美好置业困在“岔路口”：亏到麻木，内部战略摇摆不定_新浪财经

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　　美好置业困在“岔路口”

　　“美好置业到底有没有美好的明天？”2021年度报告披露之日，投资者向公司发出灵魂拷问。

　　战略性退出地产开发，去化速度和价格均不达预期，导致产生巨额资产减值；早早看准了装配式建筑风口，历时9年，内部战略摇摆不定，仍未能实现规模化，持续侵蚀公司利润。

　　连续两年扣非亏损，美好置业被死死困在了转型的岔路口。

　　亏到麻木

　　早在1月，美好置业（000667.SZ）就通过业绩预告，给投资者打了预防针。因此，在27日年报披露后，市场几乎已经麻木。公司股价小幅低开，期间略微上扬，最终以1.54元/股报收，与上一个交易日收盘价持平。

　　年报显示，公司营业收入和归母净利润分别为35.60亿元和-26.73亿元，分别同比下滑15.37%和2922.42%，扣非净利润已连续两年巨亏。

　　房地产开发和装配式建筑，是公司的经营主业。前者更是营收主力，2021年，该板块实现收入26.99亿元，同比下滑19.57%，对公司总营收的贡献率为75.80%。去年，公司地产开发和销售量分别为42.04㎡和45.56万㎡，分别同比下降19%和22%。

　　公司地产开发项目分布在武汉、合肥、重庆、西安等国内大中型城市，其中武汉、合肥、苏州为重点区域。

　　去年，公司的地产业务主要靠西安“美好时光”、杭州“美晟府”、嘉兴“秋月朗庭”等五大项目支撑，销售额合计25.61亿元，占年度销售总额的71.93%，其中，仅“美好时光”单一项目就贡献了11.39亿元销售额。

　　去年，受宏观及信贷政策影响，地产开发商普遍不好过，中小地产商更是艰难。数据显示，2021年中小地产商销售计划达成率不足70%，美好置业以45亿签约额完成了75%目标，算是超过了平均水平。

　　截至2021年末，美好置业在成都、武汉、深圳、北京四地，有合计69.05万㎡土地储备，剩余可开发建筑面积仅剩88.43万㎡。

　　装配式建筑，是美好置业努力培养的新业务，全年收入7.59亿元，同比增长21.71%，毛利率-0.35%，远不足以对公司业绩形成支撑。

　　在年报中，公司分析2021年巨亏的主要原因有三：装配式建筑业务没有实现规模化，工厂折旧、资金成本以及固定费用叠加，导致净亏10亿元；受市场等多因素影响，部分地产项目延期交房造成违约，对净利润影响为-1.6亿元；计提资产减值准备23.27亿元。

　　退出地产开发

　　在中国商品房30多年的历史中，刘道明是较早一批涉足房地产开发的地产商。

　　他出生于湖北洪湖农村，19岁时部队服役，转业后曾有过短暂的地方工作经历。

　　上世纪80年代，海南特区成立，吸引了大批淘金客南下。刘道明辞去公职，奋不顾身投入到淘金大军中。

　　几乎在“万通六君子”闯荡海南地产界的同一时期，刘道明创立海南名流置业，在当地开发出“名流花园”等地产项目，很快挖到了第一桶金。

　　在海南地产泡沫破灭前夜，刘道明果断从海南抽身，将公司迁往北京，迈出了进军全国市场的关键一步。

　　2002年，公司借壳华一投资曲线上市，在资本的加持下，相继收购重庆、惠州、武汉等多地7家项目公司，搭建起全国性地产公司的骨架。

　　这是地产商的黄金十年，中国目前的头部开发商，都是在这期间快速做大规模。但美好置业错失了发展的大好时机。

　　2016年，是公司的业绩巅峰，录得收入50.62亿元、归母净利润 6.68亿元，之后便一路下滑，直至巨亏。

　　如今，地产开发躺赚的时代已经过去，头部房企尚且雷声滚滚，中小地产商已没有了太多机会。

　　美好置业决定，战略性退出地产开发业务，通过“销售清盘、转售合作、退投收款、直接清盘”等方式，处置地产开发资产。

　　这个过程，并不容易。

　　公司多个项目所在的武汉市，在2021年上半年，曾出现了一波楼市高潮，但下半年迅速冰封，开盘去化率平均仅有23%。部分房企为了加速去化保现金流，以“工抵房”、“一口价”等形式变相打折，价格战导致竞争加剧。另外，公司无锡、重庆等地项目，于2021年中开盘，去化价格和速度均不达预期，计提资产减值3亿元。

　　屋漏偏逢连阴雨。公司位于罗浮山5A 级风景区的项目“罗浮•天赋”，不符合国家环保政策，将产生损失10亿元。

　　失意装配式建筑

　　在地产主业做大无望之时，美好置业提前筹划转型，在装配式建筑和农业领域投下重注。

　　2018年，公司在不到两个月时间内，就签下两个合计百亿元的涉农投资协议。计划3年内，在洪湖、监利两地圈地200万亩种稻养虾。

　　农业投入期长、见效慢，如此大规模的投资，美好置业需要通过其他业务作为支撑。但公司地产主业持续萎靡，显然不具备这一强大实力。

　　2019年，公司合计在洪湖、监利流转土地8.5万亩，全年农业子公司美亿亏损1.53亿元。次年10月，公司即启动战略性退租，基本宣告现代农业项目失败。