中国外商投资企业协会杨国华：外商选择商务楼宇，硬件必须过硬_新浪财经

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　　9月2日，2022服贸会•中国楼宇经济北京论坛正式开幕。本次大会由世界贸易网点联盟、集群智库•中国楼宇经济研究中心和全联房地产商会特色小镇分会共同主办。论坛主题聚焦“政企联动开启楼宇经济3.0”，论坛发布了《中国楼宇经济（总部经济）蓝皮书》重要成果，推介了“商务楼宇卓越运营服务钻石认证”体系和标识，成立了中国楼宇经济城区联盟，发布了中国楼宇经济发展指数评价成果，举办了楼宇经济试点项目签约仪式和北京市标杆楼宇实地考察，各界代表300余人纵论楼宇经济方法论，共同开启了楼宇经济3.0的新篇章，全方位赋能城市升级和产业升级。

　　中国外商投资企业协会投资性公司工作委员会秘书长杨国华作为嘉宾参与高峰对话：“楼宇（园区）运营化——运营为王”，对话由集群智库中国楼宇经济研究中心主任匡洪广主持，以下为文字实录：

　　主持人：改革开放外资进入中国催生了写字楼新物种。请您结合工作经历介绍一下您对写字楼的看法、认识。

　　杨国华：外商投资企业在中国的发展，最早来中国工作就是办事处时代，始于1985年，首先入驻北京饭店，那时候还没有写字楼，北京饭店、友谊宾馆、新侨饭店、民族饭店，这四大饭店是当时交通比较方便，允许外国人在里面生活和工作的开放性场所，那时国人还不能进去，需要身份证和介绍信。从1988年到1991年这段时间，外商投资企业在中国的办事处达到了高峰。最早比较看重中国经济蓬勃发展的，小平同志南巡讲话以后，先说北京，日本房地产商看准这个行业，建国门的长富宫饭店，包括公寓、写字楼饭店，那时有个专业写字楼，后来又在亮马，再后来的京城大厦、发展大厦等等，专业写字楼是那时起来的。这批写字楼建成后，新侨饭店、民族饭店、友谊宾馆和北京饭店的外商就全部搬到写字楼里面去了，大家的生活、住宿、交通逐步过渡到专业化写字楼里。写字楼变化过程也是中国经济发展的高速飞跃。

　　后来，写字楼如雨后春笋一般就起来了。最早进入中国的外商投资企业，这一批企业的总经理们，在选址方面，期待安全和方便，家属的住宿没有干扰，访客体验比较舒服。一开始由饭店完成这个使命，之后由写字楼完成，写字楼周围必须配有饭店和住宿。那个时候经济蓬勃发展，大量的客户来饭店访问，首先要交通方便、能够享受到高质量的服务，另外需要很多洽谈的地方，写字楼提供的洽谈空间不够，当时还没有像样的咖啡店，就要拉出去到周围的饭店，所以外商投资企业要求写字楼空间要大，会见要绝对好，客户能够愿意来，周围要有像样的饭店。总体来说，客户要求在不断增长，从单纯的办公、方便客户，到后来要对自身的生意和事业有所发展、有所增值，增值就是客户要愿意来这个地方。

　　从此，写字楼集群刚开始建设的时候，我们就很关注写字楼周围四五公里有什么业态，周围四五公里的业态也影响着入驻企业对写字楼本身的要求和周围环境的价值，因为如果客户感到不方便，对企业的影响会非常大。实际上公司在参考选址的时候，很大一部分要看客户对公司的存在感。90年代初期，我们去上海入住的饭店，都是客户要求住哪，当时希尔顿非常好，但由于经费原因，我们只住新锦江和老锦江，但客户会问为什么不住希尔顿？我说，为什么住那儿，那么贵。客户说不行，还是要住希尔顿，否则今天去希尔顿谈判，明天去锦江谈判，当然我现在也不太好评价，后来我们就不再去老锦江了，当时老锦江还未改造，比较老。后来我们就到希尔顿住，租了房间做写字楼，硬件高档化是非常重要的。归根结底，硬件是最重要的，硬件绝对不能有任何马虎的地方，硬件是首选。硬件是外商永远追求的目标和价值。除了硬件，包括写字楼自身的几万平方米以外，周围几平方公里硬件配套设施也要非常重要，能够工作、能够生活、能够娱乐，甚至在周边能够有很多咨询项目。软件当然也很重要，物业服务费的每一分钱都代表了软件服务水平。

　　主持人：您商务活动离不开写字楼场景，您觉得哪几个项目是中国写字楼的这个标杆，请推荐两个。

　　杨国华：我在国贸A座待了十几年，长富宫也待了很多年，上海也待了几年，我只对北京、上海做评价，其他地方没有发言权，我去广州，当时还没有太形成体系。

　　北京，按今天的位置来讲，国贸应该是在外商投资企业心目中最好的项目。刚才说了软件服务，我觉得国贸的硬件也非常好，因为它在不断改造，并且改造时间非常恰到好处，大饭店差不多十年改造一次。我们很多客户都在大饭店，它的多功能厅、大堂、宴会厅都在改造，投资商非常厉害，硬件在不断地投入，而我们盯的就是硬件。硬件到位了，软件配套服务也必须跟上，包括接待人员所穿的制服，给访客提供什么便利等等。我们衡量的因素有很多，服务是必须做到的，比如在这个地方企业和客户能不能享受到最好的办公待遇。国贸400人的会议室可以卖到2万元，长富宫4000元我也不去，因为我的客户不去，国贸的地段和硬件代表了我的身份和我客户的身份，所以我再强调一点，国贸的硬件、位置和服务是大家心目中最好的。

　　另外是华贸，是新项目。我问了几个企业，大家对华贸反应都不错。此外提出一点殷切希望，门卫对访客的态度是写字楼经营服务的重要一环，也是最大的服务挑战，这是所有写字楼都要关注的问题。

　　北京就是国贸和华贸。华贸建成时间晚，所以国贸永远是最好的，我可能有特殊的感情，因为我们那时候写字楼职工食堂没法吃，出来15分钟就可以走到国贸，他们有36块钱的宫保鸡丁饭，又便宜又好吃。当然北京地区其他的写字楼也非常好，非常到位，包括东城、西城和海淀，主持人说两个，就是这两个。

　　上海，我把它分为浦东和浦西，浦东大家公认的是国金和金茂，无论是硬件还是软件都非常好，浦西的嘉里、恒隆广场、太古都不错，最近有点向前滩地区发展。项目不是因个体出名，它的综合配套非常重要，写字楼周边一平方公里或两平方公里，除了上班以外，能够满足吃饭、娱乐、会见客户等等需求，总的来说，上海地区写字楼的服务好像要比北京稍微好一些。瑞金宾馆2000年改写字楼的时候，我在那儿待了半年，后来回来了，上海确实是有值得我们北京学习的地方。

　　预祝写字楼的硬件永远保持青春，差不多就翻修和改造。最近上海徐汇区某个写字楼就迁出了两家公司，因为电梯不改造，而且上下班特别挤，这一点就导致公司离开去了硬件好的地方。所以，对于写字楼来讲，硬件改造不能忽视，到了时期投资方就该改造改造。国贸就老改造，特别好，在我们心中国贸永远是最高大的，北京最高端地段，我们每年的年会好多就是在国贸，雷打不动。

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