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来源:中国经营报
本报记者 杨井鑫 北京报道
法拍房(即“法院拍卖房产”),因存在“捡漏”的机会而备受市场关注。今年以来,法拍房的挂牌量和成交量均有所增长,更多的购房者将目光投向了法拍房,成为不少人购置房产的一条捷径。从市场层面看,由于处置房产和购置房产两者均有需求,银行也看到了其中的机会,以提供“法拍贷”等金融服务参与其中。
据《中国经营报》记者了解,鉴于购置新房和二手房交易流程与法拍房交易流程的差异,以往很少有银行为该交易提供贷款,购买方必须全款进行交易,提升了交易的门槛。然而,面对法拍房挂牌量的不断增多,很多地方法院、交易所为了顺利撮合交易,与银行尝试合作“法拍贷”,这令法拍房在交易上更有吸引力。同时,银行对于法拍资产放款和抵押时的风控要求更为严格,这也侧面避免了其中存在的一些风险。
“捡了个便宜”
近日,家住北京通州的孙宇(化名)通过交易所拍下了一套法拍房,这让他很得意捡了个便宜。
“一般情况下,法拍房会有一个评估价格,与市场价格相当,而起拍价格是低于评估价格的。”孙宇表示,这其中的差价可能就有几百万元。
他告诉记者,刚刚买下的这套房产属于二拍(指在一次法拍房拍卖未能成交后,根据相关法律规定,再次进行的拍卖)资产,房产评估价格是1400多万元,实际成交价格为810万元。当时保证金交纳了160多万元,后续将首付款打到指定的账户就可以,其他的直接向银行申请贷款。
“由于是属于换房,按照政策上属于首套房,首付一共300多万元,贷款400多万元。”孙宇称,现在银行的房贷利率已经降下来了,这也让他减轻了不少压力。
事实上,在没有任何经验的情况下,为了拍下这套房子,孙宇此前跑去看了很多次。“大家都比较担心法拍房的风险,也去实地看的房。看看房内有没有租户,房屋有没有瑕疵,是否欠了物业费、水电费,找小区物业和周边邻居问了一下房子情况,甚至还向交易所问了情况。”
据他介绍,以往很多的案例都说法拍房有坑,这让很多购房者对“捡漏”敬而远之。但正规平台的交易其实风险是能够提前规避的,这需要花一点精力去做了解。“我此前找熟人给交易所平台的工作人员打电话,询问拍卖房是否会存在各种各样的问题,对方回复说‘从来没有过’,只要做好实地调研就问题不大。”
记者了解到,不同交易所和平台的规则存在一定差异,对应的风险也有所不同。一些平台只提供拍卖房的相关信息,不对交易有任何的保障和承诺,一些平台则要求竞拍后保证房产顺利过户,这也避免了标的没有房产证等风险。
“保证金和后续的资金在竞拍后是打到指定的账户,包括银行的贷款。如果房产没有顺利过户,这个资金是不会给到拍卖方的。”孙宇表示。
孙宇向记者透露,目前北京法拍房的交易还是很有市场的,一些中介公司也盯上了这些拍卖房。“可能一些人会认为通过中介有保障,但实际上是一样的,中介提供的只是相关服务,也不可能对交易有保障。另外,一些标的在中介带看后会被炒得比较高,价格上反而贵了。”
“我是在网上拍的,与购买二手房相比可以省中介费,这也是一笔近10万元的费用。”孙宇认为。
“省钱的代价就是多操心。”他坦言,不否认法拍房会有风险,也有一些人吃了亏。但这其中的风险是要提前考虑到的,尽量去避免。
针对银行贷款的情况,孙宇表示,北京交易所对于拍卖房产的贷款与银行有固定合作,尽管合作的银行也就是指定的四家,但是在贷款审批上没有问题。“平台上有一键贷款,选择银行后,银行的工作人员会主动联系,都不需要去找银行。”
事实上,与孙宇一样通过交易所购买法拍房的还有很多,毕竟价格上的优势是实实在在的。况且,目前法拍房的挂牌数量不断上升,这也给了不少有心“捡漏”的人更多选择空间。
“法拍贷”入局
中指研究院发布的2023年三季度全国法拍市场监测报告,前三季度各物业类型法拍房挂拍量创新高,为58.4万套,较上年同期增长32.7%。与法拍房挂牌量同向增加的还有法拍房成交绝对总量,较上一年也实现了增长,不过这一增长量主要集中在头部省市地区。虽然绝对总量实现了上涨,但法拍房成交率不增反降。
统计数据显示,2023年前三季度,各类法拍房源成交量接近10.9万套,住宅共成交7.29万套,占成交总量的77.1%,成交总金额1128.5亿元,占成交总金额的50.4%,法拍住宅项目占有量进一步提升。
“当挂牌数量接近60万套,成交量超过10万套,法拍房也成为购房者参考标的的重要一环。”一家中介公司人士认为,法拍的住宅相比之下产权很明晰,大多可能存在的隐患问题也一眼可见。更重要的是,一些制度逐渐完善,这让购房者在竞拍中也更放心。
一家国有银行人士表示,在法拍房的竞拍者越来越多的时候,对于这部分的贷款需求也在增加。“以前拍卖的标的不会获批贷款,需要全款支付。但是,现在拍卖房产挂牌越来越多,同时,一些法院和地方政府也有处置资产的需求。”
他表示,北京、上海等一线城市对于法拍房的贷款很早就有了,这部分都是与拍卖平台合作的。其他城市这类产品现在也越来越多,这与拍卖市场的发展有关,而银行也看到了其中的机遇。
记者从北京产权交易所了解到,其与工商银行(6.820, 0.15, 2.25%)、建设银行(8.540, 0.13, 1.55%)、徽商银行和南洋商业银行等银行有拍卖房的贷款合作。而各家银行的贷款政策也有一些差异,体现在首付和贷款比例上。
据悉,邮储银行(5.410, 0.05, 0.93%)、建设银行等银行的法拍贷业务已经在各地持续推广。11月24日,邮储银行永修支行、建设银行永修支行与永修县人民法院举行“法拍贷”签约合作仪式,致力于合作解决司法拍卖融资难问题,并指出,引入法拍贷业务,不仅能提高法院拍品的成交率,更能惠及群众,让更多购房刚需的群众参与进来,有效解决资金瓶颈问题。
9月13日,邮储银行大理州分行与大理市人民法院举行“法拍贷”业务合作签约仪式。签约仪式上,双方就“法拍贷”合作事务范围、各方工作职责等方面达成一致意见,就业务推广和合作流程等内容进行了深入讨论,共同签订了《关于司法拍卖房产按揭备忘录》。
7月中旬,中国银行(5.450, 0.14, 2.64%)武汉江岸支行与武汉市江岸区法院举行“司法拍卖金融服务签约仪式”,在全市推出“司法拍卖+金融服务”江岸新模式,引入法拍贷为符合条件的竞买人参与司法拍卖提供信贷支持,助力法拍执行降本增效。
与法院签订合作框架的同时,银行法拍贷的投放也在陆续落地。9月27日,邮储银行郴州市分行成功发放该行首笔“法拍贷”贷款,贷款金额70万元;8月15日,富滇银行大理分行首笔“法拍贷”130万元顺利发放。
上述国有银行人士表示,法拍贷的业务模式如今已经比较成熟,但与传统的住房按揭贷款在流程上存在差异。传统按揭贷款是交易双方签订买卖合同后,将房产先行过户,房主将房产抵押之后由银行将贷款资金打到卖主的账户,流程上是银行先将房产抵押再放款。然而,法拍贷是需要购房者全款支付房款后才能取得房产,也就是银行必须先做贷款,购房者拿到了房屋产权才能给予银行做抵押。
“这项业务需要银行与法院、交易所、担保公司进行合作来进行,将资金形成闭环,银行单独投放贷款是存在风险的。”该国有银行人士称。
对于法拍贷的风控,银行也在信贷投放中格外重视。“银行对于法拍房的尽调会很重视实地的调研情况,避免后续的纠纷。如果购房者最终拿不到房产或者存在一些纠纷,很可能也不会偿还银行的房贷,那也就相当于房产砸在银行手上了。”上述国有银行人士称,银行在与外部合作时,也会要求对方加强目标的信息披露和风险控制。否则,“事故”多了合作也不会长久。
责任编辑:李桐
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