中建来了个“外人”

文/乐居财经 许淑敏

吴秉琪与中建系并非全无交集。

今年8月，吴秉琪与中建三局总经理周圣曾展开会谈，当时会议内容还围绕着华润置地与中建三局之间的合作理念、产业链契合度等，寻求进一步合作。

那时，吴秉琪的职位还是华润置地总裁。

短短一个多月的时间后，吴秉琪便卸任了华润置地总裁，就任中国建筑集团有限公司党组成员、副总经理，从华润置地转到了中建集团。

吴秉琪的调任，对于其自身而言，是完成了职业上的升阶；对于中建集团而言，纳入地产相关经验的高管，或许是扭转地产业务的关键所在；而对于华润置地而言，则失去了一员大将，意味着新的挑战会出现。

不管华润置地，还是中建集团，都看到了吴秉琪的管理能力。他曾带领华润置地华西大区、华北大区加快拿地、销售步伐，也切实取得成绩。

去年初，吴秉琪新增“党委副书记”的头衔，并于7月，获委任为华润置地总裁，成为二把手，备受关注。

此番吴秉琪加入中建集团，是否会对旗下的中海发展做出新调整，能否成为中建地产破局的关键，均是业内热议的重点。

现时中建系的两个地产板块中海发展、中建地产，均面临着盈利困局。

人员调任背后

两大央企之间，高管进行流动，并不少见。

但从地产平台直接越阶到集团公司的，则较为罕见，大多是从一个集团平台平移到另一个集团平台。比如王祥明，之前是从中建集团调往华润集团。

中建集团此次之所以从华润置地挖来总裁吴秉琪，或许是急切希望旗下地产平台做出一些改变，借鉴“华润经验”。

从吴秉琪的简历来看，其三十年的职业生涯，都是在华润集团渡过。最早供职于华润物业、华润营造等平台，于2007年开始加入华润置地。

2013年为关键一年，吴秉琪就任华润置地高级副总裁，同时兼任华润置地战略总监及成都区域总经理，接任唐勇的职位。他在华西大区整整工作了9年，拿地、销售均有着加速的倾向。

一份关于《2018年成都房地产市场年报》的数据显示，2018年全年，华润置地在大成都拿地总面积仅次于本土房企人居置业，排名第二。

成绩做了出来，2019年，吴秉琪被委任为华润置地执行董事，愈发收到重视。

2021年，是吴秉琪实现职业跨越的又一年。他被派去了华北大区，任董事长（非执行），并且获任首席人力资源官，进入党委，成为主心骨之一。

那一年，吴秉琪开始频繁对外公开露面。他带领华润置地华北大区不断冲刺，成绩也颇为显著。

2020年，华润置地北京市场全年销售金额为240亿元，排行第4位。而到了2022年，华润置地在更加激烈的市场竞争之下，挤入北京房企销售TOP3，销售金额达到413亿元。

在吴秉琪领导下，华润置地全部大区销售业绩当中，华北大区从2020年、2021年排行第三，升至2022年位居第二，超过了大湾区。

这段经历，大概也是中建集团所看重的。

关注华北市场的人会发现，近两年，中建系地产平台在北京市场颇为凶猛。

不仅是中海，就连中建几个工程局旗下的地产平台，也频频在北京抢地。今年3月，北京昌平区朱辛庄地块，中建系旗下的中海发展、中建智地、中建壹品、中建信和、中建东孚、中建玖合等6家企业，都参与了摇号。

甚至因为这一火热抢地的现象，导致北京推出土拍新规，禁止同一企业及其控股的各个公司参拍同一宗地。

可以看到，今年上半年，北京房企销售排行榜上，中海发展以381.2亿元的销售额位居第一，而中建壹品、中建智地等平台，亦挤入TOP10行列。

去年，中建玖合亦以销售83.25亿元挤入前十。

地产加速

吴秉琪进入的中建集团，是中国最大的建筑房地产综合企业集团、中国最大的房屋建筑承包商，以建筑业务为主，主要业务板块包括房屋建筑工程、基础设施建设与投资、勘察设计、房地产开发与投资业务等。

其上市平台为中国建筑股份有限公司，旗下拥有上市公司8家，包括中海发展、中海宏洋、中海物业、中建国际等。

受到地产行业下行周期的影响，中国建筑旗下地产业务普遍出现营收下降、利润下滑甚至亏损的情况。

去年，中国建筑利润总额达888.4 亿元，较2021年减少了12.08%，为七大建筑央企中唯一一家利润总额负增长的公司。

其中，地产业务降幅达39.23%，几乎以一己之力扯了整个中国建筑的后腿。

今年上半年，中国建筑的地产业务表现亦呈现降幅。数据显示，2023年1-6月，中国建筑地产业务实现营业收入1275亿元，同比下降16.1%；实现毛利231亿元，同比下降27.7%；毛利率为18.1%，同比减少2.9个百分点。

单看中国建筑的地产规模，上半年合约销售额为2412亿元，甚至高于行业第一的保利发展，上半年，保利发展销售额为2368.21亿元。

中国建筑总裁张兆祥也在业绩说明会上特别表示，上半年地产销售非常不错，增长接近三成。

庞大的地产销售规模，是由中国建筑旗下的中海发展、中建地产两大平台所合力而来。而中建地产主要是8个工程局旗下地产开发业务的统称，包含中建东孚、中建壹品、中建信和、中建玖合、中建智地等品牌。

上半年，中海发展合约销售额1542.4亿元，中建地产合约销售额869.5亿元，而中建东孚、中建壹品、中建智地、中建玖合、中建信和等平台，销售额分别为306.7亿、271.2亿、155.2亿、71.6亿和75.2亿，均跻身房地产企业权益销售业绩榜单百强。

中建集团面临的挑战为，不断提升的规模之下，利润率却迟迟不见起色。连曾经的“利润王”中海发展，今年上半年，归母净利润为134.9 亿元，已被华润置地反超。

早有业内分析，因为建筑业毛利率低，各个工程局需要地产业务来平衡业绩与报表，否则数字就会很难看。这也造成了中建集团旗下中海发展，与多个不同的中建地产品牌并存的奇怪现象。

因此，中建集团寄希望于地产业务拉升整体的盈利水平。

从2020年开始，中建八大工程局开始整合旗下房地产品牌公司，诸如中建一局房地产开发有限公司已自2020年更名为“中建智地”，此外，2021年，中建三局房地产公司更名为“中建壹品”，中建二局也将“北京中建地产”更名为“中建玖合”。

这些平台，大都希望利用建筑施工和房地产开发方面的既有优势和管理经验，实现从建筑承建商、房地产开发商向城市综合体开发运营商的角色转变。

业绩挑战

此番中建集团拉来吴秉琪，中海发展内部人员多有关注。

熟悉地产链条的吴秉琪，是否会对中海发展加强管控、是否会造成中海发展人事变动，成为业内热议的重点。

实际上，自2016年，颜建国从龙湖回归中海发展，担任董事局主席、行政总裁。此后不久又担任中海集团常务董事、副总经理，再到中海集团副董事长、总经理，最终于2019年任中海集团董事长。

彼时，颜建国开始全面主持中海集团的工作，该集团底下包括5家上市公司——中海发展、中国建筑国际、中海物业、中国海外宏洋、远东环球。

但颜建国在母公司中建集团并无任职。此前，中海发展董事会主席在中海集团的职务一般为中海集团副董事长、总经理，而董事长一职来自于中建集团。

当时已有说法称，颜建国有着中建系背景，擢升其为中海集团一把手，是为了加强中海系与中建系的联系。

中海发展之外，中建八大工程局旗下的地产业务，正处于增长阶段，亟需破局，而吴秉琪或许会成为破局的关键人物。

以中建一局为例，2022年，营收前三的业务为房屋建设业务、基础设施建设业务、房地产投资与开发业务，营收占比分别为73.04%、18.62%、7.85%。其中的房地产投资与开发业务，占比有所上涨，2021年占比仅为4.5%。

据乐居财经《进深》统计，中建八个局中，2022年，房地产投资与开发业务营收规模，从5.35亿元到306.16亿元不等，大部分呈现增长趋势，其中5家营收规模上涨，中建七局地产业务同比增长甚至高达328%。

不过，亦有部分工程局地产业务营收缩水。中建三局、中建四局、中建五局地产业务营收分别下降61%、37%、13%。

而毛利率方面，这些工程局的地产业务，实际毛利率有所波动。今年上半年，中建一局的房地产开发与投资业务，毛利率为13.8%，而去年，该业务毛利率22.44%。另外，今年1-3月，中建四局地产业务的毛利率水平仅为10.07%。

吴秉琪一旦介入这些地产平台，面临的挑战不会少。

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