港交所上市只差临门一脚中梁百悦智佳何以“委身”行业巨头？|中梁控股_新浪财经

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　　来源：中国经营报

　　本报记者方超张家振上海报道

　　在二度递表并通过港交所聆讯53天后，中梁百悦智佳服务有限公司（以下简称“中梁百悦智佳”）却最终选择了“委身”行业巨头。

　　2月14日晚，碧桂园服务控股有限公司（以下简称“碧桂园服务”，06098.HK）在港交所对外发布公告称，2月11日，其间接全资附属公司碧桂园物业香港控股有限公司（以下简称“碧桂园物业香港”）与创辰国际有限公司、创卓国际有限公司等订立具有约束力的股权收购协议，“内容有关碧桂园物业香港收购中梁百悦智佳约93.76%股权”。

　　事实上，在正式公告发布2天前，市场间就已传出中梁百悦智佳或被收购的信息。根据碧桂园服务最新公告，上述股权收购事项尚未完成，最终代价还需根据协议条款及进一步尽职调查结果在代价上限内进行调整。

　　对于股权出售价格等问题，2月16日，中梁百悦智佳相关负责人在回应《中国经营报》记者采访时表示，具体出售价格需要等“两边的公告”，而公告时间“应该就是这一两周，要看碧桂园的尽职调查进展情况”。

　　“物业公司并非在公司体系以内，我们对交易不作评论。”中梁百悦智佳母公司中梁控股集团有限公司（以下简称“中梁控股集团”，02772.HK）相关负责人也回应称，“物管业务为控股人持有，其交易尚在进行中，与中梁控股集团没有直接关系。”

　　放弃独立赴港上市计划

　　值得注意的是，早在2021年3月30日，碧桂园服务就与中梁百悦智佳前身中梁现代服务订立投资协议，并通过碧桂园物业香港持有其6.24%的股份。上述收购事项完成后，中梁百悦智佳将成为碧桂园服务的全资附属公司，其业绩、资产和负债将在碧桂园服务账目内综合入账。

　　这也意味着，中梁百悦智佳或已放弃独立赴港上市计划。

　　而中梁百悦智佳在2021年还奔走在独立赴港上市的征途中。将时间拉回到2021年12月23日，二度递表的中梁百悦智佳通过港交所上市聆讯，距离此番碧桂园服务宣布收购股权事项仅过去了53天。

　　根据媒体报道，中梁百悦智佳方面彼时曾对外表示：“通过聆讯后，我们即将展开招股、挂牌上市。”

　　而中梁百悦智佳招股书也显示，公司近年来增长势头较快，收入由2018年的1.76亿元增至2020年的7.05亿元，复合年增长率100.2%。此外，2021年上半年，中梁百悦智佳营业总收入6.63亿元，同比增长207.3%；净利润为 1.06 亿元，同比增长 307.7%。

　　在业绩增长迅猛并已通过港交所聆讯的情况下，中梁百悦智佳为何突然选择“委身”巨头？

　　“中梁百悦智佳通过聆讯却被收购，我认为主要是由于其母公司中梁控股集团之前的杠杆率和负债过高且遭遇楼市下探导致销售回款不畅的问题，致使中梁控股集团目前流动性压力极大。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示。

　　公开数据显示，截至2021年6月底，中梁控股集团剔除预收账款后的资产负债率为79.3%，净负债比率为56.1%，非限制现金与即期借贷比率为1.2，也即中梁控股集团一项指标踩中红线，为“黄档房企”。

　　柏文喜同时表示：“中梁百悦智佳现金流较好，在目前的状况下属于可以快速变现的优质资产。通过出售旗下物业管理板块来挽救中梁控股集团的流动性，也是迫不得已的选择。”

　　克而瑞物管也分析认为，“中梁控股集团债务及流动性压力大”是中梁百悦智佳在上市前最终仍决定出售的主要原因之一。克而瑞物管的依据在于，截至2021年6月30日，中梁控股集团有息负债总额为546亿元，负债中包括银行及其他借款438亿元，优先票据104亿元以及资产担保证券3亿元。

　　与此同时，中梁控股集团方面在2021年半年业绩会上表示，2021年下半年以及2022年会做大量的减债务和稳债务的工作，特别是海外债券。截至2022年，公司仍有约10亿美元的海外到期票据。

　　对于出售物业资产与地产板块负债压力有关的说法，中梁控股集团相关负责人对记者表示，中梁控股集团和中梁百悦智佳是两家公司，“只不过他们是一个老板，如果老板拿这个钱去还地产公司的债务，属于关联交易，需要对外公告。”上述负责人同时强调称：“所以我们自身的压力，与物业公司卖不卖没有关系。”

　　物业行业回归理性赛道

　　尽管中梁控股集团方面极力撇清其与中梁百悦智佳间的关系，但在中梁控股集团官网“中梁物业”介绍板块，即为中梁百悦智佳相关内容的介绍，并称“中梁百悦智佳是一家快速成长、全国化布局、多业态发展的综合物业管理及城市服务提供商”。

　　招股书信息显示，中梁百悦智佳业务主要分为物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务三大条线。报告期内（2018年至2020年），中梁控股集团为中梁百悦智佳的最大客户，后者向前者提供物业管理服务及增值服务；中梁百悦智佳来自中梁控股集团的非业主增值服务收入分别为1.31亿元、2.2亿元、2.9亿元，在总收入中的占比分别达到74.4%、62.3%、41.2%。

　　在管面积方面，中梁百悦智佳同期来自中梁控股集团开发的在管面积分别为26.6万平方米、517.7万平方米、1332.1万平方米，在总在管面积中的占比分别达到100%、76.22%、66.31%。

　　记者梳理发现，在物业企业上市呈现“高开低走”的2021年，中梁百悦智佳通过聆讯时曾颇受外界瞩目。嘉和家业物业服务研究院数据显示，在整个2021年，物业企业过会率仅为33.3%，其同时表示，当年“下半年IPO进一步降温，仅两家物业企业成功上市”。

　　在业内人士看来，中梁百悦智佳被背后实控人“摆上”货架出售的背后，或许更有物业行业逐步回归理性赛道的因素。

　　据克而瑞物管统计，截至2021年末，物业板块PE均值仅为17.64倍，相较2020年末（37.00倍）降幅达52.31%。平安证券研报此前表示，恒生物业服务及管理指数在2021年7月1日至2022年1月18日期间，累计下跌51.9%，“几近腰斩”。

　　“2021年以来，物业管理行业热度降低，恒生物业服务及管理指数整体呈现下降趋势，此前热度高涨的物业板块逐步回归理性。”克而瑞物管分析认为，2021年上市物业企业数量不及预期、股价整体下调，“都不禁让企业存疑上市是否为最佳选择”。

　　在上述业内人士看来，除物业资本市场逐步趋向“理性”的因素外，中梁百悦智佳最终被出售，也是当下物业市场收并购浪潮延续的一个缩影。

　　“2021年，物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业。交易金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243%。”中指研究院物业事业部高级分析师吴奎勇表示。

　　“2021年，物业行业的收并购热情达到历史最高潮，交易规模、交易总额均远超2020年。”嘉和家业物业服务研究院也分析认为，“物业企业大规模收购专注于商业、公建、城市服务等业态的企业，于红海市场抢占先机，快速增强企业核心竞争力。”

　　在吴奎勇看来，物业市场收并购热潮延续与三大因素息息相关：“一是房地产流动性危机传导，成为大宗并购交易的直接诱因；二是企业扩规模、求发展，是并购狂潮的内生驱动力；三是并购资金充足，为并购规模化的支撑性因素”。

　　而进入2022年，物业行业收并购浪潮仍在持续。克而瑞数据显示，仅在2022年1月份，上市物业企业收并购事项就新增14起，交易金额超过36亿元。

　　“行业‘内卷’情况正在加剧。”在安信国际房地产行业分析师黄焯伟看来，“考虑到地产公司的流动性危机，我们认为出售旗下物管公司的大型并购案在2022年将持续下去。”

　　（编辑：张家振校对：彭玉凤）