“踩单车”的凌克离开了金地

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　　来源： 未来城事

　　凌克的辞职，犹如一声惊雷，把金地推至风口浪尖。

　　他在金地二十多年的时间，掌舵多年，这些年，也把金地推向了行业头部。

　　去年，更是让金地规模重返前十，一时风光。

　　但这两年，对于金地的危机感，业内早有感知。

　　这段时间，金地的异动，业内多有知晓。

　　回到今年初，凌克还在规划金地的未来，在土地市场上，颇有些“激进”的意味。

　　当时最新发表的投资动力理论被广为宣传：“房企经营就像踩单车，不前行就会跌落，房企需要新投资。”

　　投资，成为重中之重。金地亮相多个城市的土拍，包括北京、杭州、南京、苏州、西安、上海等地，也抢到了几宗高价地。

　　总觉得哪里似曾相似，金地似乎又在重蹈覆辙。回到2018年、2019年的时候，金地为了扩大规模，加大了四五线城市纳储力度，甚至不惜高价拿地。

　　如今它仍深受高价地的后遗症的影响。虽然这次瞄准的是一二线城市的土储，但如若步子迈得太快，消化仍会是问题。

　　踩单车也需要节奏，踩得太快，容易打滑，还可能在拐弯处被甩出去的。

　　当然也能理解，金地有着纳储的需求。去年难得重回销售规模前十的位置，加大扩储才能保证未来的销售规模。

　　像去年，金地新增土储总面积仅约248万方，新增土储总投资额约368亿元，比上年度整整减少了72%。

　　而且之前金地的土储质量、权益比重均不甚理想。2020年、2021年，金地新增土储中一二线城市占比分别为约66%、65%，比例曾不断下降。

　　意味着金地仍有大部分土储位于三四线城市，相对来说抗风险能力较低，毛利也较低。

　　2022年，金地有意增加一二线城市的土储比例，新增土储在一二线城市占比达到95%。但从基数来看，95%的比例能增加的土储，也只有两百多方，对于整体土储分布的改善不多。

　　截至2022年末，公司总土储约5182万方，其中一、二线城市占比约71%，仍有29%的土储位于低线城市。

　　至于土储权益方面，更是金地被诟病多年的点。多年来，金地扩规模多采用合作开发模式。数据显示，2017年-2021年，金地新增土地储备权益占比分别为47.11%、40.4%、46.5%、51.63%、39.95%。

　　而大部分房企的土储权益水平，仍有60%以上，保证一定的安全。

　　2022年，金地年报甚至不再公布新增土储的权益比例，无从得知。但从整体土储水平来看，截止去年末，金地权益土储约2345万方，对应的权益比例45.25%。

　　可见，金地通过合作开发的项目依然占据绝大部分。

　　尽管合作开发模式能让房企在短时间内扩大规模，但与此同时带来的弊端也不少，会有合作对象暴雷、少数股东侵占利润等风险，甚至带来隐形债务，影响公司信誉。

　　去年，金地因为大规模裁员风波、与大股东关系不好等传闻，导致市场对其资金安全性存疑。

　　市场传，或是因为金地集团的管理层和险资股东之间发生矛盾，争执点在于金地旗下大量民企合作项目需要纾困。

　　年报披露，大家人寿去年减持了金地8123.64万股，期末持股数量1.64亿股，持股比例3.63%，已经不足5%。

　　虽然金地予以否认，并强调涉及风险合作方的经营风险处于低位，总体可控，风险敞口小，但存在合作方的风险是事实。

　　因此，今年金地抓紧拿地，以期弥补土储缺陷，并提升土储权益，降低风险。

　　仍然需要提醒一句，需要回头看看自己的底子，是不是足够支撑大手笔拿地。

　　这些年，金地整体的盈利水平处于逐步下跌的地步。2022年，金地依旧为“增收不增利”，实现营业收入1202.08亿元，同比增长21.14%，实现归母净利润61.07亿元，同比下降35.09%。

　　而且少数股东正逐渐侵占更多净利润。去年，少数股东权益505.6亿元，占总股东权益43.5%，对应的少数股东损益30.59亿元，占净利润比例33.37%。

　　少数股东损益占比正逐年升高。对比2021年，金地少数股东损益仅占净利润总额的27%。

　　另外，金地正处于高价地块兑现的阶段，结算毛利率在2018年达到历史高位之后，也正在逐步降低。

　　2022年，金地实现毛利率20.66%，较2021年下降0.52pct，其中房地产业务结算毛利率为 19.96%，处于低位。

　　而体现资产回报水平的ROE，更是跌至10%以下，为9.56%，上一年度还保持在10%以上。

　　从资产负债表看，金地的资产正在减少，总资产从2021年的4628亿元降至2022年的4193亿元，缩水的迹象明显。

　　可以看到，金地的存货减少幅度较大，从2021年的1888亿元减少至2022年的1510亿元，同比降低20%。

　　另一边，货币资金也有所减少，去年末在手货币资金仅为545亿元，上年度为648亿元。

　　金地在手资金并不宽裕，而且高负债的压力仍存。去年，金地把重心放在了还债上面，因此让短期借款从40.37亿元减少至29.06亿元。

　　但整体看，负债还是高企。报告期末，金地计息负债余额1152亿元，资产负债率为72.3%。

　　利息支出也是一大笔，报告期内，金地资本化的利息支出合计26.64亿元，没有资本化的利息支出约为38.53亿元。而2021年，金地利息支出37.55亿元。

　　这也是导致财务费用大增的原因之一。期内，金地财务费用8.46亿元，同比增长30%，其解释为利息费用及汇兑损失增加。

　　结合金地的基本面来看，各项指标的风险依然存在，这时候拿地操之过急，未必是一件好事。

　　数据显示，上半年，金地受市场下行、结转结构等因素的影响，实现归属于上市公司股东净利润15.32亿元，下降约22个百分点，房地产业务的结算毛利率仅为14.87%。

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责任编辑：刘万里 SF014