创元汇基金张焕涛：把区域比较优势转化为主题园区发展动能_新浪财经

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　　9月2日，2022服贸会•中国楼宇经济北京论坛正式开幕。本次大会由世界贸易网点联盟、集群智库•中国楼宇经济研究中心和全联房地产商会特色小镇分会共同主办。论坛主题聚焦“政企联动开启楼宇经济3.0”，论坛发布了《中国楼宇经济（总部经济）蓝皮书》重要成果，推介了“商务楼宇卓越运营服务钻石认证”体系和标识，成立了中国楼宇经济城区联盟，发布了中国楼宇经济发展指数评价成果，举办了楼宇经济试点项目签约仪式和北京市标杆楼宇实地考察，各界代表300余人纵论楼宇经济方法论，共同开启了楼宇经济3.0的新篇章，全方位赋能城市升级和产业升级。

　　创元汇私募基金总经理张焕涛作为嘉宾参与高峰对话：“主题楼宇（园区）塑造区域价值”，对话由亿达未来产业研究院院长向锋主持，以下为文字实录：

　　主持人：我们都知道首汇健康产业园是创元汇打造的一个医药健康的主题园区。我知道在北京，项目前期一般来说政府的扶持政策相对不是特别充分。如果回过头去看，咱们园区的发展有什么经验可以借鉴，或者是有什么教训也可以跟大家分享？因为医药健康这个主题园区未来在公司的体系里是准备把它进行标准化复制，进行输出呢，还是作为一个标杆型产品树立？这是两个不同的目标和定位。

　　张焕涛：谢谢主持人，我来自北京创元汇，现在改成叫创元汇私募基金管理有限公司。您提到的北京首汇健康科技产业园，位于西四环中段，大概在北京301医院和302医院之间。这个园子以前其实是个大卖场，最早我们对它进行更新的时候，其实只是在空间上对它有一些改造，将一个大盒子改成了11个独栋办公楼。在后期的招商过程中，首汇健康科技产业园的定位在后期招商过程中逐步明晰的，它来自于两块。第一块是这个地域本身的禀赋它就具备做这个产业的条件，因为那个地方最大的特点就是周边的医院特别多，医疗资源特别多，尤其是它有两个，有一个叫做军事医学科学院，还有大量的部队医院，还有北京市的三甲医院。

　　另外我们改造之后，这个建筑物本身的空间特点、层高以及荷载以及我们在后期对它的电量、排污各方面的基础设施基于定位进行调整了之后，这个园区才得以呈现，也得到了大量的健康科技研发类的企业以及健康医疗服务类的企业，包括里面现在上市公司就有6家，得到他们的青睐，而且这些企业在园区内部也形成了一些产业的互动。这个项目做下来，其实还是蛮成功的，也入围了北京市城市更新最佳实践案例之一，我们这个项目是企业做的城市更新案例中的唯二。

　　回到您刚才说的问题，作为一个企业，我们在招商，目标不是做一个写字楼，而是一个产业园，当然这个产业园是研发加办公为主要用途的空间。作为一个企业，其实是没有能力去打造、或者引导出来这么一个产业，所以我们更多是借势，或者说更多去深入挖掘这个区域所能够承载的产业，这是我们能做的。

　　主持人：其实我们的张总回答了他们发展的基础，就是我们说的区域比较优势，作为企业来说很看重的是借势，这个项目能够起来，第一挖掘深厚的地缘优势，第二如何把这个优势转化成我们发展的动能。第二个问题，除了健康产业园，创元汇还操盘了一些典型的城市更新项目，比如新大都酒店改造成了写字楼。目前创元汇在更新这个领域主要专注哪些环节？在城市更新上有没有具体设定一些发展目标？

　　张焕涛：其实我们的想法是轻重资产并重，因为创元汇毕竟是一个私募基金管理公司，我们目前在和一些大的基金，主要是美元基金在合作，我们希望在北京能够多做一些城市更新类的项目。主要的方向就是刚才第一个问题您也问到了我忘了回答，这种健康科技类的产业园区，目前我们也在跟踪几个大的项目，希望能够通过我们自身的在改造运营以及产业定位方面一些能力能够赋予我们正在跟踪的项目，通过建造生命科学或者健康科技类的这种园区，能把这几个项目做活起来。

　　新大都项目是首创环保集团拥有一块划拨资产，在2016年由于酒店物业老旧停业了，目前我们总共地上大概有7万平米，已经对它完全进行了翻新改造，其中3万平米是自用的，4万平米是对外出租经营，已经达到了92%的出租率，目前还有3000平米左右还在出租的过程中。这个项目改造下来我们的体会，一开始试图是借助于北京金融科技与创新发展示范区的整体定位，因为我们其实是介于整体定位之中的，来吸引这方面的企业，我们也是尝试在做，但是首先金融科技类的企业在北京不是特别多，而且它可能会更多分布在中关村，以及现在咱们开会的这个位置，我们可能主要的客户还是在周边延伸出来的这些金融企业的二级或者三级公司。这个楼宇本身硬件也有很多的限制，比如层高很低，只有2米95，我们曾经想尽了一切办法让它的空间能够让在其中办公的人会更舒适一些，但是也是整体硬件限制，所以最终新大都项目现在也就是一个以办公为主，其实我们最终产业定位上实现的不是很充分。接下来我们在周边也是在寻找新的项目，我们希望能够把产业导入做的更充分一些。