优客工场毛大庆：未来办公与共享办公_新浪财经

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　　9月2日，2022服贸会•中国楼宇经济北京论坛正式开幕。本次大会由世界贸易网点联盟、集群智库•中国楼宇经济研究中心和全联房地产商会特色小镇分会共同主办。论坛主题聚焦“政企联动开启楼宇经济3.0”，论坛发布了《中国楼宇经济（总部经济）蓝皮书》重要成果，推介了“商务楼宇卓越运营服务钻石认证”体系和标识，成立了中国楼宇经济城区联盟，发布了中国楼宇经济发展指数评价成果，举办了楼宇经济试点项目签约仪式和北京市标杆楼宇实地考察，各界代表300余人纵论楼宇经济方法论，共同开启了楼宇经济3.0的新篇章，全方位赋能城市升级和产业升级。

　　优客工场创始人毛大庆出席本届论坛，并在分论坛二：楼宇（园区）低碳数智化——未来办公发表主题演讲，演讲题目是：“未来办公与共享办公”，以下为讲话实录：

　　很高兴跟大家一起，来做一下我们今年以来楼宇持续发展的总结。

　　既然谈到未来办公，我们总会想到科技的办公形态以及办公模式。

　　既然谈到未来，先来说说今天写字楼的现状。我们这几年经过大量的研究，研究办公服务，研究办公室里面的形态，研究办公室里面发生种种商业的可能性，研究了半天，归结就是围绕着一群办公的“人”在转。

　　大家知道，随着互联网消费的到来，我们对商业交易模式有了一个新的名词，以前没有这个词，是互联网消费以后带动了这个词儿。我们经常喜欢叫To B还是To C，用这样一个词来描述一种商业交易的模式。比如说餐馆是To C的，比如我在万科有住宅，住宅是To C的。但是有些东西是To B的，比如办公服务、企业服务，这个业务在上市的时候，他就会说你这是To B的业务。To B业务有To B业务的逻辑和To B业务的做法。现在又出来S2B2C的业务，全新营销方式。我把不动产界也做了一个分析，看一下它的消费对象和消费形态，不动产业务也分To B和To C，包括S2B2C。显然，在各种各样产业生态里，一个最明显To B的形态就是“办公”。为什么我们看待同样都是不动产，对于它未来的产品价值，以及未来的产业价值的估量会是不一样的，就像在上市公司里，我们看到对To B业务的估值和对To C业务的估值，还是有很多区别的。

　　回到办公室、办公楼、办公服务。我简单做了几页PPT，我想说什么问题呢？我们回顾一下人类历史，最早的办公场所，中国的办公室场所，中国的办公室是“寺”，“寺”跟“庙”还不太一样。汉代的《全汉书》里面有很多描述，以前那些身份很高的官吏士大夫，他们上班就是去寺里面工作。在西方中世纪，教堂是办公室，但都是一些高级的修道士在那里面上班，所以寺和教堂是东西方最早的上班和办公的地方。

　　到了近现代，办公场所发生了第二阶段的变化，叫一人一椅，或者一人一桌。这个工作模式比较接近于我们今天的案头工作，不过和我们今天办公室的样子还是相去甚远，有点像教室的课堂。像我们中国清代女红工作车间，还有像20世纪初期泰勒式管理模式下的办公场所。

　　到了20世纪上半叶，1930—1940年代，出现了第三次技术革命，也就是我们说的微电子、计算机等开始出现。这时候出现了金融交易和社会服务业的蓬勃发展，都在发达的资本主义国家，比如美国等。我们现在看到的比较早期的办公楼、写字楼，在纽约可以看到不少，在伦敦也可以看到一些。这都是在上世纪20、30年代的办公场所，比较接近现在的办公环境。国民党民国时期的办公室、机关楼，只有为数不多的人可以坐在里面办公。西方出现现代意义的办公室始于大规模的服务产业。我们看右边这个，这是打字员，这些打字员是给谁服务的？是给金融机构服务的。我们姑且叫他们为像蓝领一样的白领，这些人已经开始在写字间工作了，叫写字间。随着金融业、股市、证券交易和贸易的发展，开始出现了比较类似于今天的办公室。

　　在很长的一段时间内，中国对于办公物产是缺席的，我们是没有的。大家今天谈到写字楼宇、办公楼宇，我们可以共同回顾一下。在北京市，1980年代后半期，才出现了寥寥无几的、寥若星辰的几个办公楼，比较早的像亮马河大厦等。80年代外商在北京办公的地方，基本上都是聚集在北京的几个酒店里面，比如友谊宾馆、北京饭店、华都饭店，还有亮马河饭店等。在我们上中学那个年代，所谓办公室，基本上都是在酒店的包房里办公的。只有到了90年代初，80年代末的时候，中国才开始出现了具有国际意义的写字楼，比方在建国门的一些办公室，像赛特中心，像亮马河大厦，像昆仑饭店周围的一些房子，后来慢慢又出现了国贸等标准更高的办公室。我们国家是在80年代的后半期开始起步追赶西方，并且快速的演化。

　　到了今天这个新的时代，办公人群出现了新的变化，已经由50、60、70年代出生的工作者，开始转变成为80、90乃至00年代出生的工作者。这些工作者的变化，以及他们所对应的科技手段、科技知识，网络文化新的演进，使得这些用户和他们的需求，对于今天的办公物产的要求发生了天翻地覆的变化。办公室并不仅仅只是以办公效率为单一的考量因素，它更关注的是人本身的价值，对于办公的日常感受，以及整个办公商业形态的进化，还有办公的物产能够为办公的企业提供什么样的附加价值，这些都变成了今天大家更为关注的内容。

　　我在上个月和日本建筑大师谈话，大家可能知道他叫做桢文彦。这个老先生已经90岁了，我跟他打电话交流的时候，他谈到日本人对未来办公的看法。他说你要明白，办公不动产已经不仅仅是一个不动产的概念，它未来应该被看做是一台机器，一个智能化的机器，一个能够跟人互动的机器，一个能够响应用户各种需求的机器。他说以后在这个物业里，人们不太在意外面是玻璃幕墙，还是刷的涂料，还是什么样的窗户，更在意的会是这个物业智能程度能到什么样的地步，能够多大程度节约我的成本，能够多大幅度提高我的办公效率，能够多大范围舒适我员工的感受。他说以后你们应该把办公不动产跟住宅不动产、酒店不动产、商业不动产大大地区分开来，应该当做一个智能化的机器去看待。他说以后我们的建筑师、设计师、建造者、投资人，包括用户，在处理这样一个不动产的时候，其实是在组装一台智能化机器，而不是在盖一个钢筋混凝土的楼宇。这是我大概一个多月前，跟桢文彦交流时的一段对话。

　　说完办公室演化和演进的故事，稍微讲讲我们最近这些年的探索。我们做了两个事情，一个是优客工场，一个是敏捷办公。优客工场我们2020年完成了在美国上市。我们跟四大行做了很多交流，大家共同地认知到一个问题，未来的办公用户更加在意的将是：我是不是能够在这样一个物业里能够尽快落地办公？这是最朴素的逻辑；第二个，在这个空间里，我是不是会能获得最大化的愉悦、舒适、健康和可持续的使用。这些问题使得共享办公的逻辑，变成了更加敏捷化。CDRE在历次的宣讲里都不讲共享办公，他们说我们推进的是城市的敏捷办公。敏捷办公是更好的叫法，比共享办公更进阶了一步。

　　这是CBLE2021年做的一个调研，调研里面涵盖了很多内容，他们也做了很多的报告，我截取了一点今天放在这个会议里。他说办公空间的设计和制作必须强调多元化和开放，由此带给工作者更多生活化的感受。今天办公楼的设计可以看到一些比较时尚的，更加贴近年轻人的办公室设计。比如在美国WeWork为首的一批新办公人，办公室的氛围更像是家庭化的感受和生活化的体验。我们看到无论是灯光设计、色彩，各种各样的软装美陈以及便利程度，还有冰箱、小吃、自动化、咖啡机等都给人感觉像是在生活里面，而不是像在一个冷冰冰的格子间里面。即便就是一个格子间，也应该把它变得更加智能化、人性化、健康化，打造成动态灵活的办公空间。其核心目的就是要发挥空间的最大价值，为员工、用户提供一个高质量、高满意度的工作环境。他们还做了很多调研。在员工规模万人以上的大型企业里，很多人都反映，未来的办公空间起码要包括共享的会议室，灵活的公共空间，清新的空气质量。这些诉求实际上一点都不奇怪，我们去纽约，可以看到很多大型公司，他们的办公室都变得共享化、灵活化了。像毕马威、铁石门、布伦伯格，这些办公室我都去看过，已经实现非常大的共享化。像布伦伯格他们专门拿办公楼一大整层7000平方米来做共享中心，给全球布伦伯格各种各样的媒体人、记者、财经分析师提供一个非常舒适的共享环境。布伦伯格本人也经常会到这儿喝杯咖啡，和这儿来自世界各地的年轻财经分析师和记者们做一些交流和互动，非常的轻松和欢快。

　　我们说一下未来办公，首先它应该是智慧概念下的物产。这个智慧物产并不仅仅是单纯的把很多智能软硬件放进这个楼里做设施，升级后就叫智慧物产，这是一个非常不完整的概念。它应该是基于互动理念下的整体升维，在空间里面一个是人，一个是物，如何让人和物所共处的场景能够更好地相互互动、融入，无缝交流和链接，这才是智慧办公的要义，也是未来办公的趋势。跟随这个趋势，使用大数据、云计算应用技术，通过一整套终端采集和管理的机制，组合在这个楼里进行运行。目前几个国际上最智能的办公物产，里面都是成千上万的传感器在一个楼里同时运行，不管到任何地方，无接触式的各种各样的场景都会出现。一台手机、一个iPad、一个终端，就可以指挥各种各样的办公动作，这些都是通过大量的网络传感器在一起运行而完成的。

　　优客工场的团队后面，我们自己有一个比较大的SaaS团队，这个团队原来是腾讯的一个团队加入的，从2015年我们就在一起工作。我们在这8年里研究了大量的智慧办公的传感系统，以及用户、客户的使用习惯。我们做了一个数据中台，数据中台的用途是支撑我们连锁店的发展，我想这是任何做连锁行业的都需要的。数据中台主要是通过传感器联通用户的使用，不断抓取我们办公用户在空间里面点击频次最高的那些用户服务。我们这些年在优先级平台上面集结了700多个各种各样的服务商，每年都会迭代，把他们替换掉，包括人、财、法、宣、广告等各种各样人力资源的各种招聘服务。这里面有些是我们投资的服务机构，有些是在我们平台上招揽用户的服务机构，全部都连接在我们这个数据平台上。每年通过点击量，通过用户的反馈，我们来筛选、剔除、更换这些服务商。这就使得我们有更好的机会，采集大量的用户使用数据，让我们知道哪些服务是最被我们今天的办公楼、写字楼以及我们办公园区的这些用户所需要的服务。我们这个数据平台一端连着我们各种各样楼宇的客户，我们服务的这些物产的持有人；一端连接着大量的线上平台上的用户，有To B的、有To C的用户。我们不断迭代更新平台的使用，今年开始增加了新的数据化服务，就是帮助企业进行数据化的蓝领招聘，这会在后面逐渐地展开说。昨天我还在服贸会上发布了我们这方面的一些成果。

　　在这样的一些思路和背景下，实现物理空间和多种智能软件的无缝连接就变得非常重要。我们说办公智能化，这里面有四个维度的内容很重要，当然并不是唯一重要的元素。科技会打造以人为中心的各种各样的工作场所和场景，灵活化的概念，各种各样的灵活办公正在重塑办公室的需求。业主是变革办公物产的推动者，包括所谓的开发商和投资人。对于今天的各种企业，他们对于智慧服务和智慧场景的需求，排的比较靠前的像智能化的终端、自动化、大数据、人工智能、自媒体，这些对于企业日常工作产生比较大的积极影响，大家都在应用和植入这些技术到日常工作去。

　　通过前面的这些分析，我们总结了实现物理空间和多种智能软件的无缝连接，这变成未来我们的设计、建造，以及改造、改善，也就是我们所谓的城市更新。新的办公场景物产特别重要的工作，核心就是智能化产品的普及和新技术的研发和应用，提供智能化、人性化的办公服务。我们未来的设计团队就不像今天简单的设计院，未来我们会有一大批智能化和数据化的专业人才，加入到楼宇制造和空间场景设计研发的团队里去，原来传统的房地产公司的设计部和传统的建筑设计院，在做未来的新办公不动产的时候可能就不会那么适用了。

　　这里面我快速讲一下今天在国际上比较先进的建筑事务所，我们叫新型的事务所，或者叫做智能化律师事务所，他们在采用一些新的工具和手段。这可能大家不是特别了解，我说一说，这是早年WeWork特别推崇的，后来中国的一些城市更新的小设计公司，他们开始花巨资去买进这些设备。这是什么东西？这叫三维激光扫描技术，我不知道在座的人有多少人用过或者知道这个东西？针对一些存量资产，包括像工厂建筑、仓库建筑和一些存量物业进行城市更新改造的时候，可以对这些物业迅速地进行扫描。如果这个房子找不到原来完整的施工图、机电图、线路图的时候，这就是个非常重要的工具。它采用的是一种非接触式高速激光扫描测量，以阵列式三维点云的形式获取地形或复杂物体表面三维空间数据。现有的既有建筑扫描技术已非常成熟，不过它仍需要人工根据三维点云数据绘制二维矢量图及准确的三维模型。这是一个非常好的结合BIM进行设计的一个前端工具，特别适用于城市更新对既有建筑物的改造上，这是目前在美国、德国和日本大家都在使用的工具。

　　另外是参数化设计，这已经被国内很多设计机构采用。现在优客工场在帮别人做建筑物的改造以及空间有效化设计的时候，我们都在用这个工具。我建议你们关注一下这个设计方式，这个设计方式是非常成熟的两个软件互相叠加使用的一个工具，这个工具需要应用者非常熟练地应用。需要你不断地学会怎么输入更多周围的信息以及用户的习惯，来建立一套工具和软件逻辑，同时跟你的插件模块共同工作。当你面对一个一千平方米的办公室，这个办公室怎么样才能最经济效率最高？什么样的摆布排设在里面是最合理的？你应该怎么去画这张图？以前按照我们的设计，把桌子、会议室、前台往里面码进去，什么老板的屋子、经理的屋子，厕所、茶水间等安置好就行了。但是使用这个工具需要干嘛，它需要输入很多东西。比如当你这一千平米的办公室，在望京这个地方有多少公司在周围，有阿里巴巴、有爱立信在周围等等。有多少人在周围，有多少的服务设施在周围。这个东西拿来干嘛？它会智能化地告诉你，如果是这样的话，你应该在这样的空间放八个会议室，这八个会议室其中可能有六个是要内外共享使用的。什么意思？它会帮你算一笔经济账，当你把这八个会议室有六个是可以卖给阿里巴巴、卖给爱立信，卖给周围的公司用的，变成一个区域性的共享会议中心。这个玩意儿是什么东西？这是个商业经营逻辑，让机器和人一起来，把一个空间的效率最大化和经营效益最大化，用软件算出来。你要在后台做各种各样的模块，比如四个人的会议室，三个人的会议室，两个人的办公室，你想到越多的场景，做成越多的模块放进去，它会给你越加准确地输出一张图纸，在这个图纸基础上再进行人工的深加工修正，就能输出来最好的办公设计。同时它也会告诉你在这里面要放多少智能设备，在哪儿放传感器等，这是非常有意思的事情。这个平面方案的里面有库，有逻辑，这个逻辑用的时间越长，机器学习的能力就越强，它会给你越精准算出一个符合你需要的办公平面。这在美国很多城市更新的小设计师用得特别熟练，我跟一些95后的设计师交流，他们现在都在玩这个东西，已经不再是简单的outkit上面画点图了。BIM+revit很多设计院都懂，BIM和Revit的关系现在已经被大量的用户在使用，让租赁的用户能够更好的在一个空间里，获得自己最高效的办公平面布置和设计。

　　优客工场最近在对外做管理输出的时候，我们也在用这些软件做这样的平面合理化和科技化的设计。大家看到右边这一堆玩意儿就是所谓的模块，当然我们的模块远比这个多，大概是几倍于这个的模块。当拿到你给我的一个楼，你问我在这个地方应该做一个什么样的共享办公，最适合当地的外部环境跟市场是什么？我要花一些人力去调研周围有什么东西，然后我再输入到软件里面让它帮我设计出一个办公空间，这是很有意思的一个设计方法。我们在谈未来办公时，我们需要先谈谈怎么看待未来办公的建造和制造的过程。

　　这是我们结合了中粮行、CBRE等等办公物产研究机构的想法做的一些设计。我们在办公物产的场景中分为了会客、工作、休闲，在这三个纵向维度下，在横轴上出现，就是我们说有这么几大类智能化的办公场景应用。比如说像身份的识别，像APP的平台，像空间管理，设备管控，各种调节等等。大家可以看这里面涉及了大概有30多种智能化和科技化的手段，这些都是非常成熟的。我们在什么场景下装进什么样的东西，产生什么样的效果，取决于每一个运营商们和楼宇持有人对于自己的定位和判断，这些东西是你做办公物产时候的一个菜单，是用来进行分析用的。

　　简单地看看未来。未来办公室就是四件事，科技、体验、健康和可持续。完全脱离办公室，虽然在疫情期间有远程办公、居家办公，但在一定时间里恐怕还是很难实现的。今天一个一个同质化的办公楼显然也是没有前途的。怎么样才能够更好更快地适应未来用户的需要？回顾我前面讲的话，这是一个To B的生意，不是一个To C的生意，我们怎么样能够把To B的事儿，做成一个让B端认为是一个非常高效的工具，这是非常关键的。这里有一些案例，我就不一一分析了。我们从科技的维度开发享用工位的预定系统，传感器实时测算、实时显示，这些东西在一个办公物产中的应用，可以使得这个物产的效率提升25%。应用这些科技手段在一个空间里面使用，你可以把原来一个装不下的办公室变成一个非常从容的办公室，这也是非常重要的。另外像无接触系统，智能会议系统，这些我不用多讲，大家都知道，包括机器人送货系统等。还有DOAS，电梯系统，在很多物产改造和物产升级的时候都可以用。这套系统我们通过更加智能的计算，精准抓取数据来计算使用电梯的效率，让运送效率有更高地提升，这是我们在智能楼宇里面用得比较多的，能够节约等候时间，大家的感受感觉也会更好。还有像三菱电梯用的PCNV的电梯，能够让电梯上行和下行的时候产生再生能量，通过能量收集系统进行处理，加入到绿色电网，让这个能量用在别的设备上，甚至减少电梯使用的消耗，在ESG里面这也是一个很精细化的使用。

　　在用户体验上，我前面分析了很多，不再讲了。今天的办公室更加讲究人性化和舒适度。十年前大家都在传说google office，facebook园区怎么人性化，今天我们做联合办公，做新办公，做共享办公，做敏捷办公，实际上都回避不了的问题就是我们空间使用的舒适度。共享社区的空间，行政的卫生间，共享协作空间，包括空间里的演播室、演讲台，看电影的，甚至于还有人在办公室里面做植入式的健身房，做植入式的VR电影院等等，现在什么都有。在这个办公室里面，让用户感觉到最大程度的愉悦度，同时它不像办公室才是一个好办公室，它更像家里边的客厅，这在现在设计里很重要。提升空间的舒适度，贵宾楼采用高适配的空调系统、自动化人体感应系统等等，让人在空间的移动过程中，整个空调适配度追着人走，这是很重要的，这都是靠传感器的作用。我们为什么说芯片特别要命，所有的传感器都是需要芯片来工作，大量的传感器在一个楼宇里面协同的配合。户外的中庭也是各种园区和办公楼设计都非常重视的，可以让体育活动进入到中庭，下沉广场，屋顶，包括室内的篮球场。我们去年在优客工场的阳光一百，做了一个非常标准的上半场篮球馆，这个篮球馆现在已经成了国贸地区的网红了，根本订不上，为了订一个篮球馆打破头。在一个密集的办公楼中间出现的室内篮球馆，成了一个最高频的消费。这些东西都是把生活场景和休闲娱乐场景引入到办公场景中的交叉使用。还有健身步道，这些都是非常普通的，我们都会去做。

　　在后疫情时代，健康变得非常重要，提升空气质量通风，包括空气质量监测，户外共享空间健身设施，室外景观音响美学，这里面包括了园区或者楼宇的一些温度报警，PM2.5二氧化碳高低的报警，以及特别是一个精准的电子地图。为什么说电子地图很重要？当我们一个楼宇里面有成千上万的传感器在工作的时候，我们的后台监控系统需要有一个类似于我们今天看的消防点位的电子地图，我们可以知道所有在楼宇里工作的传感器处在一个什么样的状态下，这也是非常重要的。在未来智能化、智慧化的楼宇里，电子地图将是一个非常重要的管理工具。

　　可持续性，我想不用说太多了，今天主题就是“可持续性”。包括各种各样的节能减碳，包括制冷设备、制热设备，包括能源设备、照明设备，玻璃幕墙，这里面各种各样能耗，能源监控，能源再利用、回收等等问题，都有特别多的空间。咱们国家一直说中国的碳排放有多少比例是来自楼宇，我想办公楼宇应该是有非常大的提升空间的对象，这个问题除了一直搞这方面研究的科技工作者，设备供应商，设计师和运行商都要重视。

　　我们说智能办公四个维度的能力。第一办公智能化，第二移动化，第三楼宇应该是高度服务化的，这个楼应该到处是有服务能力的东西。在楼里办公需要什么样的服务？比如在一个办公空间里面，我需要很快的拍一张证件照，马上我就可以通过手机预订一个证件照的photoboos并马上就给我制作出来。这些都是非常人性化的，是我们未来办公室要特别重视的。大家看这个声屏蔽系统，这是非常有意思的一个东西，看不见任何物理的屏蔽，却可以通过声屏蔽系统，让我在2平米内说的话旁边人听不见，或者不干扰别人。这些系统的应用未来都是非常精细的，是在未来办公里面可以灵活使用的工具。还有VR技术的交互体验，metebox里面像元宇宙会议室等，我想都不是复杂的东西，让在远程的人参与到实体的会议中间来，这也是未来在办公室内会变得非常普适化的标配。最后就是机器人，人工智能的各种各样的服务，一些高度重复性的工作，像保安、送货等，未来都会被AI这些系统所取代，而且会给人创造更好的使用体验。

　　好，我就讲这么多。今天我更多得谈到未来办公，我希望大家跳出原来开发商、房地产商、物业管理传统的观念，更多地把人的使用变成我们不断去研究的对象，特别要关注新科技和新技术，未来对于钢筋混凝土的建筑物是怎样改变的，以及又是如何跟它们连接的。谢谢各位。