经济学家任泽平：政策持续呵护化解房地产风险仍有必要

经济学家、泽平宏观创始人任泽平

于帅卿/发自北京

“要落实好防范化解房地产风险，主要原因在于房地产行业仍未脱离调整期，政策持续呵护化解风险仍有必要。”经济学家、泽平宏观创始人任泽平在接受中国房地产报记者专访时表示。

7月18日，中国最重要的政治会议之一——二十届三中全会落幕。全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，绘制出中国高质量发展蓝图。针对房地产领域，全会提出要落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。

面对当前房地产行业发展，任泽平提出了“组建住房保障银行，收购开发商库存”等建议，加快解决风险问题，促进房地产稳健发展。

中国房地产报：如何理解本次会议提出的“落实好防范化解房地产风险”？

任泽平：本届三中全会关于房地产风险的表述，整体延续了2024年3月政府报告中关于房地产方面的表述。继十四届全国人大二次会议以来，本次会议是第二次将房地产、地方债务和中小金融机构等风险并列提出，这三个风险本质上来源于同一个风险，该风险最明显的表现就是房地产市场运转受阻。我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响。当前房地产行业市场供求关系发生变化，市场处于调整过程，房企如果出现风险会波及金融部门，同时也影响地方债务，所以会议提出要落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。

目前，房地产行业仍处于调整期，政策持续呵护化解风险仍有必要。“5·17”新政以来，一线城市等各地方政府积极跟进，楼市成交有所改善，但在居民购房预期整体谨慎下，商品房库存去化压力依旧较高，市场仍处筑底阶段。销售方面，根据国家统计局数据，2024年1~6月全国商品房累计销售面积同比下降19%，降幅相比5月末收窄1.3个百分点；库存方面，截至2024年6月30日，我国14个样本城市待售面积同比增长0.8%，接近2016年初高点，去化周期平均15.2个月，同比增长4.8个月。投资方面，2024年1~6月，全国房地产开发投资同比下降10.1%，与1~5月降幅相同，房地产开发投资完成额累计同比已连续25个月为负，房地产开发投资持续低迷。

中国房地产报：目前，房地产行业风险主要是什么？如何有效化解？

任泽平：当前，房地产市场的主要风险有两方面，一是房企的流动性风险。部分头部民营房企流动性紧张，叠加房地产销售收缩引发的现金流不足，可能带来房企债券、贷款违约问题，如果一家头部民营房企倒下，可能引发整个房地产行业的多米诺骨牌效应。二是来自三四线城市商品房库存的大规模积压。2016~2017年棚户区改造浪潮后，诸多大型房企在三四线城市开发了大量商品房项目，在目前三四线城市家庭置业饱和度较高、人口净流出背景下，项目滞销而大规模积压可能带来三四线房价预期不振、相关开发商回款受阻等负面影响。

在有效化解方面要做好几方面工作，首先，切实做好保交房工作，加强预售资金监管，防止出现新的交付风险；其次，盘活存量商品房和土地资源，完善3000亿元保障性住房再贷款政策的配套机制，保证收购主体、收购对象、收购用途、资金用途的精准与政策落地见效；再次，通过融资协调机制落实各地“白名单”，协调解决房地产融资中存在的困难和问题，满足各类房地产企业合理融资需求；第四，加快构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，才能实现城市住房供给和需求在总量规模、结构类型、空间布局和时序安排等多维度的精准匹配，有效防范区域性供需失衡的风险，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

中国房地产报：对于房地产行业稳定发展你还有什么意见或建议？

任泽平：我们此前提出，三招可救当前地产，房地产是第一大支柱产业，房地产稳则经济稳、就业稳、金融稳。

面对当前情况，一是可以组建住房保障银行，收购开发商库存。建立专项资金收购开发商土地、商品房库存，开发商拿到资金限定必须保交房，这样可以防止烂尾，避免让购房者承担地产调整的风险。房企回款有多余资金，可以用于拿地，土地财政因此恢复，地方债务压力得以缓解，基建有望回升。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房，有助于改善民生，原本开发商手里有很多库存，如果额外再新增供地用于租赁房，将导致巨大的浪费，一举多得。

二是全面取消限购，回归市场化。现在市场低迷，是取消限购的良机，发达国家对国内居民没有限购措施，都是通过价格和税收调节，而不是人为的行政手段，违背市场经济。一二线市场如果活跃起来，可以通过多贡献土地财政、税费拉动经济增长。在当前行业持续低迷背景下，取消限购短期将促进房地产筑底回升；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，一举两得。

三是持续大幅降息减少购房成本，为居民减负。货币政策部门通过定向降准等支持银行降低负债成本。现在实际利率偏高，应该大幅降低存量利率，之前降低了首套，社会反响很好，二套的也应该降低，这是善政。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。

如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。

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