吴亚军称龙湖没什么可担心的，会安排提前偿还明年的一些债务，“安全得很”

　　文/乐居财经 林振兴 曾树佳

　　10月30日，“退休”后的吴亚军首次公开露面，出席龙湖集团投资者会。她是以“战略发展顾问”的身份。

　　“原本计划要在今年中期业绩前后交接班，但8月初龙湖遭遇做空，销售额也没有回正，交接期也因此延迟至今。”她说。

　　两天前，吴亚军跟龙湖集团的合伙人开了一场“告别会”，将董事长之位交给40岁的CEO陈序平。那天，她戴着墨镜，刚做完眼睛手术。

　　为了让交班平稳，副主席邵明晓继续留在董事会，但从执行董事变成非执行董事；与两名新董事沈鹰和夏云鹏共同辅佐陈序平，他们也是龙湖老人。

　　而吴亚军退居幕后，转任龙湖集团战略发展顾问。

　　在萧瑟的地产行业里，任何一家上市公司换帅，都会十分敏感，特别是像龙湖这个示范生。各种阴谋论，明里暗里在浮动，大家喜欢打听八卦，但似乎没有找到啥猛料。

　　很快，一篇有关吴亚军的独家报道出来了，篇幅不长，但把她退休的前因后果说清楚了。

　　她退休，绝非心血来潮，而是酝酿了三年；七八年前，就看好了陈序平；交班职业经理人，效仿美的集团老板何享健；披露了自己的眼疾，身体出了状况，后续还要继续手术治疗。

　　房地产行业产业链条很长，事关民生，老板和管理层长期处于高压的状态。尤其一年来，行业下行，压力倍增，身体很容易亮红灯。不仅是吴亚军，乐居财经还获悉，有家上市房企老板已经一个多月没进办公室，做了一次大手术，被压力压的。

　　反观吴亚军，一个58岁的女人，从技术员、记者到地产老板，打拼数十年后，龙湖怎么去老板化、交给二代还是职业经理人？这几乎是所有第一代创业者所面临的问题。

　　以前，何享健在企业界开了个好头；现在，吴亚军也在地产圈做了个新榜样，没有选择老臣，而是仕官生。

　　吴亚军隐退

　　由于常年的糖尿病和甲状腺等疾病，吴亚军精力上有些力不从心，频繁跑医院，“自己最近身体出了一些状况，一直都心跳过速，不太适合再继续工作，过去几个月也没有调整好。”早年间，她还做过腰椎手术。

　　这段时间，闺蜜陪吴亚军去医院看病，当拿到结果后，闺蜜说，“如果再这样下去，你就无法看到自己孩子事业有成的那一天”。也是这句话，瞬间让她破防了。

　　地产是一个高强度、连轴转的工作，对于女性而言，透支很大。之前，某地产一姐传言退休时，也是由于几十年没怎么休息，落下一些毛病。

　　一方面，身体状况不佳，是加速吴亚军退休的助推剂；另一方面，龙湖也到了吴亚军可以“放手”的年纪。它从1993年开始，走过了29个年头，即将跨入而立之年。一路风雨，龙湖成为了民营房企的标杆。

　　这个决定，吴亚军前前后后思考了三年多，而她的高管们也没有感到突然。

　　2019年，她55岁，退休的年龄。此后，龙湖以一年一返聘的方式，让她继续任职，但其内心始终在等待权杖交接的成熟时机。

　　而促使吴亚军萌生“退休”想法，是那年秋天，她带队去考察制造企业美的集团。

　　在地产圈里，万科郁亮不止一次喊话要向制造业学习，而吴亚军则学到了用人之术。在了解到美的创始人何享健和董事长方洪波的相处模式后，她被深深打动，“两个没有血缘关系的两个人，他们之间那种相互欣赏、相互尊敬、完全信任的关系，给我震撼到了。”

　　从美的回来之后，吴亚军就着手物色龙湖接班人，她心目中最合适的人选并不是大女儿蔡馨仪和一对双胞胎儿子，而是一位80后仕官生——陈序平。早在七八年前，当时还仅仅在区域的陈序平，就因为突出的操盘和业务能力，吸引到了吴老板的注意。

　　吴亚军曾这样评价陈序平，“慎言但是勤思，方向感很好，文化上的认同也让我安心。此外，企业家精神、生意逻辑、组织能力，再到驾驭大系统的能力，都没有问题。”

　　去年7月，陈序平被任命为龙湖集团COO和地产航道总经理；而后，他与吴亚军、邵明晓、赵轶一起，亮相于龙湖中期业绩会；今年2月底，陈序平被提拔为龙湖史上第三任CEO，接棒邵明晓；8个月“考察期”结束后，他又接任董事长。

　　卸下执行董事、董事会主席的担子后，吴亚军除去大股东的身份，仅保留了一个战略发展顾问的职务。

　　“对于龙湖，这不是一个创始人的离开，不是一个损失，不是一个糟糕的事情，而是一段光明又美好的开始。”吴亚军说道，而她也有将更多时间可以养好身体，陪伴家人，照顾孩子，做力所能及的慈善。

　　自律得自由

　　选择这个时间点交棒，吴亚军说，龙湖没什么可担心的，公司还会安排提前偿还明年的一些债务，“安全得很”。

　　有人说，吴亚军治下的龙湖是中国民营家族企业的一面难得的镜子。还有人说，她给中国商界留下的，除了对产品本身的执着，还有她经营企业的理念——自律、危机感与长期主义。

　　当2021年“三道红线”政策出台，降杠杆之后，一些蒙眼狂奔的房企，正在为债务危机买单。地产老板们一时草木皆兵，下半年不敢拿地了，以消化存量为主，他们看不到清晰的未来。

　　但，龙湖显然成了别人眼中的龙湖。它连续6年保持绿档，低融资成本堪比央企，成为民营房企里的一棵常青树。

　　因自律得自由。在过往的日子里，吴亚军称，“因过去对自己够狠，才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。”多年来，龙湖坚持不拿地王，也没有选择侵略性地大举收并购，而是选择在波浪起伏的地产洪流外，靠自己的力量去主动修正行进的方向和速度。

　　与此同时，龙湖还有非凡的定力，以及抵制诱惑的能力。近年来，房企多元化、转型热火朝天，做医美、做农业、造车、做乐园，应有尽有。龙湖的赛道则有着清晰的边界，聚焦在能力圈之内，不涉足无关业务。

　　2021年7月，龙湖完成组织架构升级，成立地产航道，“开发+服务”双引擎驱动的版图愈发清晰，六大航道业务（地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修）呈现齐头并进之势。

　　根据2022年中报披露，上半年龙湖集团实现营业收入948亿元，同比增长56%；核心权益后净利润66亿元，同比增长6%。在今年8月的业绩会上，吴亚军并不讳言对陈序平所取成绩的满意，认为其在过去近半年CEO职位上的工作，表现超出她的预期。

　　是时候放手了。吴亚军保持着清醒的头脑。“把自己做没了”，是龙湖集团的价值观之一。

　　早前，绿城创始人宋卫平曾评价吴亚军八个字：“大勇若怯，大智若愚”。吴亚军在朋友圈昵称为阿袪，字符“祛”来自《广韵》：“祛者，去也”。无时无刻警醒自己，主动瓦解祛魅，拒绝高调和张扬，保持敬畏与谦虚。

　　仕官生当家先河

　　吴亚军用人是较为慎重的。在2011年邵明晓接过帅印，以职业经理人的身份成为龙湖第二任CEO之前，她都亲自操持公司的具体事务；而“仕官生制度”运行至目前已过18年，阅过万千人选，她也才从内部挑出陈序平，委以重任。

　　吴亚军对陈序平非常信任，她对媒体坦言，未来不会干预公司事务，要交就交个彻底。在中国企业界，龙湖开了仕官生当家的先河。

　　陈序平生于1982年，于2008年清华大学土木工程专业毕业并取得硕士学位，同年以仕官生身份加入龙湖。

　　让仕官生下基层，在不同岗位上轮岗，是龙湖一直有的制度，目的是打开跨航道全局视野，以打造面向未来的商业领袖。加入龙湖后，陈序平从一线做起，历任工程经理、项目总、工程总、投资发展部负责人等职位，2016年底出任成都公司总经理。

　　在陈序平主掌成都龙湖期间，该区域的销售额从2016年的53亿元增长到2020年的180.23亿元，跻身成都房地产销售第三名。2021年上半年，成都龙湖的销售额为80.2亿元，位列成都房企第四。

　　地产主业之外，2017至2021年，由陈序平领导的成都龙湖成为“空间即服务”战略下的多航道协同落地样本，而他本人也经历了商业、冠寓、养老等业务的历练，成为真正意义上的地产全能型选手。

　　2021年7月，陈序平被任命为龙湖集团COO和地产航道总经理，2022年2月底成为龙湖集团CEO。在今年3月的业绩会上，吴亚军表示，陈序平是一个合适的CEO人选，相信他会用成绩来回应大家的期待。

　　陈序平没有辜负吴亚军的期待。今年1-9月，龙湖集团累计实现销售额1455.6亿元，整个三季度龙湖集团实现销售额597.5亿元，同比实现正向增长。

　　在9月末至今的一个月时间里，龙湖接连出手，共摘得10幅地块，总金额超百亿元，在北京、上海、成都、合肥、西安等地均有斩获，也是北京等城市第三轮集中供地中唯一拿地的民营房企。

　　业内人评价道，即使在当下很难的市场，龙湖该拿地的在拿，该交的房一套都没落下。

　　在投资会上，吴亚军表达了对公司和资本市场一贯的看法。在她看来，公司就像一个杯子，资本市场就是透过灯光，投到墙上的影子，资本市场出现波动是正常的。更重要的是，企业本身好不好，是不是在做正确的事。“我非常相信龙湖的团队，他们做的都是长期思考，而不是忙于应付，”

　　吴亚军相信，今年公司的利润仍然会稳中有升，在困难的情况下能做到这一步也极为难得。她也很放心这位80后少将，“我相信序平作为董事长，交给他以后，能带领大家，带领董事会成员去走一个更好的发展之路，我相信他能给龙湖带来一片新的天地。”

　　而她转换为“战略发展顾问”角色后，还会关注龙湖的商业模式，是否符合生意逻辑、能否寻找新的增长点以及如何规避风险。吴亚军透露，自己会与管理层保持沟通，也愿意接受管理团队的咨询。

　　交班启示录

　　在地产圈里，交班给职业经理人，吴亚军并不是第一个。只是因为，她把龙湖交给了一位仕官生，且龙湖名气大。

　　从目前看，交班给职业经理人的，大致分三类：第一类从大学生中培养；第二类是多年共事的老臣；第三类是直接挖来CEO。只不过，龙湖选择了第一类，对企业的忠诚度更高、价值传承更好。

　　这需要相当的时间和耐心，要一套完整的人才培养体系。这个条件，并不是所有房企具备。就像龙湖布局商业地产赛道一样，十年磨一剑，一些房企临时抱佛脚，最后把资产套在其中。

　　拿第二类和第三类相比，空降而来的CEO，大多只是老板们冲业绩、布赛道的将军，一旦业绩不佳，就卸磨杀驴。这几年，地产行情不佳，一批批总裁像走马灯一样被撤换，能干满三年的，凤毛麟角。大多数人，一年左右就走人了。这个名单，如果列起来，会有一大长串。

　　这些离职的总裁们，大致有两条路可走：一是，继续打工，降维去一些小房企做总裁或做区域总；另一条路，是自己创业，联合开发或代建。而做地产开发的，大多数把自己前半生的积累，已经全部搭进去了。

　　人是讲感情的物种。一般来说，老臣最值得交班，大家知根知底。最典型的有三家上市公司，金科股份、正荣地产和美的置业。蒋思海和黄仙枝、郝恒乐，都分别在金科老板黄红云、正荣老板欧宗荣、美的集团老板何享健身边工作过20多年，立下过汗马功劳。他们都是地产圈里最显赫的职业经理人——担任上市公司正牌董事长。

　　如果拿何享健和吴亚军交班相比，吴亚军更为彻底，她没有选择经验更加丰富的老搭档邵明晓接班，而是启用了一个只在CEO位置上干了不足一年的年轻人，不可谓不大胆。吴亚军很清楚，靠情感维系的老臣，也在逐渐老去，世界终究是年轻人的。

　　不过，大多数民企老板最信任的，还是自己的儿女，把他们放到企业的各个岗位历练，为了将来某一天顺利接班。但到今天为止，地产第一代掌门人依然拼在第一线，二代基本还担任二把手。如：碧桂园杨国强和杨惠妍、世茂集团许荣茂与许世坛、中南建设陈锦石与陈昱含、宝龙集团许健康与许华芳、陈国祥与陈弘倪等。

　　是把公司交给二代，还是职业经理人？没有最好的选择，只有最合适的选择。

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责任编辑：梁斌 SF055