楼市真正进入冬天模式 激进投资企业面前可能是深渊

　　三年一轮回 楼市大反转

　　楼市长期平稳下行几乎成为了开发商们的共识。

　　傅林林

 

　　巨大的红底白字“活下去”显得格外扎眼，这是万科2018年秋季例会的主题，在10年前王石提出“拐点论”以及4年前郁亮提出“白银时代”的概念后，这家公司再一次向市场和公众抛出了颇具争议的话题。

　　尽管随后的一个月，万科两次出手进行并购被外界讽刺为“活下去是说给别人听的”，但不得不承认，别人真的就是大多数。

　　不久前，房地产行业传统的“金九银十”迎来了冷淡开场。根据国家统计局发布的9月份统计数据，15个热点城市中，4个一线城市新建商品住宅只有广州上涨了0.4%，北京房价持平，上海和深圳分别下降了0.1%和0.2%。

　　二线城市楼市环比也出现小幅下跌，包括在2016 年活跃的南京、杭州、苏州、南昌、福州、济南等城市的房地产市场，在9月份均有所降温。三线城市则呈现分化态势，部分城市成交继续上升。

　　降价以及由此引发的维权成为这1个月来数见不鲜的话题，上海浦东惠南碧桂园南郡项目因为降价被业主维权，江西上饶碧桂园1万/平米精装修，降到7000元/平米毛坯，引起业主维权，还打砸了售楼处。厦门的万科白鹭郡售楼处，也因为降价近一半，遭遇老业主上门维权。

　　这些现象宿命般得出现在中国房地产行业近10年的历史中。

　　从2008年开始，每逢楼市出现下行趋势时，围攻售楼处就是准时上演的戏码，这些维权全部集中发生在2008年、2011年、2012年和2014年，这几年刚好就是房地产行业周期中最困难的几年，经济危机、库存积压、销量下滑，开发商债台高筑，急需打折促销回笼资金。只要新推房源降价出售，就遭到老业主的维权示威。

　　经济学家吴敬琏在不久前的50人论坛上表示：“我们把过去的模式形容为一种翘翘板式的经济运行状态，也就是说主要是靠大量的投资去拉动经济增长，而大量的投资又造成了杠杆率的过高，造成了系统性风险出现的危险。在这种情况之下，宏观经济政策就很难处理，你要降杠杆，增长率就下去了。要保持一定的增长率，杠杆就上去了，系统性风险的危险就增大。”

　　楼市的杠杆水平恰恰是最具代表性的。随着去杠杆防范金融风险成为主流趋势，开发商们融资的门槛越来越高，尽管国庆长假的最后一天，央行再度宣布降准，但这也不会利好房地产。

　　除了在资金面上对房企进行限制，各式各样的调控政策也如同符咒一般贴在开发商的身上，让房地产这艘狂奔的列车不得不把速度降下来。

　　按照中原地产统计，2018年1-7月份，全国楼市调控达260次。孙宏斌对于此次调控表示，“本次房地产市场调控严峻程度超出人们想象，且不断加码的调控政策，正改变市场预期。”

　　今后一段时间房地产政策必然是稳定预期、打击投资炒作为主，但并不会消灭需求。新增补丁政策主要分为两个方面：需求端打击投机炒作，供应端整顿违规行为。

　　就在10月19日，广州市住建委发布了《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。

　　随后在10月22日，住建部为加强在住房城乡建设领域的社会信用体系建设，不仅会出台相关规则，还将101种行为列入失信联合惩戒黑名单。

　　于是，我们看到，在近两年飞速跃进的房企纷纷开始谋求新的战略方向。在2017年度股东大会上，郁亮就明确表示，“要把地产这几个字都拿掉，改做美好生活的服务商”。

　　一向能言善辩的孙宏斌也常把“安全”、“谨慎”等词挂在嘴边，如今手握2.31亿平米土地储备的融创正在寻求新的增长点，文旅产业将是融创的下一个目标。

　　“到农村去，农村是广阔的天地，必将大有作为”。依靠三四线城市红利，头部房企坐次这几年数次易主。目前，三四线城市的棚改政策带来的高峰期依然存在。中原地产首席分析师张大伟认为，从全国看，三四线上涨依然是主流，但分化趋势依旧持续。

　　但截至2018年8月末，三四线城市商品房待售面积已降至5.39亿平方米，为2014年初以来最低水平，促进三四线城市去库存的最大“功臣”货币化安置即将完成历史使命，三四线城市的危机也逐渐显现。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷曾表示，2020年之后，如果政策对三四线城市开始从严，则可能造成断崖式的下滑。

　　而称霸三四线城市的碧桂园所能享有的红利也在逐渐收缩。不久前，碧桂园也表示会放缓在三四新城市的大力拓展，一些非控股项目都会选择退出。

　　碧桂园呈现出来的状态实际上就是在收缩，7月份，碧桂园公布的销售数据均为权益销售额，8月单月权益销售额313.3亿元，9月单月权益销售额为367.4亿元，而在更改披露口径之前的5月、6月销售额高达700亿元以上。

　　当下，楼市长期平稳下行几乎成为了开发商们的共识，而且比以前任何一次周期性调整都会漫长。这个行业真正进入了冬天模式，而高负债率、激进投资的企业，面前可能是深渊。

责任编辑：孙剑嵩