北京CBD 打开面向世界之窗

　　本报记者 朱松梅

　　1989年，从建国门向东望，零星的高楼开始取代厂房。 王振民摄

　　如今，夜幕下的东三环高楼林立，灯火璀璨。 王心超摄

　　如果把三环路比作一枚戒指，那么北京CBD就是上面最璀璨的一颗钻石。

　　这里曾是北京东郊的一片工业区，老北京能够叫得出名号的工厂几乎全都聚集在这里。直到改革开放大幕拉开，这里才褪去工业印记，成为高端商务的承载地。

　　如今，这里高楼鳞次栉比，人们步履匆匆，万余家外资企业聚集，仅跨国公司地区总部就达110家，占全市的一半以上。这里，已经是与纽约曼哈顿、巴黎拉德芳斯、香港中环比肩的国际级商务中心区。

　　因改革开放而生，也因改革开放而兴。北京CBD推开了一扇窗，让中国和世界相遇。

　　开放起点

　　在全球任何一座都市里，商务中心区都是地标之所在，每天，这里都会产生巨量的财富，也拥有着超越城市本身的影响力。

　　在中国的首都，CBD为何会选中东三环呢？如今已年逾八十的北京市城市规划设计研究院原院长柯焕章，还清晰地记得这段传奇是如何开始的。

　　上世纪80年代初，中央指示北京不要再大量发展工业了。那时，改革开放的浪潮风起云涌，一个重要问题摆在了北京的决策者面前：巨大的转型之中，首都经济结构该如何调整？

　　几番论证后，共识达成。今后，北京将重点发展高新技术产业和高端服务业，后者指的就是金融、贸易、信息、保险、咨询等行业。

　　彼时，距“中央商务区”概念的正式提出尚有不短的时日，嗅觉灵敏的外资企业却已涌入北京，寻求发展机会。为了满足外商关于会议、产品展销、消费及娱乐的需求，建国门附近陆续建起了中信国际大厦、建国饭店、国贸中心，初步具备商务区的雏形。

　　一个更宏伟的蓝图正在绘制——北京要规划一处功能齐全、设施完善的商务区。于是，柯焕章率队赴美、英、法、日等国家的商务区考察，在那里，考察团亲眼看到了、也感受到了一栋栋摩天大楼里涌动着的财富的力量，是城市里土地价值最大的区域，这让考察团的成员很震撼。

　　回到北京，他们马不停蹄地为商务区选址。出于文保原因，西单、大栅栏一带被首先排除。大红门、洼里乡虽雄踞南北，但也相继退出竞争，因为前者基础设施差了些，后者则要预留给大型文体设施。

　　最终，专家们将目光锁定在了一个叫“大北窑”的地方。那里位于长安街和东三环路的交会处，坐落着机床厂、仪器厂等十几家大中型国有企业。厂子的效益江河日下，好拆好建，交通、电力底子也都不错。还有一个重要因素，就是那里挨着使馆区，去机场也方便。

　　1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》提出，要在东二环至东三环之间设立多种服务功能的商务中心区。几年后，CBD中心区的范围被明确下来：北起朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，面积为3.99平方公里。

　　规划定了，可并未立即开展大规模集中建设。“小平同志南巡后，全国掀起了建设高潮，北京也上马了很多项目，但建得很分散，不成规模。”柯焕章回忆说，1996年前后，北京都市计划委员会等单位联合开展商务设施调查，发现全市已批准和正规划的商务设施就有2200万平方米，相当于5个陆家嘴的体量。

　　这个数字让专家们吓了一跳，如果CBD不抓紧建设，恐怕会“起个大早赶个晚集”了。他们随即上书市委市政府。1997年，市长办公会做出全面启动CBD建设的决定，但很快亚洲金融危机爆发，外商集中撤资，多个项目搁浅。直到1999年才重回快速发展的轨道。

　　全球第七

　　新世纪之初的2001年，发生了两件大事：7月底，中国获得第29届夏季奥运会主办权；年底，中国加入世贸组织。

　　一时间，世界聚焦中国。

　　作为大国首都面向世界的窗口，北京CBD自然也成了外资进入中国的首选地，一时风头无两。有句话很能代表企业的心态：“宁租国贸一间屋，不租别处一栋楼”。这里的“国贸”，指代的就是以东三环为核心的商务区。

　　这些外企中就包括国际知名的会计师事务所普华永道。那是2004年，普华永道的负责人一眼相中了外资聚集的北京CBD。当年年底，公司租下了北京财富中心的整整7个楼层，共1.9万平方米，作为亚太地区最大的办公地。

　　“我们致力于培养会计师人才，帮助跨国企业在中国市场投资和发展，也协助中国企业‘走出去’。”普华永道相关负责人说，随后几年，公司的北方总部基地、亚太区精算中心、博士后工作站等机构相继在周边扎根。

　　同样是在2004年，卫树景从中国香港来到了北京。他所供职的香港新世界集团在京运营多个项目，比如京广中心、新世界百货以及后沙峪的住宅区。

　　“起初，集团只是让我以顾问的身份出差一个月。”在京广中心40层，卫树景的办公室外是鳞次栉比的写字楼。当年，北京CBD远未如此完善，一处处地块在风风火火地建设，但处处洋溢着的活力和自信让他印象深刻。一个月的出差结束，他决定留在北京。“京港之间每隔一两个小时就有航班，我可以回家度周末。”

　　企业蜂拥而至，3.99平方公里的空间显得有些局促了。2009年，市政府决定将其向东扩展至东四环，总面积达7.04平方公里，才形成了今天的基本格局。国贸三期、华贸中心、银泰中心、北京IFC等一批超甲级写字楼逐步投入运营，三井、德意志银行、滨松光子学、星巴克等闻名全球的企业来到CBD。

　　如今，这里聚集了上万家外资企业，跨国公司地区总部有110家，均占全市半数以上。2022年，CBD功能区税收过亿元的楼宇达131座，过50亿元的楼宇4座，而中信大厦早在几年前就成为我国首座百亿楼。

　　世界商务区联盟年会发布的最新版《全球商务区吸引力报告》中，北京CBD的排名跃升为全球第七、亚洲第二，蝉联中国榜首。

　　不进则退

　　日历翻到了2020年。当年9月，北京CBD被纳入了自贸试验区国际商务服务片区，更高水平的改革、更高层次的开放迎面而来。

　　CBD已是世界顶尖的商务区，为什么还要再出发？“商务区的发展是不进则退，慢进亦退。”CBD管委会相关负责人说，一个充满活力的商务区，需要不断引入新鲜血液，激发融合再生能力，“要不断寻求增量，吸引优质企业落户。”

　　一座市场化、专业化的招商服务中心旋即开放。这里是CBD的招商中枢，也是知冷知热的企业管家。

　　管家们给记者讲了一个故事。那是在2020年，他们走访时发现，一家名为哈芬的外企隶属于爱尔兰建材巨头、世界500强——CRH老城堡集团。跟哈芬一样，集团还有十几个品牌散落在京。

　　“如果能把这些品牌组合起来，那么我们的产品线会更丰富完整，管理架构也更科学。”由哈芬重组后的力维拓公司副总经理郝继伟告诉记者。多年来，他们始终认为这是一个极其庞杂且难以完成的构想，涉及办公选址、证照办理，还要跟远在爱尔兰的母公司沟通。

　　CBD没有辜负企业的眼光。招商服务中心专门派了一位“企业管家”，全程帮着跑手续。才十几天，各种证照都办齐全了，其中还包括国家市场监督管理总局的批复。管家对产业、税收等政策了然于胸，使得跟母公司的沟通汇报特别高效。

　　2021年，十几个建材类品牌完成整合，组建力维拓（中国）建筑科技有限公司，成为当年本市新增的9家跨国公司地区总部之一。

　　落子外埠亦是重要的举措。眼下，北京CBD正建立市场化的全球招商网，已在上海、香港、新加坡、广州、深圳以及中东地区建立了联络站。

　　相隔万水千山，招商联络站有什么作用？不妨来听听一位新加坡企业负责人的回答。

　　“很多新加坡本地企业都有进入中国市场的意向，但对中国的政策、营商环境不了解，迟迟没有向前迈进一步。”新加坡文威投资集团的负责人曾在接受记者采访时说。联络站能够及时了解企业需求，还会定向邀约企业来京考察，提供咨询、选址、注册等一站式服务。

　　今年，CBD启动了“总部倍增计划”，也就是吸引跨国公司全球总部、区域总部、功能性总部、民营企业总部集聚，鼓励总部企业由单一管理功能向新型贸易、运营管理、研发设计、采购销售结算等多功能方向提质升级。

　　活力都市

　　30多年前，柯焕章带队赴各国考察时，不但看到了老牌CBD的华丽，也看到了规划上的某些局限。就拿纽约曼哈顿商务区来说，那里是全球摩天大楼最集中的区域，但住宅稀少而昂贵。衣着光鲜的白领们上班路途漫漫，每天都有超70万辆车驶入商务区，拥堵程度令人咋舌。

　　因此，北京CBD在规划之初就强调了多功能和复合型。商业办公面积稍稍超过50%，其余则预留给住宅、商业、交通、文化及其他公共配套设施，避免高楼大厦过于密集。

　　这为CBD建设活力之城奠定了基础。

　　如今，北京CBD既是财富地图的重要坐标，也是本市排名之首的商圈。国贸商城、SKP、银泰中心等知名商业体星罗棋布。

　　徐丹就职的公司就在银泰中心。对她来说，CBD既是忙碌工作的地方，也承载了生活的某个侧面。这里有商场、米其林餐厅以及咖啡馆、健身房，许多知名艺术家的作品也曾走进银泰中庭，比如马蒂斯、达利、毕加索、安迪·沃霍尔……都是西方现代艺术史上炙手可热的人物。

　　1.8公里之外，SKP商场也是她经常光顾之地。这家商场的销售额高居我国百货商店之首，连续十来年蝉联“中国店王”，并在2020年首次超越英国老牌商场哈罗德，问鼎“全球店王”。

　　徐丹出生那年，改革开放大幕拉开，上世纪90年代末，她从老家考进了北京的学校。“当年流行一个词：小资。我们从电视上、杂志里看到了商务精英的生活，袅袅的咖啡香里，他们穿着职业装，精致干练，谈论着财富和生意。”她说，毕业后自己如愿进入CBD的一家外企。站在不惑之年回望，当年关于商务精英的想象不免幼稚，但的确推动了一个年轻人投身时代浪潮。

　　最近，她的大学同学出差来京，两人约在银泰中心66层的空中餐厅相聚。明亮的落地窗前，他们俯瞰流光溢彩的都市，谈论着过往和今天。此情此景，很难让人不对未来怀有憧憬。

　　公司附近的地铁站里曾经有一个slogen（口号），叫作“北京CBD，一个影响世界的地方”。徐丹觉得这句话恰如其分。这里的每一栋楼，都在述说着改革开放的故事，无数人的梦想，在这里变成现实。

　　对话亲历者

　　北京京广中心物业总经理卫树景：

　　北京CBD越来越国际化

　　记者：您还记得初次来到CBD的情景吗？

　　卫树景：我是香港人。1986年进入新世界集团工作，虽然距北京有2000多公里，但我们一直非常关注北京CBD。上世纪80年代北京建国饭店开业，它的物业管理班底很多是从香港过去的，我身边就有好几位同事、朋友被派到北京工作。

　　我很羡慕他们能够亲眼见证首都的发展，而且集团会给外派员工涨大概30%的工资。当年我才20多岁，做的是酒店和餐饮管理方面最基础的工作，所以没有机会派驻北京，直到十几年后职位提升，才被派过来。

　　2004年之后，我长期派驻北京工作。你看，办公室的窗外现在有那么多高楼大厦，当年很多还是空地。可以说我见证了CBD的快速发展。

　　记者：京广中心曾经是北京最高的现代建筑？

　　卫树景：是的。京广中心是北京CBD的地标之一，由香港新世界集团投资建设。它在1986年正式获批，两年之后封顶，1990年试运营。建筑高度达到209米，地上总共52层，是中国内地首座超过200米的建筑。

　　京广中心集合了办公、公寓、酒店三种业态，这种高端商务综合体的形式在今天已经比较普遍了，但在30多年前是开创性的。它的建筑设计也很前卫，哪怕时间过去了30多年，以现在的眼光来看，仍然不显过时。

　　记者：过去几十年，京广中心做过比较大的改造吗？

　　卫树景：2008年北京奥运会之后，我们对改革开放的前景更有信心了。所以，集团继续投资对京广中心做了升级改造，这个工程历经了好几年，引入了亚洲第一家瑰丽酒店。跟改造之前相比，客房数量从400间压缩到了280间，能为商务差旅人士提供更开阔、舒适的空间。

　　每隔几年，我们还会更新设备、管线，保障楼宇的品质，所以租户一直比较稳定。今年我们响应政府举办灯光节的倡议，对大厦的外立面做了改造，嵌入了灯带，晚上非常漂亮。

　　记者：对北京CBD的未来发展，您怎么看？

　　卫树景：刚到北京时，大街上的出租车都是“面的”，车况不太好，打车时我总会站在路边观察一阵子，看哪辆车好一些。现在出租车早已经更新换代，我们打车都用手机App了。透过这个小细节，可以看到北京的城市发展是多么快！

　　这几年，CBD跟世界的关系愈加紧密，举办了咖啡节、啤酒节，米其林星级餐厅几乎占到了整个北京市的一半。

　　对于外资企业来说，中国市场是广阔的，也是不可能忽视的。我相信北京CBD的明天会越来越好。

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