武汉住宅市场出清周期高位运行信心有待逐步恢复|武汉市_新浪财经

转自：中国经营网

本报记者张家振武汉报道

（武汉市住宅市场出清周期达21.5个月，处于历史高位。数据来源：中指数据库/戴德梁行研究部）

在经历全面取消楼市限购等利好政策提振、多次组织“房交会”和购房优惠补贴政策后，武汉楼市距离全面复苏回暖依然还有很长的路要走。

2024年1月16日，戴德梁行武汉公司最新发布的《2023年度武汉房地产市场回顾与展望》显示，2023年，武汉市住宅市场成交面积最终定格在1122.2万平方米，和2022年全年的1093.2万平方米相比，环比小幅上升2.7%；批准上市面积为925.2万平方米，同比下降7.5%。商品住宅成交均价总体保持平稳，由2022年的16039元/平方米小幅上升至16572元/平方米。

在戴德梁行方面看来，整体来看，武汉市住宅市场目前呈现“供需两弱”的处境，市场信心或需更多积极利好政策重塑。其中，从分区成交价格来看，在武汉市15个主要区域中，有10个区域价格出现下降。截至2023年12月底，武汉市住宅市场出清周期达到21.5个月的历史高位，并呈继续上升的趋势。

对此，戴德梁行武汉公司总经理周星在接受包括《中国经营报》等媒体记者采访时表示：“随着武汉都市圈的纵深推进，武汉新城建设成势见效，2023年武汉市经济呈现持续回升、进中向好的态势。未来，尽管房地产市场将持续受到供求压力的影响，但随着政策利好因素不断释放，预期信心将逐步恢复。”

楼市走势“前高、中低、后稳”

回顾2023年全国房地产市场发展情况，全年呈现出“先扬后抑”的发展趋势。戴德梁行方面分析认为，2023年上半年，受需求集中释放带动影响，全国住宅市场整体需求出现阶段性回升。然而，从2023年下半年开始，商品房销售额增速及销售面积增速降幅又开始呈现加大趋势，需求端有效需求仍不足。

从供应端来看，全国房地产开发投资增速在2023年一季度以后降幅有加大的趋势，2023年1—11月新开工面积增速下滑21.2%，整体来看供给端仍显信心不足。“房地产市场整体仍处缓慢‘筑底’阶段，截至2023年11月，房地产开发景气度为93.42，仍处于历史较低水平。”戴德梁行方面表示。

值得注意的是，2023年，武汉楼市整体走势呈现“前高、中低、后稳”特点，在“汉十条”全面取消楼市限购政策，两度组织“房交会”并推出契税减免和购房、家电消费券等利好带动下，武汉楼市依旧面临着去化压力高企、市场信心不足、呈现“供需两弱”态势等挑战。

戴德梁行统计数据显示，2023年，武汉市住宅市场成交面积为1122.2万平方米，较2022年同期上升2.7%；批准上市面积为925.2万平方米，同比下降7.5%；整体价格保持稳定，达到16572元/平方米。

分区域来看，2023年，武汉市住宅市场成交主力区域为远城区，占比38.1%；供应主力区域为中心城区，占比36.4%。位居成交面积前三位的区域依次为汉阳区、黄陂区和东湖高新区，成交面积分别为121.6万平方米、114.1万平方米和108.6万平方米。

另据中指研究院统计数据，2023年，武汉市新建商品住房与二手住房累计销售超21万套，较2022年增长10%以上。其中，新建商品住房成交近10.99万套，同比2022年小幅下降；二手住房成交10.56万套，和2022年相比增长39.7%。

中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政表示，这说明武汉市住房消费依然较为旺盛，并且武汉市场已经由增量时代逐步向增存并举时代转变，这也是一线城市的必由之路。

武汉房地产开发协会副秘书长张涛则分析认为：“从数据来看，以前武汉楼市是新房市场‘一枝独秀’，目前是新房和二手房市场‘齐头并进’。”

在新房市场成交低迷，二手房成交上涨分流市场需求双重压力下，武汉市住宅市场也面临着去化压力较大、整体成交价格承压的困境。

（武汉市住宅市场10个区域价格出现下降。数据来源：中指数据库/戴德梁行研究部）

根据戴德梁行统计数据，从分区成交价格来看，在武汉市15个主要区域中，有10个区域价格出现下降，其中主城区除江岸区外均出现不同幅度下降；在次中心城区，除东湖高新和沌口两大片区外均出现价格下降；在远城区中，除江夏和汉南两区外均呈下降趋势。

“截至2023年12月底，武汉住宅市场出清周期达到21.5个月的历史高位，并有继续上升的趋势。”戴德梁行方面表示，分区域来看，远城区整体的去化压力较大，出清周期高于全市平均的区域包括东西湖、蔡甸、沌口、新洲，以上区域出清周期超过了25个月。

“整体来看，武汉市住宅市场目前面临‘供需两弱’的处境，市场信心或需更多积极利好政策重塑。”戴德梁行方面进一步分析认为。

土地市场央国企“扛大旗”

武汉市住宅市场信心不足也进一步传导至土地市场。

戴德梁行统计数据显示，2023年，武汉市共挂牌出让152宗地块，最终成交124宗；总成交金额1106.5亿元，同比上升22.0%；总成交面积531.0万平方米，和2022年的558.4万平方米相比下降了4.9%；成交楼面均价6440.6元/平方米，和2022年的7960.1元/平方米同比，下降幅度达19.1%。

在戴德梁行方面看来，尽管总成交金额上涨明显，但武汉市土地市场整体呈现出“量价齐跌，趋于冷静”的特点。

分区域来看，2023年，武汉市土地市场成交主力区域为次中心城区，占全年总成交面积的46.8%。具体分行政区域来看，成交面积排名前三的区域依次为东湖高新、洪山和沌口，分别占总成交面积的21.1%、13.4%和8.9%；成交面积和金额分别为112.1万平方米、165.1亿元，71.2万平方米、75亿元和47.1万平方米、47.3亿元。

从成交土地性质来看，涉宅用地占比接近80%，纯住宅用地占比32.4%。从不同类型土地成交楼面均价来看，对比2022年，2023年除商服用地价格有所上涨外，其余各类型土地成交楼面价均呈不同幅度下降。其中，住宅、其他用地（包括科研、公园绿地、公用设施、社会福利、教育用地）平均成交楼面价降幅达32.3%，综合用地平均成交楼面价降幅为19.8%。

2023年武汉市土地市场还呈现出央国企“扛大旗”的特点。据戴德梁行统计，从竞得企业性质占比（按面积）来看，央国企在武汉市土地市场的拿地比例超过80%，达到85.2%，民企拿地比例仅为14.8%。

在为数不多的溢价率超过10%的3宗地块中，除1宗为商业（加油加气站）外，另2宗位于江岸区和东湖高新区的地块均由华润置地（01109.HK）收入囊中，溢价率分别为15%和10.3%。

（央国企在武汉市土地市场的拿地比例超过80%。数据来源：武汉市国土资源管理局/戴德梁行研究部）

另一个值得注意的现象是，武汉市土地市场行情和住宅市场类似，均呈现出“先扬后抑”的发展趋势。戴德梁行方面分析认为，武汉市土地市场主要溢价地块集中于2023年上半年成交的涉宅用地；2023年下半年，武汉市土地市场企业拿地情绪逐渐趋于冷静，不再有溢价成交出现。

此外，武汉市同样面临压力的还有甲级写字楼市场和零售市场。据戴德梁行统计数据，2023年全年，武汉市五大核心商务区（建设大道商务区、中南中北商务区、武广商务区、汉口&武昌沿江商务区和光谷商务区）共录得约12.9万平方米净吸纳量，同比下降1.6%，市场需求释放较为谨慎。

“激烈的竞争迫使租金持续下行，2023年四季度末，武汉市核心商务区甲级写字楼整体租金较2022年年末下降约9.2%，降至89.8元/平方米/月。”戴德梁行方面表示。

作为供应主力，武广商务区未来依旧面临较大压力。据戴德梁行方面分析，2024年，武汉市甲级写字楼市场供应将持续放缓，预计将仅迎来越秀国际金融荟T5和香港中心A座约16万平方米的优质办公空间交付，整体市场将有更多的时间去化现有存量。“但就武广商务区来说，预计区域租金或承压继续下行，空置率短期还将继续上升。”

在“消费市场恢复有力，餐饮业表现抢眼”利好带动下，武汉市优质商业零售市场成为房地产市场中的一抹亮色。相关统计数据显示，2023年前三季度，武汉市社会消费品零售总额增速达到8.5%，在全国GDP前十城市中排名第三位，消费市场恢复有力。从具体消费类型来看，餐饮业强势复苏，2023年前三季度，武汉市餐饮收入增长达15.7%。

据戴德梁行方面统计，得益于核心商圈优质项目积极调整招商策略，截至2023年四季度，武汉市五大核心商圈整体空置率环比下降了2.1个百分点，降至13.3%。

同步下调的还有商业零售市场租金水平。“市场商户资源争夺激烈，迫使业主持续下调租金。”戴德梁行方面表示，截至2023年年末，武汉市五大核心商圈首层平均租金录得457.2元/平方米/月，同比下降了5.6%。

（编辑：石英婧校对：张国刚）