北京自贸区建设进程加快 “世界窗口”东坝自贸CBD将如何发展？|北京市_新浪财经

本报记者王丽新

“随着经济发展模式走向以降低成本、提高效率为代表的新发展格局推动的高质量发展，房地产发展逻辑会从原来的摊大饼模式，进一步走向高质量发展驱动（模式）。”近日，中国人民大学经济系教授于泽在“2022年东坝区域发展高峰论坛”上表示，未来，房地产发展模式将聚焦于在单位面积上如何能创造更多经济价值，一个是位置，一个是品质，位置是指要在城市发展核心功能所在的区域，品质指的是如何在这个位置中体现经济发展的动力。

因而在“新格局”下的经济社会发展逻辑将催生新的城市发展模式背景下，若以一线城市北京为例，未来能够体现城市空间高质量发展的最好缩影，在于泽看来，是以第四使馆区为代表的东坝区域。

从区位上看，东坝地区位于朝阳区的东北部，处于首都功能核心区、城市副中心以及首都国际机场之间，距离CBD、首都国际机场及一二三使馆区直线距离仅10公里-15公里。2020年国际交往中心专项规划进一步明确将东坝地区打造成为国际人才集聚、国际交往活动活跃、国际化综合服务完善的新亮点区域。同年，东坝地区部分区域划入国家服务业扩大开放综合示范区和中国（北京）自由贸易试验区。

未来如何发展？

作为朝阳区一块整片开发区域，对东坝区域的板块价值，此前业内对其看法是有分歧的。

一种声音认为，朝阳区已有CBD+望京板块，东坝虽有“第二三里屯”“第四使馆区”“自贸区”等规划背书，但价值空间还要看规划落实进程。另一种观点则认为，2022年以来，北京自贸区建设提速，城市建设按下“快进键”，东坝板块规划已经愈发清晰，政策利好不断加持，正从“边缘地带”跨向“首都窗口”，进入新的增长极。

从规划角度而言，“区域东侧是北京城市副中心，北边是首都国际机场，三角区域的中心是北京东北部未来国际交往重要的城市门户。”北规院弘都规划建筑设计研究院有限公司副总经理何俊乔表示，因此，东坝地区未来规划的轨道密度非常高，以3号线和12号线为代表的轨道串联了城市重要功能区，包括CBD、中关村、望京等，极大地激发地区活力和潜力。

“东坝西区是国际宜居居住区、东坝中区是金盏国际合作服务区及第四使馆区、东区作为战略发展地联通中区规划延伸打造国际贸易合作区，东坝核心板块规划已经可以预见，这将是北京第三个CBD。”在东坝拿地的某开发商相关负责人向《证券日报》记者表示，不同于没有金融、产业聚集的居住板块，东坝仿若第二个望京，但又有“世界之窗及第二个三里屯”加持。此外，新兴产业总部、跨境电商、跨境金融等七大产业将落地于此东坝自贸CBD，可见未来区域价值。

据悉，2022年以来，即便疫情反复也未能影响东坝区域规划快速落地的脚步。5月份以来，《北京市“十四五”时期交通发展建设规划》披露了R4线将在东坝设有两站；东坝国际商业中心确定建成后经营业态为万达广场；东坝多条道路工程招标建设；北京东坝车辆段工程全力冲刺主体结构封顶，这是目前我国规模最大的车辆段工程……

动起来的东坝，让外界关注到，其板块价值或许应该被重估。正如于泽在上述论坛上所示，东坝区域的区位和品质优势将集中体现服务创造价值与开放型街区推动全球化的新红利，特别是在“第四使馆区”“建设第二个三里屯”利好加持下，东坝三大板块将保持各环节供求动态平衡，促进东坝区域经济良性循环。

种种迹象显示，如今的东坝正朝着第三CBD迈进，已不是2013年房企初入东坝时的格局。那么，作为板块内重要配套之一的住宅业态，未来的东坝，将如何建设布局？

北西区建设开启东坝新居住格局

在上述“高大上”规划出炉之前，高端商品住宅、回迁房和各种保障性住房并存，多在坝河东南板块，如今的二手房挂牌价约在7万元/平方米上下，但也有如首开龙湖天濮这种均价11万元/平方米的社区。

但东坝北西区则是空白地段，规划中属于国际宜居居住区范畴。在该区域内，2021年12月24日，北京市基础设施投资有限公司（以下简称京投公司）、北京京投置地房地产有限公司联合体先后以56.1亿元、48.5亿元及70.7亿元，拿下朝阳区东坝车辆基地综合利用项目三宗地，该组团地块拿地总价175.3亿元，预计未来货值超过300亿元。

据悉，该项目位置特殊，在北京自由贸易试验区国际商务片区中的金盏国际合作服务区板块，是实现自贸区职住平衡及轨道交通基础设施配套的重要工程。

据京投发展股份有限公司总裁高一轩介绍，京投发展将在东坝区域内建设一个空中森林般的超大住宅社区（项目总建面超56万平方米）。在这个大型社区中，增加园林、商业和城市的联结。因为在其看来，在传统的房地产企业转型城市运营商的过程中，需要着重思考如何在城市整体减量的背景下，创造更好的生活方式，并在有限的空间内，创造新的社区聚集模式。

“我们在TOD之外又做了一个新的尝试——POD，就是以公园为导向的开发模式。”高一轩表示，TOD是以公共交通为导向开发，围绕一个轨道交通站点，扩展出写字楼、酒店、商场、住宅形成一个TOD智慧生态圈，“但是我们现在发现，这个生态圈的外延需要再扩大，也需要更强烈的体验感，所以就有了POD。”

据悉，POD是围绕一个公园，周边有商业，项目将公园内外、室内外结合，所有的街区和店铺都不一样。简言之，京投发展·北熙区是一个“次世代”人文街区项目。另据市场人士表示，当下东坝北西区内还没有在售新房，京投发展·北熙区主力户型为80平方米至123平方米之间，均价约8万元/平方米，总价约600万元起，目前正在蓄客中，由于轨交系统的独特性，客户将可以覆盖海淀、朝阳、望京等多个区域。

从规划来看，何俊乔表示，东坝北西区聚焦北岗子和东风站两个轨交微中心。在商业、教育、医疗、公园等空间提升整体城市配套的定位和功能。鉴于此，另有业内人士称，京投发展·北熙区是这一片区的开端之作，也是在产业、金融聚集区中的高端住区，其建设与入市将开启东坝住宅市场的新格局。

（编辑张伟）