行业观察丨成都新规推进城市存量建筑提质增效，全国多家房企入局“城市更新”

党的二十大报告中提出“加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动”。有城市，就有城市更新。目前，我国城市建设发展已由原有增量建设为主转变为存量改造为主，城市有机更新已成大势。

近日，成都市住建局出台了《成都市城市既有建筑风貌提升导则（2022版）》（以下简称《导则》），同时还发布了《成都市城镇老旧院落改造设计指引》，加速推进城市更新。

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新 规

成都发布“既有建筑提升”和“老旧院落改造”指引

为推进城市存量建筑提质增效，推动城市建设高质量可持续发展，增进民生福祉，提高人民生活品质，近日，成都市住建局出台《成都市城市既有建筑风貌提升导则（2022版）》（以下简称《导则》）。

《导则》聚焦片区思维、历史传承、绿色低碳、以人为本、多元参与等十大方面，以建设践行公园城市示范区为统领，聚焦高质量实施幸福美好十大工程，改善既有建筑性能和建筑人居环境，适用于指导成都市各区（市）县（不含乡镇）既有建筑风貌提升等相关规划、建设、运营管理工作。

根据《导则》，城市场景分为生活、商业、产业、生态等7类，风貌提升对象分为既有建筑外立面、周边附属物和建筑退距空间3类，将按照一般提升标准和重点提升标准分级分类实施。同时《导则》从建筑外墙附属物、店面店招、泛光照明等方面明确提升的具体内容清单，并从规划设计、建设实施、维养管治三个方面提出建设管理要求。

同时，作为城市更新重要抓手的老旧社区改造，也在加速推进中。日前成都便发布了《成都市城镇老旧院落改造设计指引》，全面囊括了安全类、基础类、完善类、提升类四大类院落改造，涉及“天上地下”非常细致的内容参考，并有针对性地提出“提档升级服务包”。

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成都

主力仍是国有平台公司，开发商参与尚在探索中

在成华区猛追湾，几何书店、咖啡小店、LIVEHOUSE……滨河街头，流光溢彩；在金牛区枣子巷，民国建筑、美食老店、熊猫药童……烟火老城，焕发新生。

自2021年7月《成都公园城市有机更新导则》印发以来，按照“政府引导、属地管理、市场运作、公众参与”原则，成都城市更新不断发力。

从目前成都已呈现的城市更新项目来看，主要有两种开发方式：其一如万科猛追湾的“EPCO模式”，由政府指导，“策划规划、设计建造、招商运营”全周期由开发商一体化整体打造；其二为枣子巷更新模式，先由国有平台公司完成前期基础设施提升，再由专业商管团队进行后期运营。

作为城市建设的市场主体，开发商与城市开发历来密不可分。在城市有机更新大势下，城市更新也成为了房企一个“新课题”。不过，整体来看，目前在成都，参与城市更新的主力还是国有平台公司，开发商参与还在探索阶段。

业内人士认为，城市更新项目通常投资额大、打造周期长，且当前退出机制不完善，从盈利角度看对很多开发商而言并不可观。但对TOP级房企来说参与城市更新项目有发展战略的诉求，也是其转型布局新赛道、打造品牌、展现社会责任的重要支点之一。

成都猛追湾城市更新前后对比

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全国

13家开发商发布城市更新动态，大湾区旧改回温

实际上，伴随我国城市化的深入，由增量扩张转向存量开发的城市更新之路，已成为全国趋势，这也是完善新型城镇化战略所赋予的时代课题。

如深圳，早在2009年便发布了《深圳市城市更新办法》。过去三年，全国多城陆续发布新时期城市更新相关举措，加速了全国城市更新进程。

就在近期，广州发布了《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引》，明确了旧村改造中对旧村改造意愿、项目实施方案、用地“集转国”及补偿安置方式等事项。

在此背景下，大批卓越的开发商也加速布局城市更新领域。据不完全统计，截至2022年12月，13家企业在城市更新业务上公布新动态，其中涉及的项目大部分位于广州、深圳、佛山、东莞等大湾区城市。

越秀、万科、卓越、保利、时代中国、星河湾等企业的旧改项目取得新进展；万科、汇景集团则在城更项目上达成新的企业合作；另外，太古地产的上海张园旧改项目西区率先开放，据了解，东区计划于2026年年底前向公众开放。

业内人士认为，在楼市分化与剧变下，城市更新传统模式也被颠覆，迎来了“粗放开发”向“精细经营”的转变。未来的城市更新，将成为在行业升级与内容创新推动下的全方位更新，未来的城市建设，比拼的将是房企多元领域综合运营能力。

封面新闻记者 毛茂沙

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