建发国际 ( 1908.HK ) ：量质兼优的国企标杆，抗周期底色凸显|房企_新浪财经

今年以来，全球经济遭遇逆流，战争、加息、疫情多种利空因素使得全球股市剧烈下跌。2022 年来恒指延续跌势，自年初下跌幅度达 14%；房地产板块更是大幅走弱，在 " 销售不振 + 流动性危机 " 等问题打击下，上市房企业绩下滑明显。

但即便是在此背景下，仍然不乏表现靓丽的企业，建发房地产集团旗下上市公司建发国际投资集团有限公司（HK.01908，下称 " 建发国际 "），就展现出强劲的穿越周期底色。

根据其业绩公告，2021年建发国际实现归母净利润约35.2亿元，同比增幅达51%，大幅超越同业平均；同时，股价表现堪称亮眼，2022年初至今股价涨幅达14%，大幅跑赢恒生指数（-14%），凭借优异的成绩单获得资本市场认可。

一、拿地、销售稳步发展，基本面持续夯实

今年来受到疫情、经济等因素影响，房地产行业销售同比下滑剧烈。但建发国际在这一环境中仍然展现出较强的抗逆性，销售、拿地保持良好的稳健发展态势。

1、销售：五一期间销售火爆，同比大幅跑赢行业

刚刚过去的五一小长假中，受疫情等多因素影响，楼市整体延续了下行趋势，环比跌幅加大。据克尔瑞统计，2022 年五一期间（4 月 30 日 -5 月 4 日），50 个重点监测城市累计成交 44.75 万平方米，同比下降 80%，日均成交量较 2022 年 4 月日均降幅为 75%。

但据第三方数据统计，建发国际五一期间销售却稳步向好，实现认购额总计约 70 亿元，同比仅下降 18% 左右，大幅跑赢行业平均（-80%）；在南宁、莆田、泉州等多地销售火爆，例如，南宁单城市五一期间劲销超 5 亿，同时据克而瑞统计，2022 年一季度，建发是南宁房企权益销售 TOP20、全口径销售 TOP20" 双料冠军 "，已成为南宁最热销房企 IP。

2、拿地：今年土拍市场主力军，斩获多宗优质地块

2022 年来，在行业土拍市场颓靡的环境下，建发国际在拿地方面却保持稳健扩张趋势。根据中指研究院数据显示，2022 年 1-4 月建发国际拿地货值为 435.6 亿元，位列行业第六，拿地覆盖北京、杭州、宁波、福州、厦门等核心一二线，以及莆田、宁德等强三线城市，布局核心城市的核心区域地段，预计项目未来销售去化具备优势。

二、在当前行业风暴环境下，建发国际实现逆风突围的核心逻辑

此时的地产行业像极了几年前的钢铁煤炭等行业供给侧改革，中小企业在经历了这段行业的阵痛期，大多数最终熬不下去选择退出或者被人收购，而随着落后产能逐步被淘汰，最终实现竞争格局的优化，行业集中度进一步提升。

同样，当前的房地产行业正迎来重要的 " 转折期 "，众多民企因资金链紧张带来的压力降低了其扩张意愿，一些规模小，实力弱、财务差的房企将被淘汰，而其留下的市场份额对于有扩张潜力的企业而言将是机会；而通过稳健经营稳扎稳打、具备国有背景优势的房企，或将成为下一个地产时代的王者。建发国际实现逆风突围的核心逻辑，在于以下四点：

1、产品力领先，高品牌溢价助力利润潜能释放

在房地产存量时代里，地产行业将迎来消费升级的趋势，消费者将对房屋的购买要求越来越高，产品力作为决定项目去化的重要影响因素之一。

公司经过多年的深耕与探索，打造出了极具中国文化特色的「王府中式」、「禅境中式」新中式产品系列，将中华传统文化精髓融入了到了建筑产品之中，顺应了当前消费升级以及国朝崛起的大趋势。

例如，建发的「禅境中式」产品，是将东方禅意思想融入到产品设计中，融合 " 空、象、简、朴 " 四个禅意特点，从建筑、景观、室内等全方位进行系统梳理，并与原有的「王府中式」形成了风格差异，更加年轻化，受到业主和各界的高度认可和广泛赞誉。

建发产品在保持中国传统建筑风格的同时，不断通过对建筑工艺、工程材料的迭代升级，令其兼具美观与实用性，除具备新中式美学外观，产品在使用性能、立体空间和科技赋能方面均实现较大创新突破；此外，建发在智慧科技的布局日趋成熟，结合物联网、大数据和人工智能科技，实现智慧安防、智慧通行、智慧生活等模块设计，为业主提供更快捷、更人性化的产品与服务。

（资料来源：建发房产官微）

凭借具有优秀口碑的产品，建发国际在市场上树立了良好的形象，特别是在中高端住宅领域，具有显著的溢价优势，对于提振公司利润率带来了积极的助推作用。

2、长期重视资产质量，保持高效的营运效率

从资产结构看，建发国际较少持有型资产或四线以下的郊区大盘，土地资产的流动性较强。截至 2021 年末，建发国际拥有总土地储备面积 1,944 万平方米，总货值达 2,906 亿；2021 年期间建发国际土地储备去化率达 77%，土地储备去化率高。

同时，公司注重项目的盈利性和流动性的结合：一方面，通过积极参与土地市场竞拍，取得有较高盈利质量的地块；另一方面，通过内部高效营运管理，动态、实时把握项目开发节奏，实现项目的快速去化。通过快速实现现金流回笼并进行再投资，提高资金的使用效率，进而提升了整体的投资收益率。

3、坚持深耕战略，对核心城市需求有较强的挖掘能力

建发国际秉承深耕策略，在重点城市市占率呈现不断提升趋势。截至 2021 年末，建发国际已进入 70 余城市，单城市销售额逐年增长；根据克而瑞统计数据，公司已有 20 个城市销售排名进入当地房企销售榜单 TOP10。

选取建发国际布局的核心城市看，2021 年，建发国际销售 TOP10 城市总额合计 1,152 亿元，占整体销售金额比例达到 69.8%；同时，公司于厦门、苏州、无锡及福州单城市销售金额破 100 亿元，进一步反映了核心城市潜在的消费升级以及需求改善的潜力。

（数据来源：建发国际 PPT）

随着核心城市价值的不断释放，优质资源的不断积累，将持续带来公司品牌价值的提升。在当前行业的百年变局之年，料公司将取得逆势而上的成绩。

4、市场化国有企业，优秀的内部企业文化基因

在有国资背景的房企中，具备优质成长潜力、产品销售能力突出、同时拥有优质资产的国企更是少数；建发国际作为市场化国企典范，在其体系内建立了以业绩为导向的考核机制，充分发挥企业员工的活力和创造力，为企业长远发展积蓄能量。

目前，建发国际内部实行管理层持股平台及股权激励计划，覆盖了数百位管理层及公司核心干部。同时，公司管理机制十分市场化，不存在多数国企的机制僵化。据了解，建发房产是罕见的实行一年一聘的国企，公司每年都设置明确的年度目标，打破国企铁饭碗，拉开同岗位奖金的差距，实行能上能下的人力管理制度，公司也敢于破格提拔年轻人担任中高级管理层。以市场为导向、业绩为目标的企业文化基因，是建发国际实现长足增长的内在动因。

三、延伸上下游产业链，板块间业务协同发展

2022 年 3 月 29 日，建发国际发布公告称，拟通过 " 收购 35% 股权 +16% 表决权 " 方式，重新并表建发物业（HK.02156），预计本次并表将有利于推动建发的 " 地产 + 物业 " 协同发展。并表后两者品牌价值进一步协同，打造建发 " 产品 + 服务 " 独特的吸引力和竞争力，提升在广大客户中的知名度和认可度。

此外，2021 年，建发国际入主 A 股上市公司合诚股份（603909.SH）——一家专业从事工程监理、设计咨询、试验检测等综合型工程服务公司，将其控制权纳入麾下。通过收购合诚股份，建发国际将向房地产上游产业链延伸，优化产业链生态圈，实现产业升级发展。