地铁地产生意经

文/乐居财经 曾树佳

元旦刚过，广州地铁地产便发布了一条推文，在回顾了楼市分化、宽松政策之后，提到了“开拓置业新局”。

内文里，它顺带对珑璟台、云庐、云城上品、云筑上品、江语上品苑等5个TOD楼盘，宣传了一番，自称作为地铁的运营者，更懂得“抢占优势”。

过去的2023年，广州地铁的地产全口径销售额，为271.06亿元，同比增长4.25%。在广州房企销售榜中，其排名第三位，仅次于越秀地产和保利发展。

不过，中诚信国际的评级报告显示，广州地铁持续大规模的轨道建设项目和地产投资，加大了资金缺口，它的经营发展，对外部融资有较强依赖性。

在地产经营模式方面，广州地铁的大多数项目，都是拿了地块之后，转让部分股权给其他房企，由后者操盘。在它的朋友圈里，合作方包括广州越秀地产、新世界发展、广州珠江实业集团等。

与深圳地铁入股万科类似，广州地铁也持有越秀地产19.9%股权，是越秀地产的第二大股东。

而广州地铁的股权投资，并不止这一项。

2020年至2022年，以及2023年前9月，它获得的投资收益，分别为22.15亿、14.72亿、14.13亿、15.36亿。这笔收益，一定程度上支撑起了其净利润。

找合作方操盘

经过多次增资扩股，广州地铁的注册资本为584.25亿元，由广州市人民政府持股100%。

作为广州市轨道交通类基础设施建设项目的投资运营主体，它主要负责广州城市轨道交通系统的工程建设、运营管理和附属资源开发经营。

乐居财经查阅获悉，广州地铁的业务类型，包括地铁运营服务、物业开发、资源经营、行业对外服务等。

2023年前三季度，上述四大业务板块的收入，分别为54.88亿元、21.01亿元、4.83亿元、22.79亿元、1.41亿元，占收入的比重为52.3%、20.02%、4.6%、21.72%。

其中物业开发的收入，已相较于去年同期，上升了约37.82%，该增长比例，为所有业务中最高。同期，广州地铁的物业开发毛利率为13.9%，也处于最高水平。

细数广州地铁的地产版图，其完工的项目，包括紫薇花园、地铁金融城、万胜广场、荔胜广场等，涵盖住宅、商业、公寓、写字楼、酒店多种业态。

一份评级报告显示，截至2023年3月末，该公司已建项目计划总投资92.82亿元，已投资82.68亿元，已销售金额55.64亿元，确认收入58.49亿元。

同期，广州地铁在建项目有11个，总投资1156.89亿元，累计已完成投资1044.77亿元；而公司拟建房地产开发项目共6个，预计总投资352.93亿元。

换言之，截至去年3月末，广州地铁在建与拟建的地产开发项目，还有465亿的资金诉求。

除了悦江上品、上官苑二期之外，广州地铁其余大部分项目，均采用合作开发模式。

具体操作为，由广州地铁成立不同项目公司获取土地，再将项目公司大部分股权，加一定溢价转让给合作方，并由合作方操盘。等到项目出售并偿还借款后，即可向广州地铁现金分红。

在广州地铁的朋友圈里，合作方包括广州越秀地产、新世界发展、广州珠江实业集团等，均是深耕广深的房企。

2022年5月，广州地铁一口气以165.19亿元，拿下石井水泥厂西地块、白云区东平地铁站综合开发、海珠赤沙车辆段和海珠区石榴岗南侧4宗地块。

去年7月，广州地铁又以底价21.97亿元，竞得广州白云设计之都三期2.1万平方米的纯宅地，建筑面积为8.44万平方米。

未来，对于新入手的部分地块，广州地铁或将继续践行合作开发模式。

不过，截至去年3月末，广州地铁在建的11个项目中，可销售总面积为579.69万平方米，206.19万平方米，去化率仅为35.57%。

股权投资“撑台面”

10天前，广州地铁集团董事长丁建隆，刚会见了上海电气管理层，探讨共谋轨交领域深化合作。

过去一段时间，项目开工、行业相关论坛上，多能看到出席并发表讲话的身影。

资料显示，丁建隆毕业于西南交通大学隧道与地下铁道专业，为市政工程高级工程师。历练多年后，自2016年，丁建隆便担任广州地铁集团董事长。

目前，他还担任旗下广州捷发房地产副董事长。

房地产子公司，在广州地铁集团里的分量，并不小。该集团目前拥有98家对外投资公司，其中归属于房地产业的，就有35家。

在主要的一级子公司里，有一家公司名为“广州市品臻房地产开发有限公司”（简称“品臻地产”），成立于2021年3月，注册资本为57.56亿元。

该公司分别由广州地铁集团、广州泉力实业，分别持股51%、49%。穿透可知，广州泉力实业是越秀地产的旗下公司。

2022年4月，越秀地产以约50.1亿元的代价，收购品臻地产49%股权。品臻地产是广州琶洲南TOD项目的开发运营实体。

上述例子，是广州地铁与典型房企，开展合作的缩影。而对于广州地铁来说，越秀地产是一个较为特殊的合作伙伴。

2019年2月底，越秀地产曾公告称，广州地铁拟以总代价约61.6亿港元，认购30.81亿股越秀地产股份，认购股份相当于发行后股份总数的19.9%。

自此之后，广州地铁成为了越秀地产第二大股东，且一直保持着该持股比例。

据相关资料显示，广州地铁集团的长期股权投资，主要为对轨道交通行业上下游产业相关公司及房地产开发项目公司的投资。

2023年9月末，该公司的长期股权投资，较上年末增加21.33%至613.86亿元，主要系对广州东北货车外绕线铁路有限公司、越秀地产股份有限公司、广州广花城际轨道交通有限公司和广东广佛西环城际铁路有限公司的投资规模增加所致。

乐居财经查阅获悉，2020年至2022年，以及2023年前9月，广州地铁集团获得的投资收益，分别为22.15亿、14.72亿、14.13亿、15.36亿。

而同期，其净利润分别为2.3亿、3.04亿、9.02亿、9.64亿。换言之，假如没有持续产生的投资收益，广州地铁集团将呈现出亏损的局面。

外部融资依赖

1月中旬，广州地铁便宣布发行2024年度第一期中期票据。该票据发行金额25亿元，发行期限5年，所得款项，用于偿还到期债务融资工具，或到期金融机构借款。

尽管广州地铁承诺，这笔融资款不用于金融投资、土地一级开发、商品房建设等，但它对于资金的需求，已摆到了台面上。

早在去年9月，广州地铁就曾公告称要发行中票，只是后来鉴于市场波动，暂时取消了发行计划。如今，融资计划得以重启，随后2024年的第二笔中期票据，也在筹备发行中提上日程。

乐居财经查阅获悉，2020年至2022年，及2023年前三季度，广州地铁经营活动产生的现金流量净额，分别为12.79亿、0.92亿、-69.29亿、11.73亿，呈现出了一定程度上的波动。

同期，其投资活动的现金流净额，分别为-441.5亿、-461.87亿、-457.7亿、-158.39亿，均为净流出状态。

而筹资活动的现金流净额，则为496.1亿、511.53亿、555.41亿、176.76亿，则为净流入状态。

中诚信国际的评级报告对此的判断是，广州地铁持续大规模的轨道建设项目和地产投资，加大了资金缺口，它的经营发展，对外部融资有较强依赖性。

目前，广州地铁的公司债务，以银行借款、债券发行为主。

截至2023年9月末，广州地铁的资产负债率，已从2020年末的45.73%提升至55.16%。不过，该公司可动用账面资金为314.91亿元，可为日常经营及债务偿还提供直接资金来源。

同时，其银行授信总额为6492.48亿元，尚未使用授信额度为4374.73亿元，有较为充足的备用流动性。

而由于有国资背景加持，广州地铁在债券市场表现较为活跃，它的在手债券批文有210亿元额度尚未使用。

另一方面，该公司的受限资产规模不大，截至2023年9月末，其受限资产余额89.06亿元，主要为用于抵押融资的存货，受限资产占当期末总资产的1.42%，存在一定的抵质押融资空间。

或有负债方面，除地产业务为商品房承购人提供公积金抵押贷款阶段性担保外，广州地铁无其他对外担保。

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