长三角土拍镜像：土地市场重回理性“赛道”

　　原标题：长三角土拍镜像：土地市场重回理性“赛道”

　　来源：中国经营网

　　本报记者 方超 张家振 上海报道

　　在多城开启第二批集中供地之际，此前热度颇高的土拍市场正逐步回归理性。

　　9月15日，截至当日中午12点，杭州第二批集中供地10宗竞品质地块报名截止。但公开信息显示，仍有9宗地块报名未达标，相当于提前宣告流拍，仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求。

　　除杭州竞品质地块遇冷外，长三角多地正在进行的土拍大战也一改往日的火热局面，逐步回归理性“赛道”。例如，9月16日，在苏州第二批集中供地首个竞拍日中，不少房企以底价成功竞得地块，并以国企央企为主。其中，在6宗地块中，就有4幅地块被国企央企拿下。

　　“在‘三条红线’政策要求下，很多民营房企为了实现‘降档’目标，在土地获取方面的支出会受到很多限制。”一位TOP30房企副总裁在接受《中国经营报》记者采访时表示，在接下来的第二批和第三批集中供地中，国企央企会具有更大的优势。

　　竞品质地块遇冷

　　作为国内卖地收入最高的城市之一，杭州土拍市场的一举一动备受外界关注。但在今年初秋，一向火热的杭州土地市场热度也正在降温。

　　9月15日中午12点，杭州第二批集中供地中的10宗竞品质地块截止报名，即停止递交申请文件及缴纳保证金。但在10宗竞品质地块中，有高达9宗地块报名未达标。浙报传媒地产研究院对此表示，地块将“无法进入后续正式竞价环节，相当于流拍”。

　　将时间拉回到7月30日。彼时，杭州对外发布第二批集中供地地块，最受外界关注的则是其首次推出“竞品质”试点地块，地块溢价率上限设定为10%，竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买。而在8月底，杭州调整竞拍规则并重新发布挂牌公告后，竞品质地块中有3宗地块降低了出让价格。

　　“竞品质地块遇冷，也是预料之中的事情。”好地研究院浙江区域院长朱祖渊表示，今年进入下半年以来，房企受调控政策影响，“资金面收紧，拿地比较谨慎”。朱祖渊同时表示，杭州竞品质地块要求较高，不仅需要现房销售，还要带着方案拿地，但是价格并没有比普通地块低，所以房企利润可能会非常低。

　　而早在杭州第二批集中地块首次发布挂牌公告之时，浙报传媒地产研究院便对10宗竞品质地块进行了初步测算：“以底价拿地的情况下，就有5宗地块有亏损风险，其余地块利润最高也不超过4%。”

　　该研究院数据显示，杭州市余杭区良渚新城好运路南西塘路东地块，出让起价20682元/平方米，需配建公租房10%，因此实际起价已达23447元/平方米，而精装限价仅为30500元/平方米（含精装3500元/平方米），“按起价来算，利润率-10.6%”。

　　在朱祖渊看来，竞品质政策要求把房屋质量做得更好，对于企业、购房者来说都是非常受欢迎的，“但核心问题是，竞品质还需要给房企留出合理的利润空间。”

　　一位行业人士也对记者表示，在行业政策不断趋紧之下，房企当前的首要任务是抢抓回款、保证现金流，但杭州竞品质地块设定了现房销售等要求，这也让一些房企保持观望态度。

　　三、四线城市或受波及

　　除杭州外，苏州等多个长三角明星城市，也出现了土地底价成交现象。

　　9月16日，苏州第二批次集中土拍开启。在当天出让的6宗涉宅地块中，包括澄阳双地块和盛泽湖地块等在内的5宗地块以底价成交，仅有浒墅关地块以1.01%的溢价率成交。

　　“苏州土地市场急转直下，开始降温走冷。”克而瑞苏州认为，虽然土拍首日推出的地块整体素质在本批地块中条件素质较好，但是仍旧无法调动房企的积极性。

　　克而瑞苏州表示，究其原因，土拍新规的发布，降地价、禁马甲、控资金，加上下半年以来苏州楼市成交量整体下行，以及房企资金面的紧张，由此导致苏州土地市场的风向已经发生改变。

　　“遇冷”的不仅仅是苏州，位于长三角西翼的安徽省会合肥土拍市场也开始重回理性。

　　公开信息显示，合肥市原计划于9月17日开拍的17宗地块，目前仅剩下8宗地块会如期出让。根据合肥土地市场网此前发布的公告，当地第二批集中出让土地中多地块已由拍卖出让转为现场挂牌出让，竞买人领取出让文件，办理竞买登记手续时间顺延至2021年9月27日。

　　而除了杭州、苏州和合肥等热点二线城市外，金华和南通等此前土拍热度较高的三、四线城市，其未来土地出让走势也颇受外界关注。

　　公开数据显示，截至今年6月底，在涉宅用地出让面积方面，金华本市级同比增长约27.22%，总土地出让金同比增长86.69%。而金华市下属的义乌和永康等地上半年土拍市场也较为火热，其中，义乌总出让金约216.78亿元，超过金华市本级的约177.36亿元。

　　“今年上半年，浙江省整体的土拍热度都非常高，这跟杭州和宁波土拍竞争激烈有关。”朱祖渊表示，在这两个城市热度非常高的时候，很多房企为了维持在浙江省内的开发规模，会选择下沉到三、四线城市。

　　但浙江三、四线城市此前热度颇高的土拍市场，或将同步转冷。在朱祖渊看来，浙江省三、四线城市的行情往往会看杭州，如果杭州土拍市场热度持续较高，那么三、四线城市也会升温，但如果杭州回落，三、四线城市往往也会随之回落。

　　据浙报传媒地产研究院院长丁建刚此前统计，浙江全省第三季度共终止或流拍涉宅地61宗，占2021年至今总量约一半左右。不过，该数据包括原定今年9月初出让的31宗杭州第二批集中供地地块，现已重新挂牌。

　　在此情况下，“流拍”正成为长三角三、四线城市土拍市场的“常态化”现象。例如，7月30日，金华市石泄未来社区地块因无人出价遭“流拍”；8月26日，温州龙湾区下半年首次土地集中出让，永强北片区瑶溪南单元12-F-35地块流拍；9月15日，嘉兴海盐“海自然字21116号地块”因无人报价流拍，当地媒体称之为“三年来首次宅地流拍”。

　　国企央企异军突起

　　值得注意的是，在楼市调控政策不断加码的背景下，优势明显的国企央企在长三角多城土拍市场中的现身频次也愈来愈高。

　　9月16日，在苏州第二批次集中供地的6宗地块中，就有4幅地块被国企央企拿下，如中铁建以底价摘得“苏地2021-WG-42号”地块；苏州当地国企相城城投联合当代置业以底价拍下“苏地2021-WG-44号”地块；中建一局旗下中建智地一轮加价后拍下“苏地2021-WG-48号”地块；苏高新集团亦以底价拍下“苏地2021-WG-41号”地块。

　　苏高新集团官网显示，公司系苏州高新区管委会直属的国有独资企业，在9月16日拿下苏州相城区地块前，也在此前的9月9日竞得常州1宗商住用地，溢价率2.12%。

　　对于在苏州和常州等地频繁拿地的原因，记者此前致电苏高新集团董秘办，公司相关工作人员表示，在上述地市拿地系正常的补库存行为，而对于今年下半年的拿地计划，具体还要看市场情况。

　　此外，在嘉兴市8月30日第二批集中供地出让中，国企央企也频频出手拿地。记者梳理发现，在当天出让的7宗涉宅地块中，全部被国企央企摘得或联合民企摘得，如中海地产独自拿下“2021南-028号”和“2021南-029号”两幅地块，浙江交投则与祥生联合拿下了“2021嘉秀洲-025号”地块。

　　“国企央企已成为嘉兴市此轮土拍拿地的主力，嘉兴城投、华润置地、浙江交投和中海地产均为国企央企，中远地产则有地方国资背景。”亿翰智库分析认为，在7宗用地中有5宗地块由联合体拿下，通过和本土国企合作深耕嘉兴。

　　朱祖渊对此分析称：“国企央企本身的资金实力会更雄厚，很多都不在‘三条红线’范围内，占有一定优势，但很多民营房地产企业会受到一些影响。”

　　“在‘双集中’供地的驱使下，土地资源愈发向规模房企、向国企央企集中，尤其是在拿地销售比不得超过0.4的红线下。”克而瑞也表示，未来销售不佳的中小房企或更难以“突围”。

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