合作建房烂尾27年深振业旧案再起波澜_新浪财经

　　经济观察网记者黄一帆从深圳龙岗区新城路走进新城花园，8栋横向建造的老式楼房映入眼帘。在寸土寸金的深圳，8栋占地16169.7平方米的烂尾楼自1995年起就处于空闲状态，与周围欣欣向荣的龙岗城区显得格格不入。

　　新城花园位于深圳市龙岗区龙岗街道新生社区，1993年立项动工，2年后完成主体建设90%，因楼市变动、合作方纠纷而停工。2003年，广东省高级人民法院（以下简称“广东省高院”）对停工所导致的纠纷相关事项进行了判决。

　　但作为新城花园施工方的深振业（000006.SZ），至今未执行终审判决。在其2004年年报中将新城花园合作建房纠纷一案计提3843万元的跌价准备。在深振业今年4月披露年报的重大诉讼、仲裁事项中，关于新城花园合作建房纠纷一案，在基本情况中仅披露了2011-2012诉讼进展。

　　然而，上述旧案远未结束。6月29日，记者从雄丰集团（深圳）有限公司（以下简称“深圳雄丰”）处获悉，公司已向深圳市中级人民法院提起诉讼，要求深振业在内的三家公司赔偿房屋租金损失费4001.96万元。

　　在记者从深圳雄丰处获得的《民事起诉状》中，深振业被列为第一被告。深圳雄丰副总经理郝卫立告诉记者，目前案件已被受理，法院在主持调解。

　　对此，记者致电深振业董秘办，董秘办工作人员告诉记者，“此事有专门的机构在负责，需要披露的时候会对外进行披露。”

　　烂尾27年

　　据悉，新城花园总占地面积45068平方米，分两期建设。一期建有12栋商住楼，前4栋于1995年交付使用。后8栋7层楼宇首尾工程没有完成，也未竣工验收。“烂尾楼”占地面积16169.7平方米，建筑面积37556平方米。

　　历经27年风吹雨打，新城花园的“烂尾楼”已破败不堪，楼体外立面出现纵向、横向以及斜向不一的裂缝。郝卫立告诉记者，以东侧第五栋楼为例，一楼出现地基塌陷，柱梁及墙面有多条裂缝。此外，楼柱和墙面也有密集裂缝，部分地方钢筋外露锈蚀、混凝土爆裂。

新城花园现状由受访者供图

　　据了解，新城花园是1993年7月1日由雄丰（集团）股份有限公司（以下简称“香港雄丰”）出地、由深振业负责出资建设开发的房地产项目。

　　郝卫立表示，在1992年之前，龙岗镇还是归宝安县管辖。按照当时政策规定，土地开发必须要挂靠在镇政府的下属企业。因此，在开发新城花园时，除选择深振业作为施工方外，土地挂靠单位则选择了深圳市九州房地产开发有限公司（原名为深圳市龙岗区龙岗镇物业发展公司，以下简称“九州公司”）

　　其后，香港雄丰与深振业、九州公司三方签订了《合作开发新城花园商住楼合同书》（以下简称，“开发合同”）约定共同开发新城花园商住楼项目。香港雄丰、九州公司作为甲方，而深振业作为乙方。开发合同规定，合作期限原则上为两年，从1993年7月1日至1995年7月1日。项目建成后，甲方有45%的房屋产权，乙方有55%的房屋产权等条款。

　　1993年1月1日，宝安县撤销，龙岗区成立。1994年，香港雄丰设立深圳雄丰。郝卫立称，应香港雄丰的要求，由原龙岗镇政府出面协调，九州公司退出合作，由深圳市龙岗龙城城建开发实业有限公司（下称“龙城公司”）取代九州公司、深圳雄丰取代香港雄丰，由深圳雄丰、龙城公司、深振业三方合作开发“新城花园”项目。

　　根据开发合同，新城花园建设由龙城公司的名义报建审批。同年，该项目作为历史遗留问题由龙城公司与深圳市规划国土局签订深龙地合字（1994）192号《深圳市土地使用权出让合同》，由雄丰公司补缴地价款，取得了原龙岗镇新生村45068.5平方米的土地使用权。

　　不过，该次开发在1995年发生了变故，彼时，新城花园项目房屋己建成八栋，另外4栋房屋已完成基础工程。

　　据郝卫立的说法，项目停工原因主要是深振业主要领导的更换以及当时土地市场低迷，致使在该项目上深振业无法获取预期收益。

　　1993年6月，国务院终止了房地产公司的上市，全面控制银行资金进入房地产行业，还出台了包括严控信贷规模、削减基建投资等在内的16条针对房地产业的强有力的调控措施。随后，海南房地产泡沫应声破裂，海南房地产泡沫危机迅速蔓延到北海、惠州、广州、上海等城市，全国房地产市场进入低迷期。

　　郝卫立表示，“1993年宏观调控，1994年土地和房地产大跌。因为按照约定建成销售后45、55分账，施工方深振业觉得赚不了钱，因此就选择了停止施工。”

　　随后，双方对簿公堂。

　　2003年，广东省高院对上述合作开发房地产合同纠纷一案作出终审判决。据判决书显示，“终止振业公司（指深振业）与雄丰公司（指香港雄丰）、九州公司（龙城公司）于1993年7月1日签订的《合作开发新城花园商住楼合同书》的履行”；“振业公司分得新城花园商住楼6栋（第5至第10栋，含雄丰公司以房折抵其借款1300万元本息。）；雄丰公司分得2栋（第11至第12栋）。振业公司负责完善上述8栋楼房的首尾工程，龙城公司负责协助振业公司雄丰公司办理该楼房的有关房地产手续。”

　　不过，深振业并未履行终审判决、完成8栋楼房的首尾工程。

　　对于上述合作建房纠纷，深振业在其2004年的年报中披露，2003年度计提1816万元存货跌价准备，累计已计提3843万元的跌价准备。

　　“事实上，2016年后，周边房价上涨，给双方合作重启带来新的希望。2016年-2018年间，雄丰与深振业多次沟通，望尽快推进新城花园项目重启。雄丰认为，双方应回归1993年合作协议进行合作，或依据2003年广东省高院终审判决约定义务，自觉履行各自职责，要么将自己的权益卖给对方或收购对方的权益，但都得不到正面回应。”郝卫立表示。

　　在双方围绕新城花园一案的27年间，新城花园停滞建设27年。而对于深振业而言，除已计提的3843万元跌价准备外，目前深圳雄丰所提起的诉讼，将使得深振业卷入新一轮的官司中。

　　僵局

　　值得注意的是，深圳市政府此前曾为包括“新城花园”在内的问题楼盘寻求解决之道。

　　2004年9月，深圳市政府下发《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》，把“新城花园”等全市范围较难解决的52个楼盘列为问题楼盘并给予政策支持。

　　据媒体报道，至2009年共盘活深圳52个“问题楼盘”中的45个。其中，新城花园二期未建土地得以重新报建，并改名为锦城星苑。

　　而此前广东高院终审判决的8栋楼房，郝卫立告诉记者，2004年相关政策出台后，雄丰曾多次联系深振业，并提出解决方案。“当时提出了四条解决方案，包括各方履行（2003）粤高法民一终字第311号《民事判决书》确定的义务；深圳雄丰与深振业合作开发；深圳雄丰将所分得的2栋楼房卖给深振业，由深振业单独开发；振业公司将所分得的6栋楼房卖给深圳雄丰，由深圳雄丰单独开发。

　　不过，此事未能有推进。而且，由于2007年新城花园土地挂靠单位龙城公司的破产，事情变得愈加复杂。

　　2007年龙城公司由于资不抵债破产。“因为我国以土地登记为准，我们资产（土地）挂靠在龙城，深振业和雄丰公司是利害关系人，因此要主动配合清算组清算。此外，该土地当时还涉及到农行的抵押权。我们多次寻找深振业公司，但深振业方面并不想参与其中。”郝卫立表示。而此前，深圳雄丰曾两度向深圳市中级人民法院提起涉案地块确权之诉，但随后撤诉。因此，新城花园所依附地块的使用权名义上仍属龙城公司。

　　直至2020年，深圳雄丰通过在香港仲裁及在深圳中级人民法院的诉讼从香港雄丰处拿回了2003年广东省高院《民事判决书》判决给香港雄丰的两栋楼房的权益。据介绍，深圳雄丰是1994年7月设立并接续原香港雄丰挂靠龙城公司与深振业合作开发新城花园项目而设立的项目公司。

　　而在龙城公司破产9年后，即2016年，农业银行将其在新城花园项目的抵押债权及相关权利通过深圳市联合产权交易所进行拍卖。

　　而根据深振业2021年年报披露，2021年8月12日，龙城公司管理人将案涉土地使用权在京东拍卖平台进行拍卖，已被深圳丽峰实业有限公司（以下简称丽峰实业）竞得，竞得金额8773万元。

　　郝卫立表示，关于上述土地权拍卖双方并没有提出异议。“新城花园项目的8栋楼是依附在上述被拍卖的住宅用地上的。在拍卖中，丽峰和我们沟通过，是知道这块地背后的纠纷的。我们之所以同意，是认为丽峰实业在拿到地之后，如要使用，会将我们的2栋楼，以及深振业的6栋楼买下，那么这件事也会得到解决。”

　　丽峰实业代理律师石晶告诉记者，“关于地块中的纠纷，京东拍卖竞买公告中有相关风险提示。”关于8栋楼房事项，石晶表示，“目前，丽峰公司基于雄丰公司提起的诉讼案件，在案件诉前调解阶段与原告雄丰公司以及被告振业进行了沟通。本案争议如何解决尚不明朗。”

　　关于上述合建纠纷一案以及随之伴生的深振业计提减值事项，记者会持续保持关注。

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