。

《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号，以下简称12号公告）第二条明确，2023年1月1日—2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收房产税、城镇土地使用税等“六税两费”。第四条进一步明确，增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户已依法享受“六税两费”其他优惠政策的，可叠加减半征收优惠政策。

因此，同时符合5号公告和12号公告的企业，可以叠加享受“六税两费”优惠。

需要提醒的是，享受物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的纳税人，应按规定进行减免税申报，并将不动产权属证明、土地用途证明、租赁协议等资料留存备查。

（作者单位：国家税务总局河北省税务局、国家税务总局廊坊市税务局）

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