作者 | 《财经》研究员 张云 刘昕 编辑 | 杨秀红
对房企来说,退市并不是公司经营的终点。如何在丧失资本市场融资渠道的情况下,既要完成保交楼,又要解决债务与流动性危机,才是房企的生存关键
未到而立之年的泰禾集团(000732.SZ)退市了。
这家创建于1996年的闽系房企,年销售额一度突破千亿元,如今市值仅剩11亿元。8月3日,已经更名为ST泰禾的泰禾集团宣布翌日摘牌。
这并不是今年以来A股摘牌退市的第一家房企。据《财经》不完全统计,在ST泰禾之前,今年已有七家涉房地产业务的上市公司从A股或港股完成退市。正在退市路上的房企则至少还有四家,同时,房地产链条上存在退市风险的建筑装饰类上市公司也有四家。
与此同时,房地产政策出现调整的信号。今年7月24日,中共中央政治局召开会议,其中对地产表述出现了变化,会议明确“适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱”“积极推动城中村改造”。随后各部门表态和政策节奏均超预期。长江证券(6.690, 0.02, 0.30%)分析认为,这意味着“稳增长”“促地产”已很迫切。
对于退市的房企来说,退市并非终点。毫无疑问,退市令它们基本丧失了在资本市场上融资的渠道,自救行动将面临更严峻的挑战。但可以看到,宏观层面的支持政策正密集出台。
中指研究院指数事业部总经理曹晶晶向《财经》分析认为,近期央行、国家金融监督管理总局发文延长了“金融16条”部分政策适用期,若企业融资环境逐渐修复,短期企业融资通道有望进一步打开。
根据亿翰智库的数据,今年上半年的港股中,佳兆业集团(1638.HK)、景瑞控股(1862.HK)、融创中国(1918.HK)三家企业接连打赢复牌战,证明不少房企在停牌后并未实质性“躺平”。“企业的退市只说明现阶段不能满足资本市场的要求,从资本市场上退出来,并不一定代表企业会从市场上退出,或退出行业。”亿翰智库认为。
A股市场也涌现了一批在退市边缘积极自救的房企,金科股份(1.460, -0.02, -1.35%)(000656.SZ)正是其中之一。这家公司通过连续的资本市场运作,将自己从面值退市的困境中解救出来,目前股价已经达到2.5元/股,暂时解除了面值退市的危机。
房地产企业的批量退市与行业政策的改善是否意味着房地产行业的利空已经出尽?58安居客地产研究院院长张波对《财经》表示,从目前来看,谈地产行业利空出尽还为时过早。
瑞银内地/中国香港房地产投资研究部主管林镇鸿对《财经》表示,未来还留存在资本市场的地产股可能有两个投资主题:一是国企占有率提升;二是消费基础设施被纳入公募REITs(不动产投资信托基金)试点范围。
房企退市进行时
ST泰禾既不是第一家退市的房企,也不是最后一家退市的房企。
今年7月的A股市场,实施退市的上市公司数量大大增加。根据Wind(万得)最新数据,截至8月3日,A股完成退市的上市公司数量有38家,其中7月就增加了21家实施退市的上市公司。而这里面又至少有6家是涉房上市公司,占比达到15%。
在ST泰禾之前,*ST蓝光(600466.SH,原名蓝光发展)、*ST中天(000540.SZ,原名中天金融)、ST美置(000667.SZ,原名美好置业)、*ST宋都(600077.SH,原名宋都发展)、ST粤泰(600393.SH,原名粤泰股份)、*ST嘉凯(000918.SZ,原名嘉凯城)等数家A股市场涉房地产业务的上市公司,已经因触及退市指标而退市。港股市场上的新力控股集团(2103.HK)也已经完成退市。


据《财经》不完全统计,在ST泰禾之后,面临面值退市的涉房上市公司有ST阳光城(0.370, 0.00, 0.00%)(000671.SZ)、*ST海投(0.850, 0.00, 0.00%)(000616.SZ);面临触及其他退市风险的房企还有*ST泛海(0.380, 0.00, 0.00%)(000046.SZ)、*ST新联(1.840, -0.01, -0.54%)(000620.SZ)、*ST同达(1.520, 0.00, 0.00%)(600647.SH)。
此外,同属房地产产业链的建筑装饰行业中,也有四家与房产建设装修相关的上市公司面临退市风险,分别是*ST广田(1.930, -0.01, -0.52%)(002482.SZ)、*ST弘高(0.380, 0.00, 0.00%)(002504.SZ)、*ST围海(2.860, 0.14, 5.15%)(002586.SZ)以及*ST美尚(0.130, 0.00, 0.00%)(300495.SZ)。

“目前从房企退市的原因来看,大都是因为净利润为负且营收持续低于1亿元,以及连续20个交易日收盘价均低于股票面值。换言之,房企的退市大都可以归结到经营不善导致持续大额亏损,也因此,不少房企会在审计层面,面对‘无法出具或出具否定的审计意见’。”张波分析认为。
中银国际则表示:“房企退市风波出现主要是由于整体拿地销售市场复苏乏力,叠加部分房企资金链紧张导致接连爆雷,让市场对于这部分房企的安全性和成长性均产生了强烈的担忧。”
地产行业龙头中国恒大(3333.HK)的业绩表现或许可以说明大部分房地产企业的处境。7月17日,停牌一年有余的中国恒大公布了三份财务报告,分别是2021年年报、2022年中报以及2022年报。
根据2022年报数据,中国恒大的负债总额达2.43万亿元,剔除合约负债后为1.71万亿元,其中借款余额约6123.90亿元。该公司2022年净亏损1258.10亿元,现金及现金等价物仅为43.34亿元,受限现金99.71亿元。
中国恒大在港股中依然处于停牌状态,但该公司旗下的恒大物业(6666.HK)在8月3日复牌,盘中下跌超过50%,相比停牌前249亿港元的市值,复牌后只剩126亿港元左右。此前的7月28日,恒大汽车(0708.HK)复牌,复牌当日同样大跌61.25%。
不过,年报数据显示,截至2022年12月31日,中国恒大拥有土地储备2.1亿平方米。此外,中国恒大还参与旧改项目79个,其中大湾区55个(深圳34个),其他城市24个。中国恒大称,“庞大优质的土地储备,是集团保交楼、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。”
上半年,港股中的房企上市公司佳兆业集团、景瑞控股、融创中国成功复牌。尽管复牌后股价出现不同程度的下跌,但资本市场的融资渠道算是“保住了”。
A股市场上,尽管面值低于1元的房企上市公司几乎是半只脚踏入了退市的圈子,但依然有上市公司奋力自救。
金科股份在今年5月创出了0.77元/股的历史新低,面值低于1元,退市形势岌岌可危。该公司先后采取了高管增持、资产注入、引入战略投资者等资本运作方式,股价得以恢复至1元/股以上。
得益于及时出台的各项房地产调整政策,金科股份成为了二级市场上房地产股票的上涨龙头,目前股价已经涨至2.5元/股附近,面值退市的危机基本解除。
暂时保住资本市场融资渠道的金科股份在8月1日对外公告表示,近期拟向有管辖权的人民法院申请重整与预重整,“通过预重整程序提前开始债权预审、资产清理、资产评估、协助谈判等工作的司法前置性程序。待受理重整的条件满足后,法院再裁定正式受理公司重整申请,从而可加快整体的工作进度,有效提高重整成功率”。
退市不是终点
然而,能从退市边缘摆脱危机的涉房上市公司毕竟只是少数,更多公司最终的结局是退市。
按照退市新规,被摘牌的上市公司将转入全国股转公司(下称“三板市场”)代为管理的退市板块挂牌转让。面值退市的上市公司无退市整理期,触发非面值退市标准的上市公司则有15日的退市整理期。
退入三板市场意味着流动性大大降低,通过资本市场融资的功能也基本丧失。对于身上背有巨额债务,急需解决财务流动性的房企而言,无疑是雪上加霜。
张波分析认为,“大部分地产公司一旦退市,除了缺少上市公司融资便利外,也代表着未来其信用会受到一定影响,债务兑付的风险也会同步增多,这不仅仅表现在境内债务,对境外债务的偿还也会受到影响,或会增加不能如期兑付的风险。”
以ST泰禾为例,Wind数据显示,该公司目前存续债券共八只,已经全部违约,存续债券余额约为104.16亿元。尚有余额的海外债券有四只,当前余额约为12.41亿美元。
亿翰智库在分析房地产公司退市形势时表示,“退市不等于企业完全倒下,只能说在某个时点,企业的表现已经不满足资本市场的要求,资本市场选择对其关闭大门,企业也就失去了资本市场的融资功能,但最终的结局如何,还不能轻易下结论。”
亿翰智库认为,退市对房企而言至少面临三方面的问题:一是融资渠道关闭,不仅仅是资本市场的融资渠道,金融机构对摘牌企业的信任度也将大打折扣;二是消费者信任度减弱,从而影响销售端的回暖,销售业绩难以兑现,解决流动性危机的资金来源就更加枯竭;三是造成行业负反馈,前述不信任度有可能从摘牌企业蔓延至房地产其他企业,最后变成对全行业的负反馈。
公开信息显示,退市前夕的ST泰禾依然在处理子公司股权以进行回款。该公司2022年度内新签署债务重组协议涉及借款本金177.11亿元,2023年4月底,ST泰禾已得到批复的政策性纾困资金额度为22.18亿元,其中已收到10.09亿元。
按照ST泰禾在业绩说明会上的表态,2023年,该公司仍将继续把复工复产、保交付保品质工作放在首位,“在此基础上与金融机构的债务重组商谈正在有序推进,计划从不同渠道多种方式应对到期债务还款资金的归集,努力降低偿债风险,改善公司的流动性问题”。
行业难言复苏
自7月24日中央政治局会议定调以来,中央及地方密集的表态和发声为房地产市场注入了极大信心。7月27日,住建部部长召开企业座谈会,强调稳住建筑业和房地产两根支柱,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。尤其“认房不认贷”政策或主要指向一线城市。
之后各一线城市陆续表态:7月29日,北京市住建委表示,抓好贯彻落实工作,大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求;7月30日深圳市住建局表示,更好满足居民刚性和改善性住房需求,扎实推进保交楼工作,促进深圳市房地产市场平稳健康发展。
“预计后续核心一线、二线城市在长期过热阶段出台的政策均有望逐步优化,房地产迎来政策底。”曹晶晶向《财经》表示。
政策的转向外加“掉队”房企的集中退市,令一些投资者认为房地产利空出尽。7月以来,二级市场上原先长期处于跌幅榜的申万一级房地产行业指数一口气反弹了近20%。金科股份、荣盛发展(1.540, -0.01, -0.65%)(002146.SZ)等还留在资本市场中的房地产上市公司股价翻倍。然而房地产真的利空出尽了吗?
张波认为并不宜过分乐观,“目前只是政策底和市场底相对明确,对于房企的金融侧支持力度会加大,一线、二线城市购房者的门槛有望进一步降低,市场整体升温的概率进一步加大。但不代表地产行业利空整体出尽,预计房企的分化将持续,这将导致部分房企在今年经营持续走弱的概率在进一步增大,部分房企退市的风险依然存在。”
林镇鸿则表示,由于疫情防控政策优化,且房地产放松政策在逐步出台,地产行业最差的时间已经过去。他同时表示,“国企在股市表现上仍然会跑赢民企。但该观点基于一个前提假设——今年,地产的销售和房价不会有很大的反弹,销售规模不会回到2021年的水平。”
“民企近几年融资困难、频繁爆雷,未来三年内都很难再回到土拍市场拿地。因此,民企将经历一个去杠杆的过程,盈利和规模都会逐步缩减。这样一来,机会就留给有融资能力的企业,主要是国企。可以看到,今年国企在土拍市场上占据了重要席位,将来也会有更大的市场占有率。”林镇鸿对《财经》表示,“在此背景下,将来地产股可能有两个投资主题:一是国企市场占有率的提升;二是消费基础设施被纳入公募REITs的试点范围,随着消费基础设施公募REITs的推出,未来购物中心这类资产的流动性和价值可能会得到重估,对于相关企业是利好。”
曹晶晶判断,当前房地产市场仍处于调整期,仍需供需两端共同发力。
“对于需求端,较大力度的政策优化将有望带动核心城市市场回暖。对于供给端,当前企业销售回款受阻,融资通道不畅,房企经营性现金流和融资性现金流均受限,叠加仍处偿债高峰期,企业资金压力不减,恢复‘造血’功能是实现可持续发展的关键。”曹晶晶称,“近期央行、国家金融监督管理总局发文延长了‘金融16条’部分政策适用期,若企业融资环境逐渐修复,短期企业融资通道有望进一步打开。”
行业走向上,曹晶晶认为,若较大力度的支持政策能够尽快落地,房地产市场大概率将表现为核心一线、二线城市逐步企稳,三线、四线城市仍承压。“分线城市来看,对于一线城市,政策优化将释放积极信号,有助于提振市场情绪,同时对其他城市的楼市调控亦将起到风向标作用。对于二线核心城市,政策优化对当地市场有望起到一定的提振效果,但持续时间或有限。三线、四线城市市场成交量占据全国65%左右,政策空间相对受限,短期市场供大于求,除部分核心三线、四线城市外,其余城市政策优化后市场仍将在低位运行,持续处在去库存阶段。”
尽管二级市场上房地产股票已经普遍上涨,但行业的复苏依然需要一定时间观察。
“影响房地产行业复苏的关联因素多,尤其是宏观经济层面的表现更是影响直接,大环境层面的出口、投资、消费恢复是基础,这一基础只有更牢固,房地产的政策才能有效释放出效力。”张波对《财经》分析称。
在他看来,一线、二线热点城市有效放松政策的实质性落地,对于行业的复苏也至关重要。“过度的限制性政策对于这类城市的复苏起到了较大的阻碍作用,包括限购的有序放松,‘认房不认贷’政策的落地,同时叠加换房税费减免的鼓励性政策,才会推进市场整体复苏,只有市场复苏,行业才有复苏的基础。”
张波同时表示,“对于房地产开发行业来说,政策的支持重点依然在金融层面,尤其是对房企融资的实质性政策落地,目前来看,包括‘三支箭’‘金融16条延续’在内的政策面已经较为清晰,但实际房企能拿到的有效融资依然偏少,房企融资规模相比前几年规模依然在持续减少,这种‘有政策,难落地’的现象需要关注。”



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海通证券.盈投顾2024-01-17 08:35:33
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发布观点《点金计划】有信号就干,大涨就走人》 -
股王擒牛2022-07-06 14:45:20
【龙头狙击】注意双龙跌停,新机会机遇开启,注意这一机会! 高低切换注意挖掘底部超跌反弹牛,VIP持股拉升冲击涨停,后市机会在哪?注意成交量放大过程才有持续性,股王骑牛VIP连续止盈多只超短,速度运用底部起涨骑牛指标预警战法狙击,市场轮动加快,对标龙头股注意查看!短线操作上注意空间板的带动,博取底部超跌绩优牛+擒牛指标预警牛的博弈机会,如果被套的 安心等待急跌之后的反抽。股王骑牛指标狙击超短一绝,天天都有新机会,右上角+关注! 龙头狙击 前一日涨停的连板强股目前仅剩余了$赣能股份 sz000899$ 、$大连重工 sz002204$ 、$高乐股份 sz002348$ 、$金智科技 sz002090$ 这几只独立晋级,而其余的均出现了分歧。短线操作上,可重点关注低位品种的接力机会,例如$宏达高科 sz002144$ 等这类超跌票的接力;而高位股要暂时远离。 机会关注 日内盘中资金攻击了“机器人”方向。其中$矩子科技 sz300802$ 、$景业智能 sh688290$ 纷纷拉板20%涨停,外加高标人气股$巨轮智能 sz002031$ 拉板涨停,带动了$中大力德 sz002896$ 、$咸亨国际 sh605056$ 、$雷柏科技 sz002577$ 等相关个股纷纷拉板涨停,板块处于资金强势炒作中。短线操作上,可重点关注近几日有过涨停品种的个股,仅有低吸潜伏最佳(因为资金有记忆力,跟随板块强度会进行反包拉升)。龙头股很多是作为人气风向标,敬请期我们继续底部绩优标的的挖掘,即将到来挖掘潜力个股的黄金期。建议多挖掘超跌突破或者龙回头才是机会。但可对近期热点再出现调整时可做低吸参与,继续挖掘底部起涨标的机会。 特别提醒低位股补涨逐步成为了市场资金重要方向。当下大盘有回补前期3300点的跳空缺口,操作上谨慎为主,冲高注意减仓,行情上完全符合早间对市场的判断。中微公司公告,预计2022年半年度营业收入约19.7亿元,同比增长约47.1%;新增订单约30.6亿元,同比增长约62%。公司预计2022年半年度净利润为4.2亿元到4.8亿元,同比增加5.89%到21.02%。今年半导体行业国产替代加快,年初至今国产设备中标数接近上年总量,预计今年国产设备中标数量有望进一步提升。半导体板块的业绩在上半年是没有太大的问题,后续可以继续关注机会。中报业绩:湘潭昨晚出了业绩预告,整体来看还是不错的,目前也是高位盘整了一段时间,关注上主要看20日线的支撑,后续关注中报业绩披露的个股,特别是有叠加电力产业链,消费,汽车产业链的个股,如有吧回调都是可以把握低吸的机会。市场虽然高低切换明显,今天也是开启调整回落,但是现在调整反而是为后续的上涨提供空间,不用太过担心,关注上看中报预报业绩好的个股做绿盘低吸机会。谨慎的家人可等候调整结束。震荡行情中个股波动很正常,继续安心狙击超短隔夜强势股,如果盲目的持股或者持股时间较长会比较被动。蓄势待发注意机会,挖掘后面开启强反做铺垫,聪明散户逆向抄底的好时机!不能轻易追高,择机低吸低位股或调整充分的股票比较好,这是目前擒强势股的目标股,等待我的VIP通知。我们一起运用擒强势股超短章法,挖掘超短快进快出,规避盘中震荡的风险,尾盘进次日出,相当于变相T+0,操作更灵活,更加适合我们散户朋友,小资金做好收获! 敬请期待我们VIP体系升级---股王骑牛VIP新的擒强势股策略,注意查看! 1、永远不做股票超市(持股不超过3只)2、接下来只做低吸,涨停突破+擒牛指标预警机会3、强势股是突破介入,底部骑牛是底部介入不追涨杀跌4、止盈空间3-10% 5、持股快进快出,尽量隔夜止盈,做完一支给下一支 短线底部涨停启动叠加擒牛指标预警 ,只要加入股王骑牛战队的粉丝,这些战法都会在视频课中教学,都是实实在在的有效战法,学到就是赚到! 新模式擒强势股看得见的改变,我们继续擒强势股,方向不对努力白费,期待大家一起并肩战斗,一票一操作,超短不含糊,相信不会让您失望!订阅VIP加送【VIP专享诊股+核心热点干货直播+风口报告内享+仓位管理实战技巧+核心超短战法(龙回头+底部抓涨停+狙击涨停板等)文档(以及视频版】方向不对努力白费,期待大家一起并肩战斗,一票一操作,超短不含糊,相信不会让您失望!!【股王骑牛VIP持股昨日安徽建工拉升止盈,今日短线已经锁定,尽请期待放入新的挖掘!!】看一百次,不如行动一次,看都是问题,做才是答案。痛快的人赚痛快的钱,近期连续出击的短线标的都做的不错,后面会持续保持这个节奏,一票一操作,超短不含糊,相信股王骑牛不会让您失望! 擒牛指标预警✘选股体系,欢迎加入VIP,一起干!!越来越多的新学员加入到股王的VIP战队之中,股王为了不辜负学员们的信任信任创造价值,优中选优精选每天的出击目标!!招募名额有限抓强势股!股王骑牛VIP只做超短-速度订阅快!只有50个福利名额珍惜机会!订阅还送价值2980元 擒牛主升课程 股王骑牛VIP,名额有限大家都在抢!擒强势股VIP服务+每周一场干货直播!战绩实实在在这一次真正的倾囊相授,多名学员已经开抢!!大家都看到了吗?擒强势股热点直播里面有非常多的干货和实战案例!股王骑牛的VIP就是这样,做完一支再给下一支,不让你们做选择题,要加入VIP的老铁们速度了!新模式擒强势股看得见的改变,我们继续擒强势股,你还等什么? 方向不对努力白费,期待大家一起并肩战斗,一票一操作,超短不含糊,相信不会让您失望!你还想继续被动挨打吗?点击下方按钮,现在开通,解锁股王骑牛最新VIP出击策略!! -
跟庄探险队老季2022-05-19 11:31:35
5月19日午间收评:指数早间低开高走,风电、光伏等新能源方向走强,房地产板块继续活跃 受外围影响,三大指数早盘均大幅低开,随后震荡回升跌幅收窄,沪指、创业板指临近午盘翻红。风电、光伏等新能源方向走强,天顺风能、大金重工、中利集团、晶科科技等多股涨停。房地产板块继续活跃,南国置业、京投发展、中国武夷、我爱我家等近10股封板。此外教育、农业、林业等走势活跃,个股涨跌互现。午间收盘沪指跌0.08%,深成指跌0.25%,创业板跌0.12%。 -
一个掘金者2022-05-13 11:29:53
上午走得是真震荡,涨跌幅绝大多数比例都非常温和,汽车煤炭地产今天是撑起指数的主要力量,形态都是做底和超跌反弹。现在就到了筛选形态的阶段了。没有形态不可只说热门题材,有形态就是没有题材也可以上涨。就像昨天涨停的诺德股份的选股就是这样。现在只要不追高,不去追涨停板,温和震荡形态不破坏就坚定持股即可! -
雅悦——非著名投顾2022-04-14 13:36:38
策略配置中配置的酒ETF开始发力。 -
金股捕手2022-04-06 13:23:49
地产板块和中药板块的爆发都是有相关的主题意义存在,地产产业链的爆发主要是国内经济的压力增加,各地纷纷放开了限售限购相关的政策,这一政策预期打开了地产相关板块的补涨空间,简单说这是在炒作预期;因为大家都知道地产的业绩并未出现好转,市场炒作都是先行的,也许等政策真的落地了,那么就是到了资金兑现的时候,现在很多人也都是看好地产的相关行情,毕竟大家也都看得到,不过我这里需要提示一下:地产相关对于经济支撑固然重要,但是4月份也是业绩落地的阶段,地产股价已经先行,业绩和一季度的销量可能大家现实中都可以看到是不及预期的,资本市场情绪想来是多变的,所以追涨需谨慎;如果真的要去考虑,依据未来是否有做大做强的资本,未来是否有被兼并收购这两个预期去选择;而对于中药来讲,祖宗留下来的东西自然是好的,事实证明对于抗疫有着积极的效果,不过这一波有些也不低了,时刻关注国内数据变化,一旦数据出现拐点下行,那么中药行情股价也会跟随出现下行,这两者基本上是属于同步的关系! -
华林证券梁财华2022-03-29 17:16:56
江南化工(002226)一.基本面:公司主营工业炸药,雷管研发,生产,销售风力发电,光伏发电开发,建设,运营。2021年营业收入64.81亿元,同比增长65.39%,归母净利润10.53亿元,同比增长135.58%,扣费净利润5.415亿元,同比增长33.98%。PE16.58倍,PE相对低。二.消息面:国家能源局印发《2022年能源工作指导意见》稳步推进结构转型。煤炭消费比重稳步下降,非化石能源占能源消费总量比重提高到17.3%左右,新增电能替代电量1800亿千瓦时左右,风电、光伏发电发电量占全社会用电量的比重达到12.2%左右。国家能源局:.继续实施整县屋顶分布式光伏开发建设,加强实施情况监管.三.技术面:近期股价突破年线,量价齐升,均线多台排列,换手率比较高,3月24日涨停,说明有主力介入,25,28日股价回调,29号股价企稳。短期支撑位5.95元,短期压力位7.40.止盈价:7.40附近,止损价:5.95以上仅是个人看法,仅供参考,不构成投资建议,风险自担! -
股海飞扬2022-03-23 14:33:34
#市场凌乱,小心一日游行情在出现,地产高位风险较大# 大盘还在回暖,指数有点超出预期了,不过盘面给我个人呢感觉就是难受,乱套,今天海联金汇和宁波建工比较靓眼,这都是好的反馈,高位资金并没有全面撤退,下午做了中富通,中兴通讯不管你再烦,实实在在的几十亿封单在那了。下午这波地产拉的我是十分懵逼的,看看是不是像前天晚上医药一样

