王健林归来

　　财熵

　　前首富王健林重新活跃起来了。退市五年后，2021年10月，万达商管向港交所递交了招股书，开启再战IPO的征途。而不久前天津第三轮集中供地结果出炉，“万达”这个名字，也意外地出现在名单上。

　　房企寒冬中，很多人猜测，早早“逃顶”的王健林应该是活得最“滋润”的地产大佬，但一张照片令外界的臆想幻灭。目前，几近古稀之年的王健林仍在万达一线“站岗”，地产业务被重新重视之后，“千亿关口”成为集团苦苦争夺的目标。

　　作者|林乐诗

　　主编|谷越

　　版式|福南

　　4个多月前，2021年8月19日，在深圳宝安国际机场等候去往上海航班的间隙，万达集团董事长王健林之子，万达集团董事王思聪匆匆约见了辽宁省大连市金普新区招商团。带队的大连市委领导详细向王思聪介绍了金普新区的各项优势，欢迎他回乡兴业。

　　1988年王思聪出生在大连，同年其父亲王健林接手了大连西岗区一家刚成立不久的房地产公司，这是万达集团的前身。可以说，王思聪的个人成长，见证了万达帝国的扩张之路。

　　在宝安机场会客厅，王思聪回复家乡父母官说：“我小时候常常到大连经开区玩耍，对这片土地很有感情。”

　　父子同心。小王见大连市委官员的3天前，8月16日，老王也和大连市委书记、市长以及市政协主席进行了一次公开会面。大连市委书记胡玉亭告诉王健林，“万达是从大连走出去的优秀民营企业，是大连的骄傲，已成为大连的一张亮丽名片”。他希望万达能够不断扩大在当地的投资规模，双方“共创美好明天”。

　　王健林回想起创业早期在大连挥斥方遒的日子，心生暖意，用实际行动作为回应——万达地产集团当月将大连市金普新区出让的12宗土地全部“扫”下。令人意外的是，12宗土地中11宗是住宅用地。

　　前不久，在天津第三轮集中供地现场，万达集团这个名字也久违地出现，以7.88亿元拿下了一宗商住用地。

　　绕了一圈之后，地产大佬王健林还是回来了。

　　王健林东北往事

　　大连市委书记胡玉亭说得没错，大连是前首富王健林“梦开始的地方”，他和东北黑土地的情缘，事实上从15岁就开始了。1968年，一部军旅电影《林海雪原》上映，观众席中的王健林看完后，二话不说决定投身军营。

　　当时王健林还叫“王建林”，他的母亲为他取这个名字，是因为其父辈的事业是建设林业，而他当时也是四川省金川县森林工业局营林处的一名工人。

　　丛林有“丛林法则”，但王健林从未完全屈服。包括他改名“健林”、自愿参军，也算是对自己掌控自己命运的一种表达。

　　然而，某种意义上，王健林始终未脱离“丛林”。在此后的人生中，无论是作为军人，还是万达集团的掌舵人，他丝毫不缺乏“原始森林”式的危险挑战。

　　极端低温、粮食匮乏、高强度训练，军营的生活是艰苦的。“1000多人的团队，完全走下来的最后不到400人”，王健林在成名后的采访中频繁提及这段军旅生活，他说这段经历造就了自己咬紧牙关坚持到底的精神。

　　王健林早期当兵，图源网络

　　这段痛苦的经历带给王健林的意义，肯定远远不止这些。当年出生入死的战友，很多要么成了万达集团的“开朝元老”，要么成为万达的合作商。当初万达在辽宁的第一个旧改项目，就是王健林从时任大连某国有公司总经理的老战友处取得指标，又找到任某银行支行行长的老战友获得的贷款。

　　据说，王健林最好的兄弟孙喜双、董学林，也是在创业早期认识，前者创办了大连一方，这家公司在万达私有化过程中起到了重要作用；后者则成立了大连城建。王健林、孙喜双、董学林，是大连鼎鼎有名的“铁三角”。“兄弟同心，其利断金”，1992年，万达销售额20亿元，占整个大连房地产市场的25%。

　　王健林的第一份荣誉，是大连给的。此后，以“大连”和“房地产”作为原点，万达开启了跨地域激进扩张和花式转型之路。

　　万达的命运过山车

　　1993年万达挥师南下，落棋广州番禺，开发侨宫苑，成为中国首家跨区域开发的房企。

　　中国第一个足球俱乐部——大连万达足球俱乐部，也是王健林创办的。“最喜欢的运动就是足球。”他说，“让我选三次，还是足球、足球、足球。”最风光之时，王健林带领大连万达俱乐部在甲A足球赛事中斩获55场连胜的骄人战绩。曾经有很长一段时间，提起“大连万达”，人们第一时间想到的就是足球。

　　大连万达足球俱乐部，图源网络

　　直到千禧年，“大连万达”有了新的含义——万达广场。王健林发现住宅开发虽然赚钱快，但风险在于公司没有持续生财的源头，于是决定转型商业地产。

　　此举公然和刚刚宣布退出商业地产的“劲敌”万科（000002.SZ）唱反调，王健林也没有预料到，3年后房地产被定调为“支柱产业”、和“暴富”联系上，以及盲目做商业地产会令其在3年内惹上222场官司。要不是摸索到订单地产和城市综合体的新模式，以及靠当年东北军旅生活磨练出来的力挽狂澜精神反击，“万达广场”这个概念恐怕已经消失在历史中。

　　而就在商业地产还没火遍全国的时候，“吃着碗里、盯着锅里”的王健林，已经考虑到下一个发展机会——文化旅游产业。第一个文旅项目的选址，他还是定在了东北。2009年他和好友泛海卢志强、联想柳传志等一起投资200亿，打造“长白山国际度假村”。

　　长白山国际旅游区，图源网络

　　东北始终满足不了王健林的野心，随后他的文旅梦化作一个个“万达文旅城”，在全国多地复制；再后来，960万平方公里国土也承载不住王健林的“爱国心”，他将目光瞄向海外，疯狂扫货，“我一直以来的梦想就是将万达打造成一个国际超一流品牌，像微软、苹果和沃尔玛一样，这既是为中国企业争光，又是为民营企业正名。”

　　2013年王健林首次登顶中国首富。第二年万达商业地产赴港上市。人们发现，敲钟当日，中国民企的“半壁江山”都来了，泛海卢志强、招行马蔚华、格力董明珠等30多位企业家为王健林撑场子。

　　上市后，王健林拥有了一双资本的翅膀，在首富榜上和阿里马云、恒大许家印轮流坐庄。

　　那几年王健林很忙，万达北京总部隔壁的文华酒店天天开发布会。2015年万达年会上，王健林唱了《向天再借五百年》。那年是万达和腾讯、百度打造的全球最大O2O项目起飞的第二年，马云问王健林为了转型O2O打算付出多少代价，王健林几乎脱口而出：“我不想付出代价，怕变穷。”

　　可惜这个O2O项目在2016年就宣告散伙，曾顶着“年内最大IPO”的万达商业也因为股价过低而被私有化。但王健林当年还是彻底出了圈——年会上的摇滚《假行僧》、年中“先定个1亿小目标”、“上海迪士尼20年都盈利不了”的访谈，以及年底万达官网贴出的“高度自律”行程单，都令首富一次次成为舆论热议对象。

　　2017年万达年会，王健林演唱《一无所有》的视频在社交媒体上疯传。但很多人没有留意到发布会上王健林的话：“房地产行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。万达原则上也不再新增住宅开发，等万达城全部开发完以后，万达商业就将逐渐从地产开发这个行业退出。”

　　话可不能说得太满，否则容易打脸。当时王健林也没有料到，调控会来得这么突然，他的遭遇也差点印证了年会那首歌的名字，“一无所有”。2017年海外投资政策收紧，5月，万达失去了大马城项目；6月，万达被证监会排查授信风险，随后遭遇“股债双杀”；7月，银监会要求对万达在海外的六个项目严格管控。

　　此前风格激进的王健林，体会到“船大掉头难”的困窘，他遇到前所未有的流动性压力。2017年6月，王健林悄悄将万达进军文旅产业的第一个试验品——长白山度假村项目的股权，转让给大连一方集团，即王健林的“老铁”孙喜双的公司。

　　后来就上演了我们所熟知的那场以摔杯为号的 “世纪交易”。在新闻发布会上，万达王健林、融创孙宏斌和富力李思廉举香槟庆祝，万达宣布将13个文旅项目、76个酒店项目分别打包，以“骨折价”转让给融创（01918.HK）和富力（02277.HK）。

　　在那时，王健林的心境或许可以用孙宏斌的话来表达：人有时候要敢叫日月换新天，有时候也要愿赌服输。

　　2017年万达、融创、富力签约会，图源网络

　　重新入场？

　　不过，杀伐果断的王健林，极少公开表达过“后悔”。在2017-2019年收缩版图的时候，万达抛售资产项目共20项，清仓了海外资产。“为了离开美国市场，少赚了1408亿，但我不后悔。”王健林说出这句话的时候，眼神是坚定的。

　　没有后悔，但遗憾和不甘应该是有的。特别是看到，2018年北派房企金茂（0817.HK）、首开（600376.SH）、荣盛（002146.SZ）、远洋（03377.HK）陆续成为千亿新贵，粤系的富力、雅居乐（03383.HK）也相继迈入这个大关。

　　“千亿”是一个性感的数字，对王健林来说也不例外。在以前，这是1000个小目标，万达早在2011年就作为房企排头兵加入千亿俱乐部；但如今，这似乎成为了一道难以逾越的“天堑”。

　　2018年万达工作总结会上，王健林说：“再过几年，万达租金收入如达到千亿，就能‘稳坐钓鱼船’。”然而，所有人都心知肚明，要实现这个目标不容易。 

　　一方面，和传统住宅开发相比，万达“开发+收租金”的模式投资大、周期长，非常吃现金流。开发住宅，房子在建之前就可以通过预售回一波款。但万达商管的房产销售，开发需要一大笔钱，而赚的钱又转身投进万达广场里去了。这种“以售养租”的方式，要在以后十多年里才能收租金回款，相当于承担了双倍压力。

　　万达广场，图源网络

　　另一方面，在北京、上海等发达城市，万达广场正在失去其号召力，被大悦城、万象城、龙湖天街抢占风头；而在二线城市，新城控股（601155.SH）、宝龙（01238.HK）、苏宁（002024.SZ）、保利（00119.HK）、正荣等企业也在分食市场。

　　疫情的突袭，更是令商业地产的处境雪上加霜。2018-2020年，万达商业的租金收入几乎原地踏步，分别为328.8亿元、384亿元、359.03亿元。万达曾重点培育的文旅产业，也是受疫情冲击的重灾区。

　　表面上，万达依然在贯彻“轻资产”战略，2018年高调卖掉万达商业地产所有房地产项目，并更名“万达商管”以明志。但就在改名的同一天，万达地产集团悄悄注册成立了——王健林似乎意识到，自己的“去地产化”太早了。

　　也是这时，人们才明白王健林早早给自己留了一手。大举将房产卖卖卖的万达，不是不做重资产的房地产了，只是不在万达商管的平台做而已。

　　当然，王健林仍在对外解释：“地产集团不追求销售额，地产集团就是为商管而存在。” 但转眼又进行了一系列令人眼花缭乱的操作。万达地产2019年在安徽蚌埠、广西桂林、四川自贡等地拿到商业用地，2020年又罕见地在江苏盐城拍下一宗纯住宅地块。

　　这时，王健林抛出了另一个千亿目标——2020全年地产销售目标要达到1000亿。此后，万达纯住宅拿地明显增多，万达广场及文旅项目中住宅地块占比也显著提升。与其说商业广场配套住宅，万达内部人士更精辟的总结是“住宅配套一个商业广场”。

　　还有一个信号值得注意。2019年万达地产股东中增加了港资背景的富泰投资有限公司，并将此前给万达百货搭建的境外红筹架构给了万达地产。至此，万达地产完全变身港资企业旗下公司。有媒体评论道：“万达地产如果未来单独到香港上市，不要觉得诧异。”

　　事实上，自从王健林重提“规模目标”起，不止地产，万达在文旅、影视等方面也重新发力了。将13个文旅项目卖给孙宏斌后，王健林另起炉灶，2019年宣布在四川、广东、辽宁、甘肃等地大手笔兴建文旅综合性项目；还和长春市政府签订战略协议，合作建设影视文旅项目。

　　另外，王健林最近还进军汽车产业。先是宣布和一汽集团合作，随后还挖走了现代中国的高管，用“一个小目标”的注册资本，成立万达汽车科技服务有限公司。

　　万达集团和中国一汽集团合作，图源微博

　　很难判断，这是不是万达一个全面回归的信号。但可以肯定的是，王健林正在努力集中弹药，往自己的优势板块打。在增加地产销售回血、文旅影视投资的同时，万达把鸡肋资产陆续出清，例如将曾组成万达金融版图的百年人寿股权出售；注销新飞凡公司，告别电商梦。

　　至于进军汽车板块，看似只是“追风口”，但一个更合理的猜测是，为了充分利用商圈优势——万达广场具有十分庞大的线下渠道。这甚至能和5年前王健林投资老朋友董明珠的银隆新能源，形成一定程度的协同效应。注册地在珠海的万达汽车，距离银隆汽车的车程仅40分钟，距离格力总部也仅20分钟。

　　另一方面，在退市五年之后，2021年10月，万达商管向港交所递表，开启二次冲击IPO之路。王健林杀回来了！但和2014年那次上市不同的是，这次珠海国资的入股给万达后续的Pre-IPO引资开了一个好头，这被解读为堪比合肥国资押注蔚来的慧眼识珠。

　　王健林以前常说“做企业一定要顺势而为，不要逆势而动”，或许，几近古稀之年的老王，更懂得“顺势而为”的含义了。

　　醒后已是江湖远

　　2021年8月，王健林的一张照片被疯传。照片中的老王表情严肃，脸上的皱纹显得很深；身形瘦削，甚至已经撑不起西装。这与昔日那位神采飞扬、豪言壮语的地产大佬相比，简直判若两人。

　　原来，早早“逃顶”的王健林过得也不安生。

　　网传照片中的王健林身形瘦削，皱纹很深

　　宏观调控和疫情双重夹击下，2020年上半年，万达地产仅完成了200多亿元的销售额，1000亿销售目标只完成了不到30%。为此，时任万达地产集团总裁吕正韬，一个供职万达18年的老将，引咎辞职；万达商业地产的计划也未达标，2021年原计划开业50座万达广场，但上半年仅有11座亮相。

　　此时此刻，王健林对地产业务的重新重视，大概是想把失去的拿回来；也有可能是察觉到，万达根本无法完全脱离地产业务。依靠地产销售回滚现金流来支持商业地产的开发运营，是万达最为成熟的商业模式，尤其是商业地产融资艰难的时候，更是如此。

　　无论如何，王健林或将继续在千亿之路上狂奔，只是和10年前相比，保守了很多。最近两年，他在万达年会上不再插科打诨了，现在说每一句话都正襟危坐，四平八稳。

　　以前张口闭口“小目标”的王健林，在2019年万达集团工作总结会上说，最怕到八九十岁，人糊涂了，不会挣钱了，在他需要花钱的时候企业没了；2020年万达年会，王健林大篇幅讲的是，万达为“六保六稳”、“复工复产”、“丹寨扶贫”等领域做出的贡献。整个年会的关键词是：“党性”、“抗疫”、“廉政”、“轻资产”。

　　地产一梦三十年，醒后已是江湖远。凭借早期城市化建设巨大红利发家的王健林，三十年间经历过大起大落，这次归来虽然身形瘦削不少，但目光也更加冷峻了。

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责任编辑：梁斌 SF055