首创高科安侠睿：做主题园区一定是先难后易_新浪财经

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　　9月2日，2022服贸会•中国楼宇经济北京论坛正式开幕。本次大会由世界贸易网点联盟、集群智库•中国楼宇经济研究中心和全联房地产商会特色小镇分会共同主办。论坛主题聚焦“政企联动开启楼宇经济3.0”，论坛发布了《中国楼宇经济（总部经济）蓝皮书》重要成果，推介了“商务楼宇卓越运营服务钻石认证”体系和标识，成立了中国楼宇经济城区联盟，发布了中国楼宇经济发展指数评价成果，举办了楼宇经济试点项目签约仪式和北京市标杆楼宇实地考察，各界代表300余人纵论楼宇经济方法论，共同开启了楼宇经济3.0的新篇章，全方位赋能城市升级和产业升级。

　　首创高科总经理安侠睿作为嘉宾参与高峰对话：“主题楼宇（园区）塑造区域价值”，对话由亿达未来产业研究院院长向锋主持，以下为文字实录：

　　主持人：第一个问题，首创高科运营的集成电路产业园产业集中度达到50%以上，我们一直在谈主题楼宇、主题园区，实际上在谈的是一个产业集中度的问题，请分享一下，在这个过程中的具体经验，如何实现这样比较高的产业集中度。

　　安侠睿：谢谢主持人，我先简单介绍一下首创高科。首创高科是首创城市发展集团下面唯一一个专门做科技园区运营的这样一家公司，我们其实是2015年才开始正式转到产业园区这个领域，在此之前首创在北京大概开发了近30个综合体，也有过叫产业园区这样的综合体，但是我们并没有按照产业园区的逻辑去做它。15年我们做集成电路产业园是真正转到这个领域里来，到现在大概六七年的时间，形成了自己的四种产品模式。小一点的就是partner space创伴空间，以孵化为主，大概0.5—1万平米左右。再大一点center叫中心类的项目，大概面积6—8万平米，再大一点就是专业主题园区，代表项目就是集成电路设计园，大概10万平米左右，还有就是小型的产城综合体，类似在重庆的项目， 60万平米左右，住宅占到40万平米，10几万平米用来做产业。一开始介入集成电路产业园这个项目，2016年首创跟中关村发展集团一起把地拿下来之后，当时对这个产业是没有什么信心，那时候大家对集成电路这四个字可能都不是很理解。我回想我大学同宿舍的一个室友，他是学电子科学，就是做集成电路，他当时毕业薪水大概是2000多块钱，而且他们这个专业20%找不到工作，非常艰难。当时我就想这个产业怎么能够发展起来，困难重重。我们把北京所有的集成电路设计企业，一共144家，调研了一个遍，当时一个判断是其中大概有一多半企业是靠政府低保活着的，政府每年给一点补贴。当时没有看到这个产业在哪？好在我们国家看到了整个集成电路未来整个的发展趋势，所以2016年时候我觉得，一个专业的主题园区一定离不开政策大力的支持，从国家的层面，包括北京市还有海淀区层面，我们在刚刚动工的时候，海淀区和中关村管委会联合出台了16条专属的入园优惠政策，主要是针对集成电路中小企业研发啊、流片类的补贴，包括购置、租赁中关村集成电路园给的一些补贴，也包括一些定向的像户口、子女入学、包括公租房等给了很多支持政策。这个产业真正被大家关注到，最开始中兴的事件，后来华为事件爆出来之后，全国才开始对集成电路设计企业有大范围的关注。

　　另外，这个园区2018年开园的时候，当时购买的集成电路设计企业占到八成左右，现在是全部满租的状态，基本上北京市50%的集成电路设计的产值都在这个园区，每年大概300多个亿，现在是北京所有专业产业园区亩产均值最高的园区，每年纳税40-50亿左右。说到经验，很重要的一点前期从空间载体角度，我们当时是把所有集成电路设计企业研究了一个遍，他们需要什么样的产品？因为这些企业都属于研发类企业，他们有的对承重是有比较大的要求，比如入园的兆易创新，要求自己有一个洁净间，要保证它的安静度，我们企业独栋下面给他们送了一层，他们觉得放在这里很不错，这是从空间的角度。

　　从整个服务配套角度，首先是我们有大概一万平米的底商，开园的时候成为北清路商业很热闹的一个地方。当时我们针对所有集成电路设计企业发了400多份问卷，了解这些企业的员工他们需要什么样的配套服务业态，我们做了一个排序。比如餐饮，排第一位的是西北菜，我们就引入东方宫的拉面。包括其他业态，可能是原来闭着眼睛去做没有想到的，比如文印社，比如说排第一位的居然是银行，当时是我们没想到的，所以商业街开了以后比较红火。还有我们做产业类的配套，设计一些比较流量的入口，像一个酒店似的，设了一个IC国际会议中心，利用这个会议中心每年举办活动大大小小有40、50场左右，有的时候会利用会议中心周边做一些展会活动。还有做一些产业服务类平台，这里面有政府职能窗口，也有工商、税收等企业窗口服务日。还有针对这个产业的特性，我们做了一些包括共性技术平台、检验检测平台等等，让这些企业其实不用出这个园区，基本上能把它在研发方面需要解决的重点问题都解决掉。另外我们花了非常大的力气去做产业组织，这个园区没有建成的时候，我们就组织各种各样的活动，参加各种各样的展会。甚至像ICCD、IC China等大型展会，我们带着企业一起去参展，去做市场和技术交流，同时我们举办“芯学院”，专门为这个集成电路培训人才，成立了一个专门培训机构等，用各种方式去做产业组织相关的工作。

　　现在我们在讲园区已经迈向4.0时代，最开始我们去做综合体，卖掉赚的是销售的钱，持有赚的是租赁的钱。而我们集成电路产业园是完完整整赚了产业服务和产业投资的钱，我们设立了集成电路专有基金，最开始的规模是2个亿，到今年为止基本上已经投完了，被投的企业其中有几家已经开始IPO了，明后年我们产业投资这部分利润就可以得到很好的一个展现吧。

　　总结起来，做这种专业的主题的园区一定是先难后易的一个过程。前一两年因为没有扎到产业领域，你的资源还不会到，但是扎根之后，就像滚雪球一样，更多的企业更多的资源主动找到我们，要进入这个园区，达到了非常好的效果。

　　主持人：安总说的你们的心路历程、顺势而为的勇气，其实背后的力量是专业和坚持，从这个空间中找到我们出路，是很值得钦佩的一个过程。第二，首创城开成立以后，首创高科发展战略和业务导向有没有变化？其次如果做产业运营的话，实际上是未来整合产业资源是一个很重要的能力建设，在这个过程中，公司未来整合产业资源方面有什么思考和实证？

　　安侠睿：首创城开去年成立之后对我们也有转型的要求，其实不是首创城市发展集团做的选择，包括金科、华夏等原来很重的产业地产开发商都在做轻重资产的分离。在这个过程中，去年年底也要求首创高科做轻重资产分离，包括原来重庆的项目、南京的项目，现在整个开发建设都归到我们的区域公司去主导了。首创高科未来构筑的是什么样的能力？我们变成了一个轻资产公司之后呢，首先第一个就是产业研究的能力，我们自己现在有一个专门的产业研究院。原来我们做产业研究的时候都是找一些顾问公司来做，其实发现顾问公司做的东西是更偏于这个产业宏观性的研究，并没有想到说这个产业如何实现资源转化、落到你这个空间，需要我们找到不同的咨询公司串起来才能达到我们完整的落地报告。但是我们自己的产业研究院成立之后就不同了，我们产业研究人员，不只研究产业发展方向，后续把产业落地和空间相互结合到一起，这个产业方向需要什么样的辅助空间去给它进行支持，都是我们产业研究院做的。然后我们有一个专门的规划把控部门，把设计团队和工程团队放到一起，在开发建设期间，主导前期概念方案的设计，因为我们更了解这个产业需求，所以我们要把控整个功能空间的面积，还有它的哪些类型。其他施工图交给各个区域负责，后续成本核算和工程管理都是他们负责，我只是在过程中把控品质，我也会有一点点工程的人员在，主要是促进过程监督、另外竣备的时候，接收这个项目。另外整个招商运营还是由首创高科这边来负责，包括后续的整个运营管理。我们的运营管理现在已经形成园区标准化的运营管理手册，通过园区智慧管理平台，一方面串联所有空间线上的管理，包括能耗、物业等的管理。另外一方面通过智慧园区平台串联起一些软件，比如说我们给企业做的人力服务包括政策性的服务，都通过智慧园区的管理平台去给它实现掉。

　　还有一个很重要的工作就是产投服务部。今天我看到我们首创证券已经IPO过会了，是首创内部一家券商公司，首创证券是做产业投资相关的工作，未来我们会跟首创证券成立一个自己的GP管理团队，在不同的产业园区设立不同的产业基金，这是我们现在转轻之后的几个核心能力。

　　未来首创高科的收入结构分两层。一层是资产管理类的收入，这一部分是未来被金融机构所看好的，可以完全做证券化掉的一部分，里面包括传统看到的租金、车位的收入，还有功能空间比如食堂的收入等等，这部分算作我们资管的收入。其他以后首创高科的财务模型会变的更倾向于服务类型的收益，而且我们发现类似这样的轻资产公司现在也是受资本市场所青睐的。我们服务类型的收益包括咨询类型的收益，例如现在给政府做一些咨询报告，其实给政府做咨询报告的钱蛮好赚的，我们也给同行做咨询类的服务。其他我们可以从政府这边拿到很多专业园区补贴类型的收入也不少，甚至我们在有些城市和政府谈到做税收分成。我们也有一些项目包括北京在谈的项目，考虑代建管理的一种模式。

　　去年跟很多楼宇沟通，他们认为我们是科技产业内容提供的公司。所以我们未来也希望链接科技圈内资源，促进整个科技圈内产业链规模化的发展。

　　还有一个，从布局角度来讲，首创高科会把更多精力放在北京，毕竟我们是北京一家市属国企，未来五年，我们会更多地参与到北京市集体产业用地以及一些老旧产业园区腾退改造的工作当中去。

　　主持人：感谢安总的分享，从此我们可以看到，未来向科技服务商转型的话，我们最终看的是你的收入结构，是不是服务型收入、特别是科技服务型收入在整个收入结构的比例，来定义你们是不是一家更加优秀的产业服务商或科技服务商，战略方向非常清晰明了，谢谢。