金隅叶菲：希望有更多社会资本参与城市更新

中房报记者  苗野  北京报道

“智造工场项目是金隅集团在北京提出城市更新概念之前做的产业升级项目，联合海淀区政府，按照‘产业+空间+载体+创新’模式，以企业投资，政府搭台做的老旧存量空置厂房设计改造项目。”金隅文化科技公司党支部书记、金隅启迪孵化器公司总经理叶菲表示，项目改造完成至今已经7个年头了，后续我们会在城市更新、产业赋能和科技创新方面汇聚更多力量，围绕北京市科技创新建设去做出项目上的贡献。

4月27日，以“更未来—城市更新中的新质力量”为主题的2024中国城市更新创新发展高峰论坛在北京举办，在论坛环节叶菲介绍了金隅智造工场的改建情况。

金隅智造工场位于北京市海淀区建材城中路27号，占地面积20公顷，地上面积12万平方米，是金隅集团以原金隅天坛家具公司生产基地为载体，通过对存量老旧工业厂房改造升级，打造了以“大信息及智能制造”为核心的创新型科技园区。

金隅智造工场作为金隅集团在西三旗地区落地的第一个存量工业厂房升级改造项目，瞄准创新型科技园区的目标定位，以高品质空间改造构筑新型园区形态，以高精尖项目导入重塑新型产业形态，创造了城市更新与产业升级有机衔接的“金隅模式”，顺利入选北京城市更新16个“最佳实践”项目之一，为西三旗老工业基地复兴提供借鉴和示范。

叶菲介绍，金隅智造工场的投资模型分为三个维度。

一是传统经济账，基于整个项目更新改造过程中的成本投入和未来招商过程中的租金收益问题。二是创新账，在整个园区运营过程中，还会有各种环节的运营和产业提供，包括知识产权、科技创新、上市辅导、法律类、资本类，甚至于客户定单类市场的咨询工作，这是收入来源。三是产业类，来自于产业基金的投资，这是比较重要的部分。

“金隅集团是产业链比较全的产业化上市公司，不管是科技园区还是文创园区，金隅有产业的落位应用，还能提供应用场景，围绕政、产、学、研、运、金、服七个维度去做园区规划和未来运营。”叶菲说，从租金取利，从服务要收益，从基金投资拔高度，金隅集团有产业运营的整体思维。

他进一步强调，金隅集团在北京有330万平方米投资物业，其中100万平方米是产业园区，未来3～5年会形成百万级的供应商，在城市更新过程中努力打造产业板块，产业必须要和政府、基金进行协作才能形成更多的产业发展和未来成果的收益。

但在这个过程中也有痛点、难点。

第一，做投资决策的时候，北京市对于房地产性质、用地性质做城市更新改造项目有一定限制，尽管北京市出台了城市更新条例，今年一季度又出了规范，可以看到北京市政府在城市更新的政策层面在一步一步做一些解释和立法工作，但从一线运营过程中，每个区对政策的理解，包括决策程序存在滞后，更多还是会按照房地产开发模式套规，“这势必会影响一部分的业主投资。”

第二，对于体制内的企业成立一只基金比较困难，有一些体制机制要突破。金隅集团不是传统做投融资的企业，按照北京市国资委的要求，鼓励企业做主业投资，但基金投资对于产业发展比较重要，需要在决策过程中更多解放思想，为产业发展提供更多的助力和思路，提供更多的做法。

第三，在发展过程中希望有更多的社会投资人和社会资本参与进来。现在经济环境不好，既使经济环境好的时候，基金投资还是有一些偏好和侧重点，需要更多资本加入进来，需要有更多耐心的资本陪着企业走到最后，最终实现高质量发展。

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