今年物业收并购已超百起，后地产时代的黄金赛道出现了？|融创_新浪财经

《逻辑思维》的创始人罗振宇曾说：一项好的事业，一定是做时间的朋友，能够随着时间的积累持续生长。

当前国家经济增长由速转质，各行各业也都在回归核心和本质，重新寻找“质量”的价值。

地产“沉沦”物管行业却逆势爆发、疯狂并购

就地产行业而言，以前在房企内部，能拿地就是最大的价值体现，因为整个行业都在追求速度和规模。而在行业受政策严控，开发商艰难前行的当下，房屋的居住属性日益凸显，“房住不炒”就像是一把利刃砍向了行业的增量市场，却也为广阔的存量市场开启一道光明之门。

过去大家常认为，物业是房地产开发商们的“附属品”，房企的物管也大多只为旗下物业服务。而近几年，随着大量商品房交付，地产行业逐渐步入存量时代，物管服务已经发展成为一个巨量市场。

如今，地产物业正在上演一场如火如荼的“增长大战”，这一点从资本敏锐的嗅觉就能看出。

11月8日，融创服务发布公告称，与融创中国订立收购协议，拟以18亿元收购融创文旅集团商业运营板块的运营管理公司100%股权。收购事项完成后，融创文旅集团商业运营板块的运营管理公司将成为融创服务的全资附属公司。通过本次收购，融创服务成功布局商业运营管理业务板块，并将收获一支组织架构完整且经验丰富的商业运营管理团队。加上之前成功并购彰泰服务和第一服务，业内预测融创服务未来或将迎来一个高速增长期。

有媒体分析表示，这笔“左手倒右手”的买卖，对于融创来说，一方面能够扩大规模、提高融创服务的估值;另一方面，融创能迅速回笼资金、降低负债。

而就在此三天前，万科发布公告称，拟分拆旗下子公司万物云到港交所上市。要知道，这几年万物云一直被传要上市，但是郁亮的答案一直都是否定的。此次万科启动物业板块上市，也被认为是地产行业走到十字路口的信号。在通往未来的发展道路上，物管服务将会成为万科新的增长方式，而这也将是很多房企的出路。

截至2021年11月8日，今年物管服务行业共发生并购交易64宗，涉及并购方34家物业企业，交易总金额约333亿元，相比2020年全年交易总额增幅超过200%。

从开年之初合景悠活上演“蛇吞象”收购雪松智联，到2月份碧桂园服务以54.32亿元收购蓝光嘉宝，今年物业行业的并购潮来到年底依旧热度不减。

地产企业利用“物业”快速跑马圈地意欲何为?

随着房地产由增量步入存量时代，拥有庞大管理面积和用户体量的物业公司，结合多种经营与增值服务后，正变得越来越具有想象力。

从2018年开始，房企拆分物业上市就成为热潮。2018、2019、2020三年上市的中国物管公司分别为6家、10家、18家。但今年物管公司上市步伐明显放缓，年内仅有11家闯关成功，且市值规模均不大。这与今年“急转直下”的房地产行业整体环境密不可分。

除了推动物业管理业务自身的发展外，房企拆分物业板块上市往往带着另一重更加重要的使命——为母公司融资输血。

近年来，万科、碧桂园、融创等头部房企都在不约而同地做大物业板块，究其原因还是资金紧张。复盘今年以来被交易的物业企业，大多有一个共同点：其母公司因资金问题陷入债务旋涡，亟需现金周转来减轻偿债压力。

以富力地产为例，其半年报披露，截至2021年6月末，剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123%，现金短债比约为0.55，“三道红线”全部踩中。这也意味着，富力在融资方面将受到限制，直接拉响了其财务警钟。而今年上半年富力短期借款519亿元，但现金及现金等价物仅有128亿元，存在390亿元的资金缺口。

无独有偶，作为今年第9家债券违约的房企——当代置业，10月26日发布公告称，因受到房地产行业环境以及公司最近面临的疫情等多种不利因素影响，导致公司遭遇了预计之外的流动性问题，未能按时偿还于10月25日到期的美元票据，当日其股份及债权证券就暂停买卖，直至其旗下第一服务控股被融创服务收购。

在收并购事件层出不穷的同时，不确定性和“变数”在今年也格外显眼。以财信发展为例，6月份公告称以1.98亿元收购安徽诚和物业100%股权。到了10月份，财信发展便又以2.1亿元的对价将诚和物业转让给碧桂园服务。

对于物业企业而言，收并购最直接的作用，就是能在短期内实现规模的快速扩张。

以碧桂园服务为例，去年年末在管面积为3.8亿平方米，在今年疯狂收并购之后，其在管面积在今年上半年已达到6.44亿平方米，高居物业上市公司榜首。

今年碧桂园服务公开披露的交易总额近190亿元，占总交易金额的60.32%。其中，年初54.32亿元“联姻”蓝光嘉宝，9月一周内约133亿接连“鲸吞”富良环球与邻里乐控股，也为碧桂园服务增加潜在在管面积约2.8亿平方米。在交易金额、交易宗数以及并购标的规模上，碧桂园服务成为2021年物管行业当之无愧的“并购王”。

而且，就目前的趋势来看，各大房企旗下的商业办公、产城、文旅等资产都有合并到物业版块的趋势。

同策研究院分析师肖云祥指出，“物业对于房企而言属于优质资产，其作为配售发债主体也比较有优势，市场接受度较高。公司配售及发债的根本是为了融资，也侧面说明公司目前资金需求量较大。”

时间的朋友，未来的风口你看好谁家的物管?

当中国的房地产市场已经彻底告别高增长的时候，物业管理的市场可以说才刚刚开启。

日前，国家发改委、住建部、商务部等15部门联合印发《深化促进家政服务业提质扩容“领跑者”行动三年实施方案(2021-2023年)》，提出：“‘领跑者’重点推进城市要推动酒店业、物业、养老业、互联网业、制造业、房地产业等企业进入家政领域，到2023年，每个城市培育3家以上品牌化员工制家政企业(员工制家政服务员占比超过 50%)，社区家政网点服务能力覆盖率达到90%以上，10%的家政从业人员接受过家政相关学历教育”的行动目标。

今年1月份时，住建部、中央政法委、中央文明办等十部门就曾联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，提及鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。

物业管理，通过为业主提供服务，能够持续轻资产运营。随着管理规模扩大，业主越来越多，借助多元的增值服务，未来想象空间巨大。因此，从某种意义上来说，物管就是罗振宇口中“时间的朋友”，同时也是未来地产圈中高增长、高想象力的风口。

物业企业在资本市场获得广泛认可，已经成为行业价值提升的重要信号。出于战略发展的需要，物业企业更不会停下扩张的步伐。特别是物业企业纷纷提出未来三五年规模实现超5-10倍的增长目标，收并购依旧是物业企业快速获得交付面积的有效途径。

国金证券分析指出，虽然近期地产政策已有边际改善，但经营层面现金流的好转需要一定时间，而债务偿还具有刚性，部分遭遇现金流困境的地产公司或仍将出售旗下物业公司换取现金。

房地产行业的政策调控已进入常态化阶段，板块内部也会继续分化，出售物管板块会成为中小地产公司融资纾困的选择之一，同时并购物业资产也会成为大企业“讲故事”获得融资的一大手段。

不过，由于物业企业的业务模式比较一致，发展战略也比较雷同，未来必然面临激烈的市场竞争。其中，未来3至5年是行业的规模红利期，物管行业将加速整合，物管公司之间也会加剧分化。

从经济发展规律来说，经济越发展，服务业比重越高。因为经过了前期的基础设施结构搭建，后续需要靠服务来提升、改进。如今，物业服务领域炙手可热，似黑马姿态一路狂奔。