政策鼓励房地产并购融资银行加快项目推进|房地产_新浪财经

　　本报记者杨井鑫北京报道

　　伴随监管定调以并购的方式市场化出清房地产行业风险，银行作为主要资金提供方成为并购项目落地的关键。近期，建设银行、招商银行、浦发银行、广发银行等多家银行明确表态支持房地产并购项目融资，并通过授信、发行和承销并购债券等方式为项目收购方提供资金保障。

　　值得注意的是，尽管银行当前房地产并购票据的发行规模有限，但是已经释放出的积极信号明显。同时，在政策的鼓励之下，银行对地产并购项目提供资金的意愿也有所增强，加大了与国资头部地产企业的沟通，并针对性地做一些项目的筛选和尽调。

　　“项目并购融资较直接项目授信会更加复杂，银行正在加快这类项目的推进。”一家股份制银行人士称。

　　融资回暖

　　从商业银行提供融资角度看，支持房地产并购的方式呈现出多元化特点。

　　在招商局蛇口工业区控股有限公司2022年第一期中期票据（并购）、建发房地产集团有限公司2022年度第一期中期票据（并购）成功发行后，建设银行近期牵头主承销了这批房地产企业并购票据。

　　据了解，本批房地产企业并购票据募集资金主要用于置换发行人前期股权投入资金，运用债券市场直融资金护航保交楼、保民生、保稳定。本次招商局蛇口工业区控股有限公司共发行12.9亿元，3年期票面利率2.89%，5年期票面利率3.3%，募集资金全额用于房地产项目并购。建发房地产集团有限公司共发行10亿元，3+3年期票面利率3.48%，5+2年期票面利率4.5%，其中4.6亿元用于并购两个标的房地产项目公司股权。

　　相比承销并购票据，浦发银行和广发银行则直接发行房地产并购项目债券。2022年1月21日，浦发银行公告称，已完成第一期金融债券簿记定价，本期债券发行规模为300亿元，期限为3年，定价为2.69%。本期债券按照募集资金用途分为两个品种，品种一为普通金融债券，规模为250亿元，品种二为房地产项目并购主题债券，规模为50亿元，这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

　　2022年1月27日，广发银行也发布了相关消息称，计划于近期发行50亿元房地产项目并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

　　《中国经营报》记者注意到，两家银行在资金的运用上均明确强调了重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。

　　“资金刚刚募集完成，尚未明确投放项目。”浦发银行相关人士对记者表示。

　　除了发行并购债券募资之外，银行对于收购方的直接综合授信也是支持企业并购的一种方式。1月25日，招商银行与华润置地及所属华润万象生活签署了《并购融资战略合作协议》，各方将就并购融资建立深度合作伙伴关系，招商银行将全力支持华润置地、华润万象生活并购业务发展。

　　根据合作协议，招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化，以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

　　“监管政策上明确要求了金融机构要加大房地产并购融资，目前银行内部也在积极推动这类项目的介入和落地，要求分支机构了解客户需求，并筛选优质项目进行上报。”上述股份制银行人士称。

　　2021年12月20日，央行和银保监发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。同时，金融监管部门也召集大型银行及股份制银行就房地产并购贷款问题召开专题会议，希望银行能够稳妥有序推进房地产并购贷款业务。同时对于出现困难的大型房地产企业，不要盲目抽贷断贷。

　　从商业银行提供融资角度看，支持房地产并购的方式是多元化的，其中包括了并购主题债券、并购贷款、并购基金、资产证券化等。

　　“50亿元房地产并购债券相较于整个市场而言，体量上是非常有限的。但是，这是银行释放的一个信号，用债券创新的方式加大对地产企业的融资。”前述股份制银行人士称，这可能与当前并购项目数量不多有一定关系。随着并购项目的逐渐增多，房地产并购债券的发行在规模和数量上都会有所增加。

　　项目难选？

　　银行并购贷款不超过总金额的60%，另外40%需要房企自有资金，这对收购方的实力有很高要求。

　　对于房地产并购项目融资，市场一直以来关注度极高，也是2022年房地产风险化解的关键。在银行加大融资备足“弹药”的同时，并购项目的风险问题也值得关注。

　　目前，监管已经明确了对于出险房企项目的承债式收购，相关的并购贷款不再计入“三条红线”指标。但是，银行并购贷款的风控相比一般项目授信门槛要高出很多。

　　“银行并购贷款属于中长期贷款，贷款的风控也要严格很多。”某银行投行部相关负责人表示，在对于一些出险企业项目并购时，项目的复杂程度也会更高。

　　该负责人介绍，银行对于企业的普通贷款时间一般是1~3年，而并购贷款的时限最长可达到7年，贷款期限更长，风控也会更加严格。“同时，按照此前并购交易的相关要求，银行的并购贷款不超过总金额的60%，而另外40%则需要房企自有资金，这对收购方的实力也有很高要求。”

　　据其透露，银行发行并购债的方式对企业的融资资质要求更高，融资的利率则会相应低很多，可以达到6%~10%左右。“但是获得资金的主体可能仅局限在头部国资房地产企业。”

　　“对于优质项目，银行是愿意介入提供资金的。但是目前卖方市场大多还是希望将一些压占资金大和变现慢的项目转让而保留容易变现的项目，银行很难将变现慢的项目评定为优质。”上述负责人告诉记者，目前仍然没有出现大规模的并购，部分出险的房企可能观望的情绪较浓，最担心的就是资产被贱卖。

　　对于并购项目的风险问题，上述负责人则表示，通过并购方式获取资产流程复杂且风险会更高。“目标项目和目前公司资产负债情况、合规情况等等都提升了尽调的难度，尤其是有隐性负债的项目公司与存在合规瑕疵的项目，股权收购和项目承接上就需要格外注意，这也是定价的一个难点。”

　　“房地产并购的一系列政策初衷是聚焦在出险企业，以化解风险为目标。这其实对于银行也是一个利好，有助于提升银行房地产对公贷款的资产质量。但是一宗并购项目的落地和推进往往时间都比较长，尤其是谈判环节还是集中在价格上。”上述负责人认为，目前大多数的买家和卖家都还在博弈中。