从“支持鼓励”到“指导调整”，下调存量房贷款利率该如何落地？

顶端新闻·河南商报记者 李斯琦

存量房贷款利率，有望正式迎来下调。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，新任央行行长潘功胜在会议上强调要支持房地产市场平稳健康发展，其中包括指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

从早先的“支持鼓励”到现在的“指导调整”，央行对于存量房贷款利率调整的态度转变一时间引起行业热议。易居研究院研究总监严跃进对此表示，央行态度的转变，意味着政策改革或已进入到实操层面。

【央行召开下半年工作会议，释放多项涉房金融利好】

8月1日，两部门联合召开2023年下半年工作会议，新任央行行长潘功胜首次亮相，便释放涉房重大利好信息。

此次会议释放了多条涉及房地产行业的金融利好信息，在支持房地产市场平稳健康发展方面，具体表示如下：

1、落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序。

2、加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

3、因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

4、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

其中，在存量房贷款利率方面，央行的态度也改变为“指导调整”。对此，易居研究院研究总监严跃进在接受顶端新闻·河南商报记者采访时表示，此类表述的差异，意味着政策改革进入了实操层面，同时，商业银行在落地过程中可能存在困惑，需要央行来指导定调。

严跃进表示，政策还提及了调整存量房贷的基本原则，即“依法”和“有序”。从依法的角度，主要是要从合同规定以及信贷工作等角度进行。而从有序的角度，主要是指此类工作调整涉及方面较多，需要设定好落地机制，协调好各方利益，有序开展利率下调工作。

“调整存量房贷利率是房地产领域非常重大的一件事。不仅有助于减少房贷违约的风险，还能为存量购房客户减少利息，实现真正意义上的减负。”严跃进说。

根据中指研究院数据显示，2023以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以，根据监测，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。随着新购住房贷款利率的持续下调，与之形成对比，2022年以来，5年期以上LPR仅下调了45个基点，也就是说存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房贷利率。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为，降低存量房贷利率有助于降低居民负担，提升居民消费意愿，预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。

“对于商业银行而言，居民住房贷款是优质资产，若有银行开始降低存量房贷利率，或通过转按揭方式争取客户，那么也将推动更多银行采取相关举措。”曹晶晶说。

【如何调降存量房贷款利率？券商分析师给出建议】

央行定调，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。商业银行如何调整?政策制定需要考虑哪些因素?光大证券固定收益首席分析师张旭给出了五点建议。

他认为，降低存量房贷款利率，首先要遵循市场化、法制化的原则，建议商业银行在提出变更合同和置换贷款的方案时，继续落实好差别化住房信贷政策，并采用“利率越高，降幅越大”的规则，即降幅向高息客户倾斜、相对拉平利率，这是较有利于缓解早偿压力的方案。

其次，张旭提出采用“银行提方案，客户做选择”的模式，即首先由商业银行针对客户及其房贷的具体情况通过手机银行等渠道提出变更合同和置换贷款的方案，继而客户在变更合同约定、贷款置换、提前还款、不进行操作这四个方案中进行选择，哪个方案合适自己就选择哪个。

第三，张旭认为，个人客户间金融知识水平差异较大，建议将合同变更和贷款置换的方案设计得尽量简明、易于理解。实际上，无论采用哪种方案，其中的变化主要是在加点幅度上，应该尽量减少调整其余内容，方便客户理解。

张旭还建议，金融管理部门可要求商业银行利用官网、电话、短信和手机银行等渠道通知全部存量个人房贷客户，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，避免一些银行倾向于只向提出早偿申请的客户告知存量贷款降息的方案。

“静态地看，降低存量贷款利率会对商业银行的利息收入形成负面影响，因此建议金融管理部门给予适当政策激励或支持。例如，央行可设立结构性货币政策工具、进行定向或全面降准等。”张旭说。

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