央企地产殊途

来源：东莞乐居

文/乐居财经 许淑敏 曾树佳

华润置地大手一挥，以100多亿的总价，在温州、金华、重庆等地，拿下了6宗地块，多点开花。

这样的进击画面，出现在了五月末的短短两天内。

年初，华润置地内部召开了一场誓师大会，董事长李欣给这家央企定下了基调：“开局即决战，起步即冲刺。”

翻遍华润置地的公司报道，集团会议前面附以“誓师”前缀，尚属首次。去年，它在新年献词中，只提及“韧性生长”，显得较为低调；如今强调“只争朝夕”，传递出了不同寻常的信号。

头部央企，正在当下的发展窗口里，尽力抓住机遇。除了华润置地，保利发展、招商蛇口、中海发展等，均在融资、土地市场上斩获颇丰，身影频现。

不过，在央企地产阵营中，也存在分化。2010年指定的那16家地产央企，有的不断并购地产资产，发展正盛，有的则已被合并，结局各不相同。留下来的主体，规模、盈利水平，也均有很大的差异。

在以往的既定印象中，央企相对稳定、内卷较少，但事实上，他们也有“一利五率”，有战略调整。尤其是近两年，行业环境有所改变，央企地产平台人事流动同样频繁。

地产分合

3个月前，“6家央企地产商合并”的消息，一度不胫而走，一场“世纪大合并”似乎正在酝酿。

那时候，甚至有详细的方案流出：华润旗下的能源业务华润燃气、华润电力给中化；中粮旗下的大悦城控股并入华润；华侨城的地产业务并入保利集团；中国中铁和中国铁建将合并等。

尽管上述消息，均已被辟谣，但实际上，这些年，关于央企地产商合并重组的消息，未曾间断。华侨城更是困扰已久，其传言被并入的对象，从中旅集团演变到了保利集团。

近年来，一直提倡的是“央企专业化整合”，央企之间合并重组的案例并不鲜见，地产资源置换、合并屡有落地。

13年前，中央确定了首批16家以地产为主业的央企，其余78家不以房地产为主业的央企，逐渐退出房地产业务。

至今，中国重汽、山东黄金、山东高速、国家电网等多家央企，均已先后宣布“退房”，正陆续整理旗下地产业务。

而留下的16家以地产为主业的央企，有的不断并购地产资产，发展正盛，有的却被悄然合并。

目前，这些央企及旗下的地产平台，与最初的情况有所不同。

中国建筑旗下有中海发展、中建地产；中交建旗下的中交房地产集团，则拥有绿城中国、中交地产两个上市平台，其中绿城中国是2014年底收购而来的。

此外，还有中国保利旗下的保利发展，华侨城集团的华侨城A，中国铁路工程集团的中铁置业，中国铁道建筑集团的中铁建房地产，中化集团的中国金茂，中粮集团的大悦城控股。

以及五矿集团的五矿地产控股、中冶置业，中国水利水电建设集团的电建地产，能建集团的能建城发，中旅集团的港中旅房地产，招商局集团的招商蛇口，华润集团的华润置地，南光集团的南光置业等。

例如，保利发展、中海发展、招商蛇口等龙头央企地产商，正是于2015年、2016年通过整合资源，扩大了地产规模。

那两年，中海发展正式完成了与中建地产的内部资源整合，注入中国建筑旗下中建股份房地产事业部、中国中建地产及中建国际建设运营的房地产业务。随之，又收购合并了中信地产，注入2400万平方米土储。

而招商蛇口换股吸收合并招商地产，引入战略股东及员工持股，进行混改。当时有业内指出，整合后，招商蛇口土地储备达1653.48万平方米，且大部分位于前海、蛇口等核心区域，资源禀赋大幅提升。

此外，保利集团与中航工业重组合并，收购中航工业旗下的房地产业务（中航地产），中航工业全面退出房地产业。

央企整合大背景下，龙头央企地产商优势凸显，有着做大规模的资本，合并重组资源，能够加强协同效应，达到1+1＞2的效果。

与此同时，部分央企由于主业发展不见起色，规模落后，最终被合并，成为二级、三级公司。

例如中房集团，已于2010年已被并入中交建，并于2015年，完成公司制改建后，全部资产无偿划转至中交房地产集团，成为中交建的三级子公司。

另外，港中旅集团则与中国国旅，合并成为中国旅游集团，而中国葛洲坝集团已并入能建集团，中国冶金科工集团有限公司已并入五矿集团。

合并重组，是为了更好的发展。中房集团和中交建合并，一方面精简中交建旗下的地产平台分支，另一方面，中房集团的业务注入能够加大中交建的规模。

也因此，中交房地产集团销售业绩呈现增长势头，成功跻身行业TOP30行列。

但亦有部分央企进行合并重组以后，地产板块业绩仍不理想。比如中国旅游集团旗下的中旅地产，近些年业绩依然疲弱，该平台于2021年净亏近30亿元。

而葛洲坝集团旗下的地产平台葛洲坝地产，已更名为能建城发，机构数据显示，今年前5月，能建城发实现销售金额71.6亿元，排名80位。

至于五矿集团旗下的中冶置地、五矿地产控股等平台，今年前5月销售规模排名均在50名开外。

因此也有评论称，央企地产商重组整合，会有风险存在，组织架构、资源和业务整合既漫长又复杂，特别是企业文化的整合，亦是一大难题。

薄利挑战

一提到央企，几个熟悉的名字都会迅速浮现。保利发展、华润置地、招商蛇口、中海发展等龙头央企，实力均位列前茅。

去年，这四家房企实现营业收入，分别为2811亿、2070.6亿、1830亿、1803.2亿，虽然有的呈现出一定的降幅，但规模仍处于前四。

而合并中房、入主绿城的中交房地产集团，其总体的营收规模也在千亿之上，达到1713亿的体量、43.99%的增幅。营收增幅在央企阵营中最高。

中交房地产是有规模展望的。它在债券年报中提到的目标是，规模行业排名保持国内前十，自有业务销售规模进入行业前50。

在他们身后的地产央企，诸如中国金茂、华侨城营大悦城等，营收规模均在千亿以下。

隐藏在大集团里的中铁建房地产、中铁置业，虽不显山不露水，去年收入也分别达400亿、335亿，同比增幅达到35.64%、22.34%。而揭开电建地产的经营面纱，其收入则为378亿，同比增长28.73%。

身处行业寒冬，尽管央企地产商裹上棉袄，但他们也逃不过利润下降，甚至亏损的逆境。乐居财经《进深》查阅获悉，去年，13家央企地产公司，有10家的归母净利润有所下降。

背着27.8倍、6.6倍、4.79倍、3.87倍的归母净利负增长率，大悦城控股、中交房地产、中铁置业、华侨城等，暂时面临亏损。

大悦城投资净收益亏损21.6亿、资产及信用减值损失15.7亿，拖了业绩的后腿。华侨城计提了存货、固定资产、投资性房地产等也达到127亿，叠加毛利率下滑，导致了它109亿的亏损额。

这些地产央企的整体毛利率，为17.2%，最高为华润置地的26.2%，最低为中冶置业、五矿地产控股的8.81%、7.48%。自五矿集团合并中冶之后，五矿地产控股、中冶置业，均已归属于五矿集团旗下。

中冶置业坦言，其营业成本同比增长38.51%，毛利率同比下降10.46个百分点，实因为去年年内，公司新增竣工项目较多，相应收入成本增加；此外，部分项目因成本结算调增了营业成本。

面对地产薄利，央企也不能免俗。

刨除各种成本，他们最终的平均净利率，也只有2.73%。除了华润置地的15.63%、中海发展的13.62%之外，其余的主体净利率，均在10%以下，五矿地产控股、中冶置业的净利率，仅为0.77%、0.05%，利润的微薄程度可见一斑。

土储分化

过去两年，地产风险蔓延，大部分民企在土拍市场上隐身，国央企则唱起了主角。经过新一轮角逐之后，部分央企的粮仓，更为充足了。

乐居财经查阅获悉，截至2022年末，保利发展的总土储货值为23328.2亿元，在行业中排名第一；此外，中海发展、中国金茂、招商蛇口的货值，分别为10822亿、9430.1亿、9128.4亿，均位于行业十强行列。

2022年，保利发展全年新拓展金额1613亿，其中在38个核心城市的拓展金额占比达到98%。

华润置地去年以1102亿元的权益地价，新增71宗项目，新增土储面积1095万平方米。当中，一二线城市投资占比为92%。

而中海新增土地储备40宗，购地金额1107.2 亿元，新增货值2139.4 亿元，其中一线城市新增货值占比48.1%。收并购上，中海选择的也是一二线城市，2022年，其在广州、上海、成都等城市并购投入106.6亿元。

招商蛇口也开始有意识收缩拿地区域至一二线城市，它透露，公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%。

不过，在央企阵营中，各个主体储粮的体量，也有分化趋势。

除了上述几家央企之外，中铁建房地产、中交房地产的货值，各为5147亿元、3884.7亿元。余者如大悦城、中铁置业、华侨城、五矿地产控股等，货值均在3000亿以下。

电建地产的货值甚至只有595.5亿元。自去年以来，电建地产除了在武汉，以7.67亿竞得江岸区黄石路宅地，在重庆以7.3亿元拿下高新区西永组团宅地之外，鲜有它的拿地身影。这与龙头央企的四处出击，形成了鲜明的对比。

尽管总体呈现出进击的势头，但地产央企们，仍显示出了自己的自制，他们剔除预收账款后资产负债率的平均值，为64%。大部分公司的资产负债率都在70%以下，只有华侨城、中冶置业、五矿地产控股等，负债水平较高。

过去的2022年，有超过一半的地产央企，在手资金同比下降，下降幅度最高达约四成。这个融资通畅、令人羡慕的群体，在公司发展与现金流平衡中，也并非信手拈来。

人来人往

前些年，经历整合重组阶段，央企地产平台人事变动较为频繁。

比如，中海系与中建系两大平台进行合并整合，经历了一段时间的人事动荡，包括范逸汀、曲咏海、朱明辉、陈谊等多位高管，均于该阶段离开了中海发展。

2016年，时任中海发展总裁陈谊在离职感谢信中写道：“负责总公司代建项目的最后几十名同事最终并入中海体系，两年并入所有事项完成，至此我忠义二责已了。”这曾经掀起了一番热议。

那段时间，正值央企地产改革阶段，华侨城A亦接连人事变动，原董事长刘平春退休，原华侨城集团副总经理吴斯远、华侨城集团党委常委侯松容等均被免职。

回到这两年，央企地产平台人事变动亦不少。

包括华润置地董事长李欣、中交房地产集团董事长李永前、华侨城A董事长张振高、大悦城控股董事长陈朗、中能建城市投资发展董事长杨扬洋、港中旅房地产张焱等，均是去年新上任的地产平台一把手。

大多数新上任者，均有着集团任职经历，包括李永前、杨扬洋、张焱等。大规模集团之下的地产板块，整体发展会以平稳、资金安全为主。

集团重视地产板块的发展走向，往往会挑选合适的掌舵者，把控企业方向。

但随着行业环境变化，央企开始适应市场化的发展趋势，部分央企地产商亦认为，集团适度放权有其必要。

母公司与地产板块相对独立，自由度更高。

像是华润置地，去年5月，华润集团董事长王祥明辞任了华润置地董事会主席，接任者为总裁李欣。而李欣自2001年正式进入华润置地，是内部培养起来的第一批“子弟兵”。

今年，中国金茂曾擢升李从瑞为中国金茂公司主席，本也有放权意图。过去这些年，中国金茂董事长历任董事长包括李凡荣、宁高宁、蔡希有、何操等，均同时在中国中化集团担任重要岗位，而李从瑞并未在集团任职。

只是仅仅33天的时间，李从瑞便因工作调整，辞去中国金茂公司主席、执行董事、战略及投资委员会主席及ESG（环境、社会及管治）委员会主席职务。

而接任者，为张增根。他自1993年4月加入中国中化集团有，服务于中化集团超过30年的，妥妥的“老中化”。

没想到，中国金茂依然走回了集团控权的“老路”。

出于企业发展、个人发展等各种原因，央企地产平台高管流动，也实属正常，不必过度解读。

不过，依然有部分人士通过高管变动，猜测央企并购重组的可能性。比如张振高在进入华侨城之前，在保利集团待过十余年的时间，市场上传出华侨城的地产业务并入保利集团，或许与此有关。

而陈朗担任大悦城控股董事长之前，曾任华润创业董事总经理、华润万家首席执行官等职务，或与大悦城控股并入华润集团这一传言相关。

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