城投“新玩法”

　　来源：中国经营报

　　本报记者 石健 北京报道

　　近日，多家城投公司参与土拍并摘取了土地，同时，部分城投公司通过公开拍卖获取土地使用权，需要配置安置房项目。中债资信统计数据显示，截至2021年末，2400多家城投主体中，有900余家主体的业务类型涵盖房地产销售业务，占比达37.5%。具体业务模式有自主开发、合作开发、定向开发、承发包模式和特定合作开发五种。

　　值得注意的是，中指院公布的数据显示，前不久，深圳、无锡、广州、南京、苏州5个城市当地城投公司在第三轮土拍中都占据了重要主力，参与率高达70%以上。第三轮土拍结果显示，多数城市当地城投公司已经成为主力军。

　　有业内人士对《中国经营报》记者表示，“由于具备融资等天然优势，城投固然可以通过拿地来实现经营多元化，但仍需要思考如何延伸自身业务继而形成经营闭环，同时还需要拓展融资能力实现业务平衡。”

　　加速拿地

　　中证鹏元房地产评级部总经理林心平认为，“2021年，房地产行业主体信用风险暴露，对市场产生了较大的冲击。短期内随着房地产市场下行以及房企风险事件增加，市场及监管层的关注度也在增加。”

　　值得注意的是，2021年6月30日，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，“三道红线”指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

　　随着房企资金资源逐步减少，以往跑马圈地的场景已经不在。对此，有业内人士认为，“随着央行把房企的商票业务纳入监管范围，房企融资进一步受限。这使得头部房企将进一步退出三四五线城市的市场，全国各地的地产市场格局将出现新的转变。”

　　正如前述业内人士所言，2021年年末，不少城投公司相继开始拿地。2021年12月21日，成都文化旅游发展集团有限责任公司的子公司成都天府旅游产业投资集团有限责任公司以1.89亿元的价格摘得成都大邑县总出让面积为94.3亩的土地，土地性质为住兼商用地；2021年11月24日至26日的苏州市第三批集中供地中，苏州市相城城市建设投资（集团）有限公司（以下简称“相城城投”）、苏州苏高新集团有限公司、苏州市吴江滨湖投资集团有限公司等城投公司的均摘得一定的土地使用权；2021年11月9日，嵊州市城南建设投资有限公司的参股公司浙江盛天建设开发有限公司以10.25亿元的价格摘得绍兴市绍兴嵊州市总出让面积为13.76万平方米的土地，土地性质为商住地；2021年10月22日，兰州新区城市发展投资集团有限公司的下属子公司兰州新区房地产开发有限公司以4.5亿元的价格摘得兰州新区总出让面积为327亩的土地，土地性质为住宅用地。

　　不过，随着地方化解隐性债务力度加大，政府降杠杆率幅度加大，城投举债投资基础设施建设、一级土地开发的模式正在走向没落。采访中，中债资信相关专家告诉记者，“目前，自主开发和合作开发模式市场化运营程度较高，定向开发和承发包模式的盈利情况一般。”

　　同时，新世纪评级在对相城城投跟踪评级时提到，“公司主要在相城区从事安置房建设、基础设施建设以及水务业务，并从事商业房地产开发业务。其中安置房和基础设施建设业务资金回笼进度慢，且项目后续投资规模较大，存在投融资压力，安置房业务收入虽不断下降，但在建项目多，未来收入仍有一定保障。”

　　此番城投公司拿地基于怎样的盈利逻辑？对此，有业内人士告诉记者，“目前，很多城投公司通过ABO模式，即授权（Authorize）、建设（Build）、运营（Operate）模式来隔离风险，创造盈利。如果城投公司全过程参与项目的融资、建设、运营，则远超城投公司传统业务模式。同时，ABO模式使得政府对城投公司由过去的财政支持，变为双方依照项目合同约定付款，使城投公司真正独立经营。此外，ABO模式的建设资金由城投公司自行解决，政府将有效隔离政府直接债务。同时，还需要城投公司将触角从土地一级开发延伸到房地产开放领域。”

　　记者注意到，城投公司在拿地加速的同时，行业也迎来一定的风口。“十四五”纲要出台后，2020年11月17日，住建部发布《实施城市更新行动》，其中提到“完善城市空间结构，实施城市生态修复和功能完善”等内容。记者梳理发现，多地颁布的《城市更新管理办法》中均提到，“对于实施主体拿地或进行低效用地再开发进行了制度性保障。”对此，有业内人士认为，“这意味着城投作为地方实施城市更新项目的实施主体，未来将对城市更新项目进行封闭运作，并通过拿地开发、补缴土地价款的方式参与到地产业务中去。”

　　关注尾部区域和城投风险

　　2021年12月17日，证监会官网发文《联席会议部署开展金交所现场检查工作》，聚焦检查金交所非标融资业务。其中提到两点，一是不得为发行销售非标债务融资产品提供服务和便利，严控新增、持续压降各类非标融资主体的融资业务；二是禁止金交所为房地产企业（项目）、城投公司等国家限制或有特定规范要求的企业融资。

　　自2021年以来，城投平台融资渠道趋窄。而在2021年12月29日，上海新世纪评级则将西部一家AAA级城投公司下调展望，主要系公司刚性债务负担重、一年内到期债务规模大、公司账面货币资金快速消耗致即期偿付压力抬升、疫情影响导致土地出让收入下滑致经营回款通路受阻、融资计划执行不及预期等。记者在采访中了解到，监管机构关于城建相关企业发债政策正在大幅收紧。

　　除了融资仍是难题之外，中证鹏元工商企业评级董事游云星认为城投拿地还需要关注三个维度。“当前影响房地产行业发展的最大变量在于政策，虽然近期政策出现边际缓和，但更多还是政策纠偏的过程。在此背景下房企将长期改变拿地策略，对不同能级城市和区域土地偏好分化加大，进而对土地财政产生负面影响。土地财政作为地方政府债务偿付的重要补充，收入承压将对地方政府债务造成较大压力。基于城投在土地财政中的作用和业务模式，将面临地方政府救助能力趋弱、经营模式受阻以及再融资压力上升等三方面的冲击。由于层级越低的政府负担越重，还应重视尾部区域和城投风险，建议关注三个维度：债务率和债务集中度、土地出让收入贡献度和区域土地出让收入变化、城投再融资变化情况。”

　　一位城投公司负责人告诉记者，“虽然城投在拿地方面存在一定的天然便利，但是，比起地产公司，城投去杠杆面临更多挑战。房企可以通过快速销售、加速资金回笼、减少拿地量等方式降低杠杆。但是城投平台因为结算模式不同，导致大量应收账款的产生，现金流尤其是经营性现金流常常出现不稳定，城投平台降杠杆难度相对较大。”在上述负责人看来，城投公司在经营土地业务的同时，2022年还是应该加强自身的融资能力。

　　《中国城投行业发展报告2021》数据显示，城投公司房地产业务发展规模差异较大，营业收入最高达823.64亿元，最少仅有0.02亿元。报告认为，“说明各地城投公司的房地产业务的渗透幅度严重不均衡，且相较于房地产开发公司来说，规模整体还比较浅。房地产业务营收占比35%以内的比例大，毛利率大多数趋于25%至40%范围内。相较于基础设施建设业务和土地整理业务，城投公司在房地产业务上的营收占比和毛利率尚没有体现出明显优势。”

　　东方金诚有关专家认为，“如天然禀赋及自身实力较强的企业，可以抓住现在房地产市场的危机时刻，将基建与地产形成联动，从原有的土地‘一级开发+基建’的业务再向前迈一步，择机拓展到房地产开发领域。”

　　2021年12月末召开的中央经济工作会议精神提出，要提高保障性住房建设业务占比。对此，东方金诚专家认为，“这一方面有利于城投企业帮助当地政府化解当下危机，同时也有助于自身造血功能的提升；一些未来战略规划重点发展地区的城投企业，可以在城市更新、片区开发等领域寻找市场化开发模式，通过区域内国有经营性资产的优化整合、并购重组，开展与自身资源相关的经营性业务；而一些债务负担过重资源禀赋欠佳地区的城投企业需要先给自己‘减负’，在业务模式上而非业务内容上转型，如进一步厘清政府和城投之间的关系，建立更加透明、更加规范的业务模式等，避免盲目转型造成压力的进一步加大。”

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责任编辑：李桐