年度必看：万科长三角标志性项目清单。︱刘德科

一个多月前（6 月 27 日），有一场叫做「万科八点半」的直播，主要不是带货，讲的基本上是万科在长三角区域的能力输出。

我们在那场直播上滔滔不绝地讲了五个小时，回来之后又花了一个月时间做了这份报告——《万科长三角标志性项目清单》：逐一梳理万科在长三角 15 座城市的标志性项目，抓取每一个项目的感性的看点与理性的逻辑。

这份报告有什么用？这两三年，万科在长三角已经悄悄完成了一场既广且深的产品力系统性变革。我们的这份报告，旨在「泄露」这场系统性变革。翻完之后，你或许就会更清楚当前中国房地产的产品迭代方向。

我们从小小的岛台，一直讲到了整座城市的未来……

YANGZHOU

岛台：房产品迭代的关键标志之一

万科·四季都会，扬州

万科在长三角的大多数新盘，无论户型大小，都做了岛台（或预留岛台位置，通过「美好家」加装）。

岛台是房产品迭代的关键标志之一，也是「LDK 一体化」的标志。岛台的意义是让家人经常出现在彼此的视野里，一抬头就能看到对方，进而提高家庭情感浓度。

中小户型也可以做岛台，比如采用直角式厨房移门：推则成开放式厨房，放大室内空间尺度感；拉则成封闭式厨房，满足中式烹饪需求。

SUZHOU

殊途同归：曲线/直线分别创造的韵律感

万科·玉玲珑&万科·大象山舍，苏州

万科·玉玲珑是用微度圆角的曲线，在建筑外立面上形成非对称设计；万科·大象山舍是直线与格栅，形成宛若律诗的节奏感。

曲线与直线，最终殊途同归，分别创造了耐人寻味的韵律感。

XUZHOU

刷新一座城市的美学灯塔

万科·昆仑，徐州

从趴在地上的入口大堂，到镶嵌着木纹金属窗框的高层建筑，再到高悬空中的塔冠，万科·昆仑完成了从上到下、从里到外的美学考量。

无论是在城市里远眺，还是在街边近观，你都可以感受到：它从各个维度刷新徐州这座城市的美学灯塔。

对于徐州来说，这样的美学灯塔，是秒醉级别的。

NANJING

回家的优雅标识

万科·翡翠滨江，南京

南京的万科·翡翠滨江，做了非常震撼的实景示范区。仅仅一瞥大堂门口的水景标识，你就能感受到整个楼盘未来的气场——那是对标上海宝格丽酒店的优雅的水景标识。

WUXI

车行入口的仪式感

万科·梅里上城，无锡

我们会关注小区步行入口的仪式感，但往往忽略了车行入口的仪式感。大堂与车行入口一体化设计，可以让车行回家有一种进入高级酒店的感觉。

万科在长三角的大多数新盘，都是大堂与车行入口一体化设计。

YANCHENG

大堂园林化：瀑布连接法

万科悦达·聚珑东方，盐城

大堂不仅是营造回家仪式感，更是瞬间切换成度假感的入口；所以，大堂与园林景观必须高度交融，即「大堂园林化」。万科悦达·聚珑东方的大堂不仅与地面花园、下沉式庭院实现了一体化设计，更是非常点睛地用瀑布连接地面的镜池与下沉式庭院的镜池。

对于盐城来说，这样的体验，是秒醉级别的。

CHANGZHOU

回家：一种步入殿堂的感觉

万科·国宾道，常州

万科·国宾道就在常州的国宾馆（中吴宾馆）边上，万科常州团队研究琢磨了南京涵碧楼等多座酒店建筑，设计建造了恢弘而细腻的入口大堂，让回家变成仿佛是一种步入殿堂的感觉。

对于常州来说，这样的体验，是秒醉级别的。

NINGBO

宛若律诗的园林：以石头为韵脚

万科·沁庐，宁波

在沁庐，石头不是锦上添花的点缀，而是构成了园林的骨架。如果沁庐的园林是一首律诗，那么石头就是它的韵脚，用押韵、平仄与对仗，营造出气象万千。

沁庐的基地是有高差的。沁庐是用建筑的手法来做景观——尽量用缓坡步行道而不是台阶来化解高差。这些缓坡步行道通过穿插、折返与交织，放大了你的空间感受：虽然沁庐的景观示范区约 3500㎡，但你逛完之后的感受会是 N 倍之大……

沁庐在回家必经之路上做了一条大约四十米长的长廊。它只有约 3 度倾斜的轻微缓坡，因为足够长，所以它是悄悄地化解了高差，让你不会产生强烈的高差感。长廊又与连绵的假山，形成了平行对仗关系——这段连绵的假山，时而是峭壁，时而是山涧，时而是云峰突起，时而是山岭逶迤……

NINGBO

口袋花园式入口：生动的静谧感

万科·沐拾，宁波

万科·沐拾对于空间关系的重新组织，有一整套的思考。如果你把每一个空间当做一张牌的话，那么一把牌就有 N 种打法，你要找出最妥帖的那种打法。

举个例子，万科·沐拾的「口袋花园式入口」看起来很简单，但其实是一种非常讲究的创新：传统的入口做法是贴着街边的一条线，万科·沐拾则是变成了一个面，即主动退让红线（让渡少量空间），在小区入口处形成了一个向城市开放的口袋花园。

这同样是为了消融小区与街道的边界：让生硬的边界，变得更生动。

因为是向城市开放，所以会更生动；因为是口袋花园，所以能营造出静谧感。所以，这个「口袋花园式入口」的目的，是创造一种生动的静谧感。

这样的「入口创新」，你得敏感地反复品尝，才能感受到它的细腻之处：让回家的感受，像味蕾品尝佳酿那样，更有层次感。

NANTONG

封面感：一段弧形大屋檐

万科·揽境，南通

看万科·揽境的总平图，为什么会有一段弧形大屋檐？这段弧形大屋檐差不多占用了约 1/4 沿街面。也就是说，万科·揽境在在狭长地块上做出了约 1/4 沿街面的封面仪式感。

简单说，这是强化住宅区的封面感，有排面。

这个绵延悠长的大堂建筑，并没有变成一堵墙，而是创造了亭台楼榭的呼吸感：有墙体，有大幅落地玻璃，有镂空栈道……

在「绵延悠长的封面感」背后，是「内容化」。与入口大堂一体化设计的，是「中央会客花园」——观鱼、品茗、读书、作画等各种室内或户外的交流场景。

更值得关注的是，美学意义上的弧形大屋檐，归集了功能意义上的 N 条动线：归家动线、游园动线、车行动线、无雨落客动线、快递外卖动线、垃圾清运动线……

WENZHOU

动线的艺术

万科·世纪之光，温州

万科在长三角的几乎每一个新盘，都非常讲究「底盘动线」：快递外卖动线、搬家动线、垃圾清运动线……

温州的万科·世纪之光是 TOD 项目，对于住宅、商业与轨道站点这三者的动线设计，需要更复杂的考量，但要义还是「动线场景化」——

●物理距离：致力于物理距离最短化

●心理距离：用动线场景化缩短心理距离

WUHU

神卡位：把商业街区卡入住宅区

伟星万科·潮起中江，芜湖

住宅区底商的传统做法，是做成沿街面的一条线。伟星万科·潮起中江的做法则是，把一条线变成一个面。

简单说，就是把原本竖着的，横过来：把一条线的沿街底商，集中成一个面的商业配套街区，把商业街区卡入住宅区。

这种「神卡位」的做法，更容易使商业街区成为住宅区的活力入口。

JIAXING

超级洄游：封面感+活力源

开元万科·滨河道，嘉兴

这个项目规划非常出彩的地方在于：种下酒店这颗种子，让它生长出枝繁叶茂的商业街区。

首先，在酒店下方做了一个约 10 米高的架空设计，作为商业街区的入口，去吸收十字路口的人流。它就像是张开怀抱，诱导你走进去逛一逛。

我们再来看一下这个综合住区大概有多少条动线。这个综合住区的西区就有 5 个出入口：3 个住宅区出入口与 2 个商业街区出入口。5 个出入口排列组合，你算一下，可以交织成 15 条步行动线，形成这个综合住区的「超级洄游」。

这个拥有「超级洄游」的商业街区，既形成了封面感，又创造了活力源。

HEFEI

创造价值高地：

以公园为原点的整体开发

万科·森林公园，合肥

万科·森林公园是一个城市单元级别的整体开发项目。我们可以把山体公园视为原点：它原本是平地，万科用工程土方堆积成一座山体公园；这种做法，相当于苏东坡在疏浚西湖时把淤泥堆积成苏堤。

这座山体公园有两点值得特别关注——

●道路密接，转念即达

●注重留白，不过分定义空间功能

简而言之，就是使公园成为城市生活的舞台，而不止是风景秀丽的秘境。

我们可以这么来理解万科·森林公园：以公园视为原点，聚集购物中心、商业街、学校、养老等城市资源整体性改变城区面貌，创造价值高地。

更重要的是：万科·森林公园虽然一开始不在城市强规划方向上，但最终却创造了价值高地。

所以，万科·森林公园不止是一个项目，更是一种模式——创造城市价值高地的模式。

HANGZHOU

创造价值高地：城市奔涌而来

万科·良渚文化村，杭州

良渚文化村也是创造城市价值高地的一个经典案例。二十年前，在西湖与良渚之间，是一片辽阔的空白与杂乱的灰色；良渚文化村是郊区的郊区，并且不在当初的城市强规划方向上。

如今，良渚文化村正在被超级高校、超级高铁 TOD、超级数字经济（杭州西站、阿里云总部、中国美院、中法航空大学……）渗透包围。良渚文化村正在与中国的数字经济高地——未来科技城，咬合在一起。

当我们去参观良渚文化村，我们到底在看什么？或许，我们可以看这三样东西——

●文明的感召：先看良渚古城遗址，才能看懂良渚文化村

●城市的咬合：看城市向良渚涌来，看良渚与未来科技城咬合在了一起

●万科的信念：看创造了哪些公共性，看公共空间里的珍贵场景，琢磨背后的制度与价值观

这样看，或许才能更精确地抓到良渚文化村的珍贵之处。

HANGZHOU

TOD=垂直思维×动线场景化

地铁万科·未来天空之城，杭州

地铁万科·未来天空之城是非常经典的车辆段上盖 TOD 项目。

从规划设计的角度看，TOD 首先要做的是：从传统城市规划的平面思维，转化为 TOD 时代的垂直思维。

普通的项目通常只有一个地面层，但地铁万科·未来天空之城则是「两层盖板、四个地面」。所以，必须用垂直思维，事无巨细地处理好四个地面层的连接动线。

不止要有复杂的动线设计，更需要「动线场景化」：以天空草地为原点，以天空之径为步行主动线，完成一场盛大而细腻的动线场景化。

我们可以用一个简易的公式来理解：垂直思维×动线场景化=天空之城。目前，万科在长三角有三座天空之城：上海青浦的天空之城，杭州余杭的未来天空之城，杭州萧山的彩虹天空之城。

HANGZHOU

盖板算法：同时带来

静谧之境与高级烟火气

万科·日耀之城，杭州

万科·日耀之城是 2022 年杭州亚运村项目。要领略这个项目的出彩之处，首先要看到它的「十米盖板」：盖板之上是空中花园，形成天然围墙，确保住宅区私密性；盖板之下是散发着高级烟火气的街区，避免住宅区沦为城市孤岛。

对于住在万科·日耀之城的人来说，可以随时切换两种状态：盖板之上的私密静谧与盖板之下的高级烟火气。

由于「让城市穿越建筑」，城市因此获得了更多活力。CAZ（中央活力区）必须要有万科·日耀之城的这种理念。

SHANGHAI

致敬未来的同时代人

中興路一號，上海

如果你看懂了中興路一號的精妙之处，说明你是从未来穿越而来的人。

理查德·罗杰斯建筑事务所，受到东方折扇的启发，把中興路一號的规划结构成为「折扇」形状：折叠城市图卷。

更专业的看点是「双线十字承重结构」，它不仅解放室内空间的自由度，而且带来了无柱转角窗，把「上海」摆在你家的窗前。

有一本奥地利音乐家马勒的传记，叫做《马勒：未来的同时代人》，大意是说：生活在 19 世纪的马勒，展现的是 20 世纪的音乐人格。用「未来的同时代人」来形容中興路一號，差不多也是恰当的。

SHANGHAI

高级烟火气=

流淌的密接性+迷人的浓稠度

鑫耀中城，上海

鑫耀中城不止是城市综合体，不止是TOD，更是「未来城市理想单元」。

这个项目的规划逻辑，在很大程度上体现了万科的转变：从住宅思维转变为城市思维。

我们归纳了这三大看点——

●以剧院为原点：把隈研吾设计的剧院，放在井字形路网的中心位置，让它彻底属于城市；同时，以剧院为中心，流淌出了广场、天桥与高高低低的楼宇，流淌出了整个鑫耀中城。

●流淌的密接性+迷人的浓稠度：鑫耀中城完成了空间（流淌的密接性）与内容（迷人的浓稠度）的复合，带来高级烟火气。

●商业逻辑与公共服务思维并重：高级烟火气不止来自于商业与产业，更来自于市政公共服务：以隈研吾设计的剧场为中心，环绕着写字楼、商场、住宅、菜场、体育场馆、图书馆、循环农场、展览空间、政务服务大厅、卫生服务中心、生活服务中心、老年活动中心、儿童活动中心……这份清单还可以很长。

SHANGHAI

城市更新：旧空间的新梦境

上生·新所，上海

上生·新所是上海的网红打卡地，但更重要的意义在于：它是记忆工程师在旧空间上创造的新梦境。

这句话，也可以作为城市更新的定义。遗存的哥伦比亚乡村俱乐部或孙科别墅，是旧空间；茑屋书店或泳池秀场是新梦境，阿斯顿·马丁、阿迪达斯或巴黎卡诗在这里的时尚发布会也是新梦境。

万科的城市更新方法论是「精心呵护小空间的尺度、温度和粘合度」。怎么检验？你能否感受到街区的那种温暖——哪怕是陌生人跟陌生人之间，天然就有一种温暖的关系。

城市更新不止是激活城市记忆，它更大意义在于：将来的有一天，中国的城市也有可能会像纽约那样一度出现市中心衰败的景象；城市更新是为了不断激活市中心旧空间的活力，持续焕发市中心的价值，避免纽约式的市中心衰败。

在当下，防止未来的衰败，或许暂时难有共鸣；但真正的硬核能力，都是面向未来的。

Summary

总结一下

讲了这么多项目，我们到底讲了些什么？我们大概讲了这些东西——

●岛台：LDK 一体化

●美学灯塔

●大堂的仪式感与内容化

●景观度假感

●底盘动线

●商业街区作为边界消融的有效工具

●盖板算法：静谧之境与高级烟火气

●TOD 的垂直思维与动线场景化

●以公园为原点的整体开发

●精心呵护小空间的尺度、温度和粘合度

●商业逻辑与公共服务思维并重

这些东西，又交叉到了产品升维、综合住区、TOD、城市更新、未来城市理想单元等各个领域。

看起来很复杂？简而言之，就一句话：从住宅思维转变为城市思维。

正如《马丘比丘宪章》所写：「我们深信人的相互作用与交往是城市存在的基本根据。」

《万科长三角标志性项目清单》PPT

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