大力降低购房成本 深圳“豪宅税”退出历史舞台

中房报记者 向军 北京报道

继上海、北京之后，深圳跟进取消普通住房标准，自2024年12月1日起施行。

11月19日晚，深圳市住房和建设局、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局三部门联合发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），宣布取消深圳市普通住房和非普通住房标准；对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》）有关规定执行。 

也就是说，《通知》施行后，深圳市个人将购买满2年的住房对外销售，一律免征增值税，不再区分普通住房和非普通住房。同时，依据《通知》，原非普通住房的个税核定征收率从1.5%降至1%，深圳市个人购房契税优惠政策与全国统一。

乐有家研究中心认为，《通知》的出台，意味着深圳存续20年的“豪宅税”正式退出历史舞台。业内普遍认为，当前上海、北京、深圳已先后取消普通住房标准，这将进一步降低一线城市的购房成本，促进购房需求释放。

降低购房成本

取消普通住房和非普通住宅标准的背景，是为了贯彻落实中央对于房地产止跌回稳工作的部署，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

11月12日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，对住房交易契税政策以及有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策作出规定。其中指出，北京、上海、广州和深圳，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消后与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

契税历来是购房人最关心的其中一个政策，《公告》表示，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

11月18日，上海、北京先后发布取消普通住房标准的通知。11月19日，深圳宣布跟进政策。在此次新政出台前，深圳市普通住宅标准包括住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含）平方米以下。只要不符合上述两者中的任一条件，均属于非普通住宅。此类房产此前即使购买满2年也无法享受增值税免征优惠，增值税为5%，且此类房产所缴的个税核定征收率比普通住宅高，因此被称为“豪宅税”。

税费征收标准不再界定是否为普通住宅后，此前非普通住宅涉及的增值税、个税等相关税费将会有变化。乐有家研究中心测算，以深圳市一套购买满2年、过户价为1500万元的二手住宅（小区建筑容积率在1.0以下，建筑面积≤140平方米，买方家庭在深圳购买首套房）为例，《通知》施行后，该套住房对外销售可节省税费合计约66.64万元。

助力止跌回稳

“当前房地产供求关系已发生重大变化，按照住房面积、容积率和房价来确定普通住房和非普通住房标准，不尽合理。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，此前在北京这种一线城市买套面积很小的“老破小”也时常被“豪宅化”，购房人承担了较高的交易成本。

“取消普通住房和非普通住房标准的划分，更多购房人得到税收、房贷等政策的优惠，购房人交易成本进一步降低。”赵秀池说，这既有利于楼市回暖，也有利于居民对美好住房愿望的实现，让购房人有更多的获得感、幸福感。

取消普通住宅标准，将为一线城市房地产市场持续修复提供进一步支撑，也将助力全国房地产市场“止跌回稳”。

克而瑞提供的数据显示，进入10月，深圳楼市活跃度明显提升，新房市场网签成交量创下近35个月以来新高，共成交约54.46万平方米，环比增长127.22％，同比增长79.42％，成交均价约57295元/平方米，环比下降1.65%，同比下降9.17%。

11月，深圳新房市场依然火热。克而瑞监测，从近8周（9月23日至11月17日）深圳全市普通住宅预售成交数据来看，总成交面积从国庆假期后连续5周保持增长，11月11日至17日的成交面积虽有小幅回落但仍处于高位，达19.43万平方米，已超过9月新房成交面积。与新房市场相比，深圳二手房市场整体表现相对平稳，近6周（10月7日至11月17日）每周录得量在2000套左右，11月11日至17日共录得1959套，环比下降12.5%。克而瑞称，这是市场短期内出现的波动调整，主要是由于市场前期积累需求的集中释放以及高性价比楼盘的大量消耗所导致。

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