融资持续破局之下地产股大涨房地产何时迎复苏？|融资_新浪财经

转自：广州日报客户端

继信贷、债券、股权“三箭齐发”支持房企境内融资后，银行以“内保外贷”助力房企境外融资提上日程。近期，碧桂园、越秀地产等房企纷纷获得银行“内保外贷”支持，地产融资环境边际好转。广州日报全媒体记者从人民银行广州分行获悉，为深入贯彻党中央、国务院支持房地产市场健康发展的决策部署，更好推动金融支持房地产“十六条”政策在广东省落实落细，近期，人民银行广州分行积极指导广东（深圳除外）金融机构为省内优质房企办理内保外贷业务，融资规模超28亿元人民币，用于归还房企到期的境外贷款，缓解企业境外融资压力。

值得关注的是，1月4日，A股地产板块集体大涨，其中，新华联、新城控股、中南建设、三湘印象等个股涨停；港股方面，旭辉控股、新城发展、龙湖集团、碧桂园服务等涨幅均超10%。地产ETF涨幅超5%。

近期广东房企“内保外贷” 融资规模超28亿元人民币

12月28日，工商银行广东省分行为碧桂园成功办理一笔内保外贷业务，融资金额2.8亿美元（折合人民币19.5亿元），期限3年零1个月。该笔业务的境内担保形式是出具备用信用证（以碧桂园地产为境内保函申请人，碧桂园控股为境外借款人），支持的境外贷款是由工商银行5家境外机构组建金额为2.8亿美元、期限3年的银团贷款，融资所得款项用于归还碧桂园控股于2018年在香港筹组的银团贷款。

工商银行广东省分行有关负责人表示，本笔内保外贷业务，是工商银行积极贯彻党中央、国务院决策部署，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足房企合理融资需求，促进房地产市场平稳发展的重要举措。下一步，将发挥好国有大行支柱和带头作用，运用境内外综合服务优势，多渠道、多方式满足优质房企合理融资需求，以实际行动维护经济金融稳定大局。

无独有偶，农业银行广州分行此前也通过向广州城建出具保函，为其境外股东越秀地产提供担保，以支持越秀地产向农业银行香港分行申请不超过10亿港元（折合人民币8.9亿元）融资，期限13个月，用于归还越秀地产在中国银行香港分行、建设银行香港分行的两笔短期贷款。

农业银行广州分行有关负责人表示，越秀集团是广东省重要大型国有企业，经营及财务状况良好，资金筹措能力较强，市场认可度高。在境外融资偏紧的情况下，农业银行在与越秀地产沟通后，迅速响应企业日常经营需求，在极短时间内开出涉外融资性保函为香港越秀地产增信，对促进海外投资者恢复投资信心而言，可谓是打了一剂“强心剂”。

监管：将推动内保外贷业务进一步扩容

“内保外贷”是指境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。核心条件之一是，需有资产抵押担保。

记者了解到，海外市场作为房企融资的重要渠道，融资额占比一度超过了30%，但近期房企境外债偿债压力较大，境外房地产市场信用环境明显收缩。

有银行业内人士表示，内保外贷通过跨境增信的方式，利用境内外市场资源，支持优质房企实现海外融资“借新还旧”，是金融支持房地产的进一步拓展与补充，向市场传递强烈的正面信号，对于改善优质房企境外融资环境有重要作用。“接下来，还将有头部民营房企陆续获得‘内保外贷’支持。”该人士预计道。

据中指研究院监测数据显示，2023年第一季度房企待偿海外债规模超过1000亿元人民币，偿债压力较大。此外，从债务到期情况来看，据浙商证券统计，2023年境内地产债到期偿还量为3583亿元，共计424只，中资美元地产债到期金额为580亿美元，共计210只。其中，2023年1月份与4月份为中资美元地产债偿债高峰，单月到期金额分别为98亿美元、78亿美元。

人民银行广州分行表示，接下来，将推动内保外贷业务进一步扩容，指导辖内中国银行、工商银行、建设银行等多家银行的分支机构围绕内保外贷业务与广东省多家房企建立合作。

预计房企融资规模将有所回升

记者观察到，去年10月以来，随着监管层支持力度不断加强，民营房企融资不断破局。其中优质房企率先突进。

债券方面，11月10日龙湖集团最先注册了200亿元储架式债券，并于11月30日落地第一笔融资——20亿利率3%的中期票据，标志了“第二支箭”房企首单债券成功发行。

信贷方面，据克而瑞数据显示，截至2022年12月20日已披露的银行意向性授信额度已超4万亿，碧桂园、龙湖、万科等成为多家银行合作对象。

而在配股融资方面，11月15日碧桂园宣布拟配售14.63亿股筹资38.72亿港元，之后雅居乐也在16日宣布拟先旧后新配售2.95亿股筹资7.83亿港元。短短两天之内就有两家民营房企宣布进行配股融资，成为民营房企融资破局的新方向。而自11月28日“股权融资优化5条新政”出台后，大名城、华夏幸福、金科、华发等一系列房企响应政策，非公开发行股票，筹集资金用于保交楼等相关项目。

克而瑞地产研究中心分析称，随着11月诸多融资利好政策出台，年末房企融资同比下滑已有所控制。12月前20天的融资规模达到了547亿元，已超过了11月。未来随着11月以来房企从银行获得的大额授信额度逐渐落地，再加上“第二支箭”利好范围的扩大，预计房企的融资规模将会有所回升。

值得关注的是，去年12月28日召开的人民银行货币政策委员会2022年第四季度（总第99次）例会强调，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优质头部房企资产负债状况，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服务，维护住房消费者合法权益，确保房地产市场平稳发展。

需求侧支持力度或将持续加大支撑市场逐步复苏

记者注意到，在一系列支持政策之下，房企在二级市场逐渐被看好。1月4日，A股地产板块集体大涨，其中，新华联、新城控股、中南建设、三湘印象等个股涨停。资金面上，A股两市主力资金全天净流出117.74亿元，房地产行业主力资金净流入规模居首，全天净流入资金16.62亿元。港股地产股也大涨，旭辉控股、新城发展、龙湖集团、碧桂园服务等涨幅均超10%。地产ETF涨幅超5%。

业内普遍认为，随着地产政策利好逐步兑现，民营房企信用风险缓释，房地产行业有望于2023年迎来弱复苏。不过，考虑到当前房企仍然面临较大的偿债压力，运营的改善核心还是在于销售端。然而短期销售疲软，只有耐心等待市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。

中指研究院监测数据显示，2023年元旦假期期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年元旦假期增长超两成。其中广州表现亮眼，增幅1.3倍，北京、上海紧随其后，分别上涨80%、74%，不过深圳同比仍下滑，二线城市中武汉、温州等增幅领先，三四线城市依旧低迷，整体需求尚待恢复。

国金证券研报指出，未来需求侧支持力度或将持续加大，支撑市场逐步复苏。去年11月份以来，行业供给侧政策持续出台，在房企融资“三箭齐发”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等措施落地后，供给侧政策基本应出尽出。预计未来高能级城市四限的适度宽松、房贷利率的持续下调、购房补贴契税减免等政策仍然可期，需求侧的宽松将支撑2023年市场销售复苏。

文/广州日报·新花城记者林晓丽张露