中骏商管赴港上市还要迈过几道坎|商业物业_新浪财经

　　原标题：中骏商管赴港上市还要迈过几道坎

　　来源：中国商报

　　中国商报/中国商网（记者周子荑）宣布分拆物业板块单独上市后没几天，中骏集团就递交了中骏商管智慧服务控股有限公司（以下简称中骏商管）赴港上市的招股说明书。在物业股不如往昔那么“香”的背景下，中骏商管赴港上市还要迈过哪些门槛？

　　商业物业规模偏小对母公司高度依赖

　　分拆物业板块单独上市是近两年来房地产行业的一大趋势，相对于其他物业股，中骏商管规模较小，对母公司依赖程度很高。

　　招股说明书显示，2018年、2019年和截至2020年9月底，中骏商管营收分别为3.97亿元、5.75亿元、5.3亿元，同期净利润分别为3480万元、7730万元、1.23亿元。

　　而金融数据和分析工具服务商万得（Wind）数据显示，2018-2019年，港股31家物业上市公司营收的中位数分别为6.73亿元、7.88亿元，净利润的中位数分别为7814.4万元、8131.9万元。中骏商管规模偏小。

　　此外，中骏商管以“两开花”为特色，既包括住宅物业，又包括商业物业，而从其“商管”的命名可见其对商业物业更为倚重。然而，商业物业的规模更小。数据显示，2018年、2019年和截至2020年9月底，中骏商管的商业物业管理及运营服务收入分别为1.52亿元、2.41亿元、2.41亿元，在营收中的占比分别为 38.4%、42%、45.4%。

　　更为重要的是，中骏商管对母公司中骏集团的依赖过大。招股说明书显示，中骏商管的收益，大部分来自为中骏集团所开发项目提供的商业物业管理运营服务及住宅物业管理服务。

　　数据显示，商业物业方面，中骏商管完全依赖中骏集团开发项目和两者共同的开发项目；住宅物业方面，2018年、2019年和截至2020年9月底，中骏集团开发项目和两者共同的开发项目在中骏商管收入中的占比分别为98.6%、98.9%、98%。

　　物业股不再“香” 增值服务占比较小

　　物业股曾一度迎来资本市场热捧，然而随着越来越多房企分拆物业股单独上市，物业股境遇也不比当年，2020年10月以来，多支物业股开盘破发。

　　数据显示，截至2020年10月底，物业板块的平均市盈率达到30倍，百强房企的平均市盈率达到10倍。而如今，万得数据显示，港股31家物业上市公司市盈率的中位数只能达到14.29倍。2020年10月以来上市的物业企业，包括金科服务、恒大物业、世茂服务、合景悠活、佳源服务、远洋服务等都出现了上市首日开盘破发的情况。

　　这种背景下，中骏商管能否在资本市场逆风翻盘？

　　中原地产首席分析师张大伟对中国商报记者表示，物业股不像之前那么“香”是因为资本市场认识到物业股更多承担了为房企融资的“使命”，其未来发展空间有限，被多次提及的增值服务业务也没有太大进展。

　　中骏商管的招股说明书也显示，2018年、2019年和截至2020年9月底，中骏商管的商业物业板块的其他增值服务业务收入占比为29%、26.5%、15.5%；住宅物业板块的社区增值服务业务收入占比为6.1%、4.7%、4.8%。中骏商管的增值服务业务收入占比较小，且呈下滑态势。

　　此外，中骏商管倚赖的商业物业本身开发难度较大。尽管中骏集团曾多次提到，预计到2025年将布局100座世界城购物中心，实现租金收入超过45亿元，但业内对此并不十分看好，毕竟，回报周期长、不确定性高是商业地产的一大特性。

　　除此之外，相对于其他物业股，中骏商管的资产负债率偏高。招股说明书显示，2018-2019年，中骏商管的资产负债率分别为78.8%、68.2%、，而同期港股31家物业企业资产负债率的中位数分别为63.26%、53.02%。