实创亿达官兰兰：聚焦产业、运营赋能_新浪财经

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　　9月2日，2022服贸会•中国楼宇经济北京论坛正式开幕。本次大会由世界贸易网点联盟、集群智库•中国楼宇经济研究中心和全联房地产商会特色小镇分会共同主办。论坛主题聚焦“政企联动开启楼宇经济3.0”，论坛发布了《中国楼宇经济（总部经济）蓝皮书》重要成果，推介了“商务楼宇卓越运营服务钻石认证”体系和标识，成立了中国楼宇经济城区联盟，发布了中国楼宇经济发展指数评价成果，举办了楼宇经济试点项目签约仪式和北京市标杆楼宇实地考察，各界代表300余人纵论楼宇经济方法论，共同开启了楼宇经济3.0的新篇章，全方位赋能城市升级和产业升级。

　　实创亿达总经理官兰兰作为嘉宾参与高峰对话：“主题楼宇（园区）塑造区域价值”，对话由亿达未来产业研究院院长向锋主持，以下为文字实录：

　　主持人：中关村1号是海淀人工智能的标杆园区，人工智能是政府在辅导在培育的产业，因为中关村1号在刚开始运行和招商过程中，一定会出现聚焦产业和聚集企业的矛盾，这时候是拿时间换空间还是空间换时间的问题，特别是这类科技企业，其实起步是很难的。刚才说到咱们集成电路产业园，其实都是一样的，中国就是最近几年开始加大政策红利来支持产业发展。但是在之前我们去做这些业务的时候其实是艰辛的过程。所以特别希望跟大家分享这个艰辛最后怎么度过的？

　　官兰兰：先介绍一下实创亿达。实创亿达听这个名字就是两个股东，一个是海淀区国企实创股份，中关村1号这个园区是实创股份来开发建设的，同时实创股份承担着整个海淀中关村科学城北区的一级开发和主要的主题园区的建设工作。我们实创亿达另外一个股东亿达未来，亿达未来是亿达轻资产的主体。其实实创亿达既发挥了国有企业在产业定位、产业战略方向的坚定，另外发挥了市场化运营主体的灵活机制，所以最后的组合由我们来负责整个中关村1号的运营，目前的效果还是蛮不错的。

　　我在介绍完之后，我来回答一下向院长刚才的问题，提到了中关村1号坚持我们的产业定位“人工智能”，怎么实现又坚持产业，又能实现我们回报，聚焦产业，聚焦定位。我从结果来给大家汇报一下，中关村1号目前总规模是50万方，我们是从2018年底开始运营，大概两年半三年左右，整个出租率接近满租的状态，在今年的情况下我们的出租率也是一直保持在95%以上。

　　为什么会实现这样一个效果？我们复盘了之后，会发现我们坚持产业并不会让我们去损失空间出租的效率，反而会提升我们空间出租的效率。因为我们在项目早期的时候招商比较困难，也坚持我们的产业方向，会意味着我们排除50%的客户不符合我们的定位，但是大概当时的北区没有现在这么有吸引力，当时很多客户开车开到一半跟我们同事打电话说不去了，你们那个地方太远了，没想到中关村1号这么远。在这样的情况下，我们还是坚持我们的产业方向，人工智能、商业航天这样的主题方向去坚持招商。

　　从目前我们运营的效果来看，其实疫情会对整个北京楼宇出租率都会产生比较大的影响，尤其是今年大家可能会存在租金下降、出租率下降的情况。但是中关村1号出租率持续保持在很高的水平在95%以上，我们出租率不光是维持，同时每年还会有增速，从结果上来看其实是不错的，并不会说坚持了人工智能产业方向之后带来损失。

　　主持人：实际很多企业都会遇到一个问题，聚焦产业会丧失短期的去化，我们在长期和短期之间如何找到平衡和坚守的问题，刚才官总给我们回答了这个问题，就是我们要坚持自己的定位、坚持自己的产业生态建设，最终会带来更好的收获。

　　第二个问题，我认为中关村1号产业园区还是非常有特色的。其实刚才谈到了产品力，谈到了我们的服务能力建设，中关村1号在服务能力建设或者产业运营上一直很丰富，而且很有想法，而且还有一个很重要的特点，我个人认为它可以把一些服务IP化，甚至服务未来可以脱离空间往外输出，这个运营的特色是中关村1号能够形成我们人工智能流量入口的一个很重要的核心能力。我想问一下中关村1号园产业运营的特色和能力，会给整个片区注入什么样的新动能？

　　官兰兰：中关村1号运营是可以分成物理环境优化和服务的提升。现在我们也追求的物理空间一定是“科技+人文+艺术”的风格，尤其是现在年轻的科技青年们，他们对于他们办公的环境是有高标准要求的。所以我们中关村1号做智慧园区是有智慧化服务。另外我们园区商务配套非常丰富和完整，各种各样的网红餐厅和餐饮。还有北区最大的美术馆，大概有四千平米的壹美美术馆，是科技园区的艺术之星。所以首先我们还是觉得在硬件环境上要实现科技和艺术方面的提升。

　　第二，我们服务到底做了什么？作为毫无疑问我们坚持产业运营，我们对产业运营加了一个标签叫无边界产业服务。在我们看来，产业运营的目的就是陪伴园区企业成长。所以针对我们入驻的客户主题产业方向，比如人工智能企业和商业航天企业，他们在快速成长阶段的需求针对的服务是不太一样的。但是对于他们来说，尤其是人工智能企业，这些企业是在快速培育期，他们技术需要快速和行业结合去应用去落地，其实人工智能企业，他们现在最需要的就是他们的商业化落地，甚至更加跟传统行业结合的商业化落地，我们中关村1号在这方面是非常注意的，搭建行业协作的组织和服务，推荐他们商业化落地。同时海淀一个很重要的特色，为什么会聚集这么多的科技企业？它有它的灵魂就是它的人才科研人才非常丰富。怎么帮助这些企业留住人，而且在这个地方发展的更好，我们提供了很多服务，包括我们是全北京和海淀区唯一一个人才工作证绿色通道，我们做了大量调研，大量的服务。园区企业之间还有互动，我这边接触了这个人才还不错，给大家分享一下。包括我们自己也会提供高端人才的服务，其实人才的服务也是很重要的一块。

　　再一个企业离不开发展基金，实创有自己的实创基金，也有很多政府引导基金在里面。除此之外，一支基金肯定不能满足所有融资需求，所以我们在园区里面大概10%的企业签了FA协议，推融资服务。所以对于产业服务，还是你服务行业他们核心需求是什么，以及针对他们的核心需求能不能提供针对性的服务解决这个问题。我们提供无边界的产业服务，另外还有一个服务是打造后浪社区员工的服务。他们其实不是像大家以为的码农，他们工作比较忙，天天穿着很朴素，生活很简约。但是现在的年轻人他一样生活充满热情，有憧憬，有想法，而且有自己的追求和审美在里面。基于这样一些情况，我们去搭建了一个后浪社区，让他们有幸福感，觉得园区里工作很开心。下了班之后他可以约着大家一起去跑步，周末可以约着一起去跑机车，有机车团，还有声乐团，大家可以约着一起打羽毛球和篮球，还有单身club。其实是为了让员工在这里面觉得很舒服。可能这样一个氛围感对他有吸引力。我们的服务能力包括无边界服务，针对年轻员工后浪社区的服务。我们产业运营总体来说还是能够让我们园区企业在这儿觉得发展也能发展得好，员工也能在这里比较开心。

　　主持人：中关村1号在数字园区里面做着很多探索的事情，而且数字化运营是未来提高效率的一个很重要的手段，所以这块咱们在数字化园区如何有效的深入到运营中去？

　　官兰兰：我相信在座的各位朋友都在探索园区数字化运营的工作，这可能是一个永恒的话题和趋势。可能我们服务的企业也是科技企业，我们自己的运营手段也是非常科技化，这是必然的一个趋势，大家也都在做。中关村1号做这个事情大概是三年前就开始启动，当时对于我们整个智慧园区架构是什么并不是很清晰。随着我们不断的了解，梳理业务需求，做了就是数字1.0版本。最终智慧园区大概分成几个板块，包括内部管理数据化，包括大数据招商和数据服务，以及对客户服务的线上化，用小程序来去给大家提供无论是产业服务还是企业服务还是员工服务。楼宇智能化也是一部分。最后我们有了这些数据之后，这里面有产业和人的数据，可以做数据分析，对企业发展的情况、员工的情况也会更清楚，会达到更高的运营效果。总体来说是这样，但是我觉得会不断更新，去年有这样的架构，今年我还有更新的想法了，需要跟大家不断的交流，这是一个永恒的话题。