谁占了我的房？

　　近日，华人在西班牙房产被侵占的消息在网上引发了一波热议。

　　3月底，小红书账号“西班牙华人报”在平台发布了一篇内容为华人在西班牙购买的房产被强占的帖子，引发诸多海外网友吐槽。

　　根据该账号后续消息，类似的事件不止一起，有华人刚拿到新房钥匙，房子就被强占，最终只能通过法院申诉解决问题。不只是华人，名叫Pedro的西班牙男子因试图抢回被强占的房子而被逮捕面临监禁，并需要支付罚款和修理房屋费用。

　　事件发酵后，多名海外华人也在社交平台上分享了类似经历，在相关的帖子视频中，他们都提到了一个词“Okupas”。

　　何方神圣

　　什么是Okupas？该词汇起源于英文单词“occupy”，在当地语境中指那些住在他人房产中的人，即“占屋者”。

Okupas在西班牙各地都有分布，其中加泰罗尼亚的Okupas最多 资料图

　　根据西班牙当地媒体报道，对房屋的侵占问题每年都在扩大。2015年至2020年，针对占屋者的刑事诉讼增长了40%；2021年1月至9月的数据显示，警方共收到13389份有关投诉。

　　西班牙律师事务所PICON ADVOCATSl的陈琪律师在接受《国际金融报》记者采访时也透露，根据西班牙的官方数据，在西班牙每24小时就会有50套房产被强行非法占有，一年大概会有1万多例相关案件。

　　如果聚焦到个人呢？多名华人向记者讲述了发生在自己身边的故事。

　　“朋友的亲戚一家出去度假，回家后就发现自己的房屋被侵占了。”瑶瑶（化名）对记者表示，“西班牙法律规定只能在48小时之内驱逐，当时已经超过48小时了，只能去法院起诉驱逐。前前后后一共等了18个月，这期间他们一家人还要租房子住。”

　　曾在西班牙生活多年的贾智渊对记者表示，身边就有很多朋友碰到过房屋侵占事件，“如果是长时间没人住的房子，被侵占是很常见的，被侵占后一般都是拿不回来的”。

　　根据贾智渊的说法，很多人的房子到现在也没有拿回来，因为“大部分人发现的时候都超过法律规定的时间节点了”。

　　“超时之后可以向法院申请驱逐令，但驱逐的过程非常‘人道主义’，不能强制驱逐。法律认为这些人属于弱势群体，需要保护。而且强占的过程不是暴力威胁来的，就几乎拿不回来房子。”贾智渊说。

　　那么，这些侵占行为是只针对华人的吗？这或许还要从占屋人“心仪”的房子说起。

　　据贾智渊介绍，这种情况在南欧相对更常见，因为很多人的房子都是买来度假的，长时间没人住。

　　陈琪也表示，“抢占房屋一般都会出现在那些空房子里。西班牙人习惯在城里有一套自住房，方便工作上学，另外一套在郊区，一般都是靠海或在雪山旁，用来度假。Okupas一般都会选择这些度假的房子强行侵占。”

　　除了瞄准空置房屋，还有一部分占屋者由原住户演变而成。

　　西班牙乐居生活留学移民房产服务公司的Toni向记者表示，“2008年全球金融危机之后，很多人因为付不起房租或（抵押）贷款，面临房子被银行收回，或被房东驱赶的局面，因此不得以做出（占房）举动，后来引发一些犯罪分子的故意行为。”

　　根据西班牙去年的一项民意调查，80%的房东担心占屋者占据他们的出租屋和公寓。另一项民意调查显示，76%的巴塞罗那居民比起窃贼更害怕占屋者，94%的居民对占据他们房屋的占屋者感到无能为力。

　　“其实Okupas不单对华人，对当地西班牙人也很难解决的。最大的问题就是时间，等房子拿回来估计装修也是一笔很大的费用。”瑶瑶说。

　　黄金48小时

　　在记者调查过程中，受访者多次提到“48小时”“西班牙法律”等字眼。

　　为何48小时后就不能驱逐？为何西班牙法律会保护占屋者？

　　西班牙警察驱逐Okupas 法新社 图

　　带着上述疑问，记者采访了北京市尚公（南京）律师事务所高级合伙人刘駪，他向记者科普了两个概念：非法侵入住宅罪（delito de allanamiento de morada）和侵占罪（delito de usurpación）。

　　非法侵入住宅罪：闯入他人住处或违背房主意愿在其中滞留，将被判处6个月到2年的有期徒刑。如果非法闯入以暴力胁迫方式行使，将被判处1到4年的有期徒刑，并处罚金。

　　侵占罪：未经必要的授权，占有一处不动产、房屋或其他不属于住宅的建筑，或者在其中违背其房主意愿滞留，将被判处罚金。

　　“这是两种不同类型的犯罪，侵犯的法益不同，刑罚也不同。”刘駪说，“通常在媒体上看到如下说法：如果可以证明侵占不动产的嫌疑人侵占不超过48小时，警方可以直接进行驱赶；如果侵占超过48小时，就要通过法院进行控诉；刑事程序通常会进行12到18个月。其实这是一个对现行犯概念的片面理解。现行犯是指，在犯罪实施的当下或实施后马上被发现，此时未经屋主许可或司法决定可以直接进入或搜查。需要指出的是，非法侵入住宅罪，是持续犯，所以警方对其采取措施不需要考虑有关是否超过48小时的问题。”

　　既然警方可以对占屋者采取措施，那么为何维权之路依然艰难？

　　陈琪向记者解释道，“警察只有确认这个房子内存在犯罪行为的情况下才可以进去。如果没有在抢占入侵的那一刻看到并执行，后续警察是没有权力突然决定进入他人房屋的，而是必需要等到法院的批文，才可以进入。”

　　也就是说，在实际执行过程中，如果警察不能确定住在房子里的是不是户主，就不会选择强行进入。

　　“为了避免这类案件发生，我的建议是要在房屋内安装警报器，第二个是跟邻居处好关系，有任何紧急事件邻居也可以搭一把手，帮忙报警。”陈琪建议，对于长时间空置的房屋，可以提前授权给律师或者邻居，在有Okupas的情况下，受托人可以直接代替户主起诉和报案。

　　实际上，大量的空置住房也给这些占屋者提供了“安身之所”。

　　根据西班牙国家统计局人口和住房普查数据，在2001年至2011年的十年中，西班牙的空置房屋数量增加了336943套（增长10.8%），达到340万套。

　　与之相对应的，是非法占用数据的增加。西班牙内政部数据显示，自2015年以来，每年有超过10000所房屋被非法占用。

　　衍生产业

　　由于法律途径无法快速解决问题，也没有任何机构有效地监测西班牙占屋者的情况，因此占屋和反占屋两方都催生了很多产业。

　　据BBC报道，一些人会撬换空置公寓的锁，然后以1000-1200欧元的价格将钥匙卖给难以支付市场租金的贫困人口，这一群体的规模自疫情开始以来不断扩大。

　　“大多数人在购买钥匙时都知道卖家不是房产的所有者。”律师桑蒂·文塔罗（Santi Ventalló）说，“他们购买钥匙时知道法律保护弱势群体，而且他们至少可以住一两年。”

　　当这些贫困人口被驱逐时，也会向名为西班牙抵押贷款受害者平台（PAH）的社会组织寻求帮助。2008年房地产崩盘导致约100万西班牙人无力支付抵押贷款，其中许多人的基本居住条件受到威胁，他们认为自己是受害者，所以成立了该组织。在过去几年里，PAH里的积极分子一直在阻止一些弱势群体被驱逐。

　　此外，还会有吉普赛人来做前期的占屋工作，包括撬锁开门、接水电，这些服务只要付300欧元。

　　据西班牙媒体报道，占屋者还有一些专门的黑社会分子，夺取房屋后，将其用作毒品集散地或转租公寓从事非法活动。因此，不仅业主财产受到影响，也会影响到邻居的正常生活。

　　在西班牙先锋报的一项读者投票中，针对“是否需要采取更有效的措施来解决西班牙的占屋现象”这一问题，超过98%的受访者都回答了“是”。

　　由于法律途径时间长，西班牙还出现了很多“反占屋”公司。Desokupa Express就是其中之一，该公司提供不同的服务，包括占屋者调解、租户不支付租金调解、安全建议、视频监控建议、法律建议和管理新租约等。

　　该公司网站上写道，公司拥有法律调解和私人保安部门，提供100%合法的住房空置服务，受西班牙法律保护。通过这种方式，他们会在24-48小时内驱逐擅自占屋者。

　　Desokupa Expres的律师Aránzazu Arce解释说：“我们在任何时候都不会侵犯任何权利或法律，我们始终在法律范围内行事，我们会仔细研究每个案例，分析占屋者的情况。”

　　另一家反占屋公司Fuera Okupas的主管表示，疫情期间每天能接到150个电话，75%的案件是关于不付房租的租户赖着不走，25%是关于霸占空房的。

　　据悉，Fuera Okupas的员工是拳击手和武术专家，他们不会轻易被吓倒。一般一次驱逐谈判的费用是3500欧元。

　　不过据陈琪律师表示，有些公司会请一些壮汉通过特殊的方式把这些Okupas请出去，方式和方法可能会越过法律边界。

　　注意事项

　　根据全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）的数据，西班牙房产的外国买家主要来自北方的英国、法国、德国。2022年第二季度的数据表明，中国人占西班牙房产外国人买家的2%，排名第一的英国人占9.7%。

　　居外IQI集团联合创始人兼集团CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）表示，中国人是西班牙黄金签证最大投资群体，数据显示，2021年中国人占全部申请人的28%。截至2021年，西班牙颁发了约1万张黄金签证。外国人在西班牙购买50万欧元的房产，则全家人可获得永久居留权。

　　“西班牙房产的出租回报率在各黄金签证国家中较高，对于企业家来说，西班牙是通向全球5亿西语人口市场的桥梁。西班牙的租赁市场对租户极为有利。房东和租户在合同中可以自由确定租金，并说明付款的到期日期。租金上涨与消费物价指数挂钩，并限制每年一次。西班牙法律规定租户的使用权有五年的保障，法院在解决驱逐租户及赔偿租金欠款和损失的案件方面的行动则较为缓慢。”卡希夫·安萨里说。

　　陈琪表示，很多华人是以投资者的身份来西班牙，语言上也会有很大的障碍，无法跟律师沟通。再加上他们不会长期居住在西班牙，所以出庭也会很不方便。这种情况下，找华人律师打官司可能会更加方便一些。

　　马德里唐狮投资创始人，旅居西班牙19年的唐辰女士告诉《国际金融报》记者，对于华人来说，买什么样的房子都有可能遇到强占的问题，但如果是小区里的房子就会好一些。目前大家的做法是给房子安报警器。但是也有个别占屋者学精明了，他们会破坏报警器，这种情况往往发生在独栋住宅，不容易被发现，而在有物业管理的小区，因为有物业人员经常走动，他们不太敢这么干。

　　“如果人长期不在西班牙，建议把房子租出去，找一个优质租客，或安装一个报警器并下载手机应用。在发现了有人侵占以后的48小时内如果向警察局报警，警察会过来把占屋者赶走。”

　　来源：国际金融报

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责任编辑：卫晓丹