燕郊限购松绑一周后 效力初显隐痛犹在

转自：千龙网

上周，廊坊全面解除限购的消息迅速刷屏，作为廊坊的重点区域，以燕郊为首的“北三县”，不仅“取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件”，同时也取消了“非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求”。

限购解除意味着，自 2017 年起开启 ，已经历时5年“限购、限售” 模式的环京市场再次重新放开。

从5年前的炙手可热，投资客大量涌入，房价冲上4万元/平方米；到如今的市场冰封，成交跌入谷底，房价对半砍。燕郊等环京城市，任何一丝关于政策的风吹草动，都有可能拨动那根敏感的神经。

当北京市政府搬迁至通州，当“北京环卫”出现在燕郊的大街小巷，当地铁22号线（平谷线）有望串联起燕郊和北京……都给这座“乡镇”带来了更多的希望。

此番正式解除限购，是否意味着燕郊等地的环京楼市再次迎来重新进场的时间？ 

为了给出明确的答案，北青地产在限购政策官宣解除后的首个周末，探访了燕郊的新房及二手房市场，发现前来看房的人明显增多，成交也出现了小幅提升。但在整体预期未明显好转的当下，仍旧很难扭转燕郊楼市的颓势。

变化

看房人数明显增加

限购已“暗暗”松绑一年

燕郊的特殊区位决定了它是当之无愧的环京第一居所。随着限购政策松绑的官宣，往日的热络开始重新回到燕郊。

“还是需要政府来宣布限购政策取消，门店咨询看房的客户明显增多了，光是上午我们门店就接待了三组客户，而且很多客户都是从北京专程赶过来的。”在燕郊做了十几年房产中介业务的经纪人陈笑表示，其实，早在去年7月份燕郊就暗暗解除了限购政策，并且陆续可以在住建委实现网签，所以今年的燕郊楼市比往常要有一定好转。但此番正式官宣之后，一方面扩大了影响力，另一方面也增强了限购政策取消的权威性和真实性。

“放在一年前，都是我们求着北京客户来看房，直接说到潮白河的友谊大桥桥头车接车送，现在都是客户主动打电话，就算不来，也会问问燕郊楼市的情况。”陈笑告诉北青地产，他们代理的新房，在周末都迎来了客户到访小高峰。

以三湘印象森林海尚城为例，项目目前在售包括 LOFT、科技精装高层等多种产品。据置业顾问介绍，周末已接待了超200组客户到访。

还有位于燕郊中轴迎宾路的中和府，据现场置业顾问介绍，此前一周到访约 20 组客户，解除限购后，每天都能到访 6 组，较之前咨询与到访量都提升了 30%。在售的福成·禧悦里也是类似，北青地产在售楼处一个小时的咨询中，前后也来了五六组看房人。

不只是放开限购，陈笑表示，2022年以来，外地人在北三县买房的信贷政策也开始逐步松绑。商业贷款方面，目前，北三县首套首付比由30%降至20%、利率最低降至4.25%，二套房首付比例也由50%降至30%。

虽然一度遭遇疫情和环京开发商暴雷的双重影响，但在更多的利好政策对冲下，环京的置业信心已经有所恢复。

目前，大量居住在环京地区的人群依然是城市的“摇摆族”，每天来回北京各CBD和环京之间。单从房价来看，环京的确存在明显的价格洼地，也是吸引北京需求外溢的重要因素所在。58安居客房产研究院分院院长张波认为，“本次取消限购，就是要回归保障居民合理的住房需求，满足大量在京工作人群的实际居住需求。”

热点

新盘价格见底 

多为改善型三居

目前，燕郊新房市场以品质三居为主，改善供应充足。据了解，距离22号线1公里范围内新房项目的主力户型均为100平方米以上的改善三居，大面积户型占比达到七成之多。

其中，中和府主力户型有128-130平方米两至三居，三湘印象森林海尚城主力户型为100-140平方米三居，福成·禧悦里主力户型为115平方米-135平方米三居。

“当前，新房市场中三、四居户型偏多，主要是因为限购政策取消前，购房客群以燕郊内地的改善家庭居多，再加上内地开发商众诚易达推出的‘御东系’高端楼盘在楼市上表现亮眼，从而倒逼开发商反思产品力的重要性，才逐步开启燕郊住宅的改善品质市场。”陈笑解释。

与此同时，燕郊目前在售的新盘价格已经见底，很难再有降价调整。以北青地产探访的新盘为例，三湘印象森林海尚城在算完9.3折的综合折扣后，单价仍然2万元/平方米出头，楼层不好的特价房源也不例外，这明显高于目前1.8万-2万/平方米新房主流成交价格。

毛坯交付的禧悦里同样也是见底价格，在7天内签约享受立减10万元的优惠后，单价超过1.9万元/平方米。并且据置业顾问介绍，等项目开启现房销售后，单价有望涨至2.2万元/平方米。

纵观目前燕郊的楼市，二手房方面，因房龄大多在5-10年，当初的房屋设计已不再符合当下住宅建造的趋势。以两梯六户的天洋城为例，在五套90平方米左右的二手房源探访中，满足南北通透、客厅采光充足条件的户型，仅有一套，其余户型因楼层偏低或被外立面遮挡，采光或多或少皆受到影响。

新房方面，多以毛坯交付为主，对比北京楼市同期的新房项目，无论是硬件户型设计、材料对比，还是软件物业服务、科技创新都还存在一定差距。就连燕郊区域内，唯一的精装交付科技住宅项目三湘印象森林海尚城，也存在一系列问题。

据悉，森林海尚城所在地块是开发商2011年拿地建造的，其开发商三河市湘德房地产开发有限公司于2011年10月成立。按此计算，三湘印象森林海尚城的产权至今已经缩水11年。

有购房人全程参观下来，认为森林海尚城主打的智能科技精装交付略显鸡肋，与3500元/平方米的装修标准并不匹配。类似于电动窗帘、语音控制灯光系统等智能家具设备，可以寻找市面上更便宜却拥有相同功能的设备代替。

值得注意的是，三湘印象森林海尚城对外宣称采用圣象、科勒等高端一线品牌精装，在公示的交付标准展板却表述得含糊不清，并未有相应的品牌或型号体现，项目后期交付容易产生纠纷。

此外，按照项目规划，住宅东区被商业步行街分割成南北两个部分，其小区的私密性和静谧性也将难以保障。

隐痛

套牢二手房挂牌自救

地铁预期带动价格微涨

“官宣之后，前来挂牌二手房源的业主也在逐渐增多，供应量随着环京置业需求释放同步增长，就这几天我们片区大约新增了十几套优质房源。”负责天洋城小区二手房源买卖的中介吴杰透露，不少之前套牢的二手房都趁机挂牌。

只是，燕郊对于北漂们的吸引力还在吗？

在吴杰看来，大部分新增的挂牌二手房都是当年高点套牢盘，此前多为出租状态，看到限购解除，才希望尽快套现。

2017年之后，随着当地楼市大环境遇冷，燕郊当地房产由高点时的3.5万元/平方米回落至1.5万元/平方米。近年来又受到疫情的影响，很多年轻人宁愿在北京买共有产权房，也不愿来燕郊。这造成了燕郊整体供大于求的现状。

不过，好消息是，随着22号线地铁交通利好落实，进一步刺激了环京置业。近日，北京市发展改革委批复了轨道交通22号线（平谷线）北京段可行性研究报告，未来接入北京市城市轨道交通网的“北三县”和平谷区，至北京中心城区最短时间将分别为32分钟和55分钟，可进入1小时交通圈。

“建设中的北京地铁22号（平谷）线经过燕郊，其中，区域内的燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站这四个站点附近的楼盘有轻微上涨，差不多一平方米涨三四百元左右。”吴杰表示，一些业主更看好楼市接下来的走向，试图微提价后，检验市场反应如何。

正是因为如此，前来看房的客户有所增多，但市场层面并未溅起“大水花”。目前楼市整体表现还是平稳向好，燕郊房源均价约 1.64 万元/平方米。“没有了查验社保等手续，交易节省了很多时间，预期也在向好，现在二手房成交周期缩短了一周左右。”吴杰说道。

趋势

低总价的刚性需求外溢

未来楼市或将呈现量升价稳

随着新房改善三居的扎堆供应，造成地铁附近的刚需小户型变得尤其稀少，如福成·禧悦里在开盘楼栋中仅剩2套87平方米两居房源，剩余未开房源中，也只剩下一栋设计为两居的户型，总计128套。

然而，从安居客线上的用户找房需求来看，近期燕郊中小户型的二手房找房热度上升较为明显。因此，限购政策取消后，北京大量的刚性需求会外溢到燕郊，而这类需求中低总价的需求占比也会较高。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，“其原因在于，如果北京刚需人群可以承担更高的总价，在北京购房‘认房又认贷’的政策背景下，大概率上还会选择优先在北京上车。那么，那些放弃北京的刚需人群，普遍对于总价有较大的敏感性，燕郊正好符合他们的预算范畴。”

但值得关注的是，品质三居的需求依然存在，随着生育政策的不断推进，大量的多孩家庭对居住空间还是存在较大的需求，因此燕郊总价有优势的品质三居依然存在不少吸引力，张波进一步补充。

有不少中介表示，目前是楼市房价的历史相对低点，再加上首套4.25%利率、20%首付的政策利好，非常适合现在入手燕郊房产。

对此，张波认为，“环京由于限价放开，未来的购房需求大增将是个事实，但环京区域积累了较多的投资性房产，这类房产也会随着政策的放松而选择跟进出货。因此，在需求增长的同时，供应预计会同步增长，短期内房价并不会出现快速上涨，购房者可以多比多看，不用慌忙入场。”

展望燕郊，“环京楼市热度提升，一二手房成交量快速增加将是个较为明确的趋势，但房价总体上涨的压力偏小，量升价稳将是未来较为明显的市场表现。”张波预判。

随着环京通勤数据库的建立、检查站外迁计划的明确提出、快速通勤大巴的开通、厂通桥和燕郊地铁的动工、人大潮白附的计划落地，未来燕郊楼市的基本面价值将大幅提升，居住在燕郊也未尝不是一种全新的生活选择。

文/宋欣

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