12只公募REITs年内第二场“季考”成绩出炉业内人士详解部分业绩数据缘何为负|REITs_新浪财经

　　转载自财新网昌校宇

　　公募REITs2022年第二场“季考”成绩近乎全部“放榜”。

　　截至7月21日，已上市的13只基础设施公募REITs产品中，已有12只披露2022年二季报（国金中国铁建REIT上市不满一个月）。报告显示，除浙商沪杭甬REIT、华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT出现二季度净利润亏损外，其余9只产品全部盈利。7月21日，《证券日报》记者第一时间就公募REITs部分业绩数据缘何为负对业内人士和基金管理人进行采访，以便市场更好理解“内情”。

　　REITs项目分红分配根据可供分派现金来确定

　　对于浙商沪杭甬REIT二季度净利润亏损4651.35万元，业内人士对《证券日报》记者解释称，“净利润为负主要受高速公路资产的折旧摊销影响较大，并不影响现金流。举例来看，浙商沪杭甬REIT基础设施项目采用直线折旧摊销法，另有高速路REITs项目采用车流量法，而车流量法的项目前期折旧摊销较少，后期折旧摊销则相对会多。方法不一样，导致每个阶段利润有差别。同时，疫情也是导致净利润亏损的原因之一，高速公路流量和收费均有所下降。”

　　上述业内人士表示，“REITs项目的业绩好坏和分红分配，主要是根据可供分派现金来确定，跟净利润无直接关系。”

　　华安基金相关人士对《证券日报》记者表示，“华安张江光大REIT二季度净利润亏损628.35万元，主要是由于基础设施项目的折旧摊销金额较大，并不影响项目的现金流和可供分配金额。”

　　东吴基金方面也就东吴苏园产业REIT二季度净利润为-218.38万元向《证券日报》记者进行了说明，“两家项目公司整体运营稳健，出租率保持稳定，季内净利润为负数的主要原因为租金减免（减免期为2022年3月份至8月份）。不过，为保护基金份额持有人的利益，租金减免实施后，基金管理人将放弃部分基金管理费，运营管理机构将放弃部分运营管理费，同时通过补贴申请，相应税收减免等方式全额化解本次减免租金的影响。”

　　谈及减租对后续运营的影响，东吴基金方面表示，“短期内因疫情影响的收入减少对东吴苏园产业REIT的持续经营能力和长期发展无不良影响。”

　　资产折旧不会影响REITs现金流和投资者分红

　　上海证券基金评价研究中心高级基金分析师、博士孙桂平在接受《证券日报》记者采访时表示，一般而言，REITs净利润为负并不能说明其拥有的基础设施资产经营不善，因我国REITs拥有的基础设施资产采用成本法计量（资产账面价值等于REITs成立时买入资产的成本），每季度都需要计提固定资产折旧等费用，而这些费用计入营业成本，会减少每季度净利润。不同REITs的资产到期年限和折旧计提方式有所不同，导致部分REITs净利润为负，但资产折旧不会影响REITs现金流和投资者分红。

　　“当前衡量REITs经营状况通常可用EBITDA（税息折旧及摊销前利润），虽有3只REITs二季度净利润为负，但已披露二季报的12只REITs二季度EBITDA全部为正，显示REITs整体经营稳健。”孙桂平进一步分析称，但不同REITs经营状况有所分化，博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT和中航首钢绿能REIT二季度EBITDA取得环比两位数增长；而有些REITs受疫情影响，二季度经营业绩出现下滑，如东吴苏园产业REIT和浙商沪杭甬REIT二季度的EBITDA环比分别下降55.50%和39.43%，主要因其持有的基础设施资产多位于长三角区域，受疫情带来的直接影响较大等。

　　在孙桂平看来，当前疫情对REITs影响不具有可持续性，市场不必过于担忧。未来随着REITs市场不断发展，产品数量和规模不断增加，底层资产类型不断丰富，REITs运作管理也将更加成熟，将为投资者提供更多投资标的和投资机会。总体而言，REITs现金回报比较稳定，具有高票息、抗通胀、长期回报率高、分散风险等特点，是适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作。