产权缩水19年、底商住宅混合，华龙in巷如何化解去化难题？_新浪财经

股市瞬息万变，投资难以决策？来#A股参谋部#超话聊一聊，[点击进入超话]

　　来源：中房报京津冀

　　彭红侠/发自北京

　　因可开发区域受限，内城住宅非常稀缺。没有住宅用地新增指标，内城居住需求远远大于供应，项目热销自然不在话下。可今年下半年入市的华龙in巷，在东城二环、现房、地铁盘多个优势要素加持下，却依然不温不火。

　　北京市住建委信息显示，华龙in巷由华龙置业房地产开发有限公司（以下简称“华龙置业”）开发，由2栋住宅楼组成，均价99000元/平方米。

　　华龙in巷自今年7月13日取得预售证，7月19日开盘。可入市3个多月来，华龙in巷销售并不乐观，截至11月2日，华龙in巷网签15套，成交均价97910.39元/平方米。

　　守着东城二环的华龙in巷，为何仍然不好卖？

　　非地产专业出身

　　据了解，华龙in巷的开发商华龙置业始建于 1994 年，并在 2003 年完成了股份制改造，现隶属首旅集团直属的华龙旅游实业发展总公司。

　　公开资料显示，首旅集团是中国最大的旅游企业集团之一，旗下业务以经营旅游业为主，涵盖酒店、旅行社、汽车、购物、餐饮、会展、娱乐、景区等业务，拥有“首旅酒店”“王府井” “首商股份” “全聚德”4家上市公司。

　　华龙旅游实业发展总公司系首旅集团全资子公司，也是一家以旅游业态为主营业务的国企。由原北京首汽集团公司、华龙旅游实业发展总公司、北京市祥泰旅游实业发展公司合并重组，于2003年6月18日揭牌成立的国有独资企业，主要经营房地产开发、房车营地、景区管理业、物业服务业、装修装饰业、仓储业等业态。

　　作为旅游集团旗下国资企业，华龙置业非地产专业出身，因此其在北京市场并不活跃，其开发的项目也多以内城回迁房为主。比如2001年建成位于丰台区六里桥的莲馨嘉园，2004年建成位于朝阳区双桥的华龙美树，2009年建成位于东城区沙子口路的华龙美晟，2011年建成位于西城区右安门内的华龙美钰。

　　华龙in巷地块也是2003年拆改而来。在当时整体获得的地块中，回迁房天天家园早已交付入住，商品房华龙美晟也早已销售一空。华龙in巷主要承载社区商业功能，同时含部分可售住宅。

　　因华龙in巷仅作为整体地块的一部分，因此其整体面积并不大。据华龙in巷销售人士透露，项目占地面积3181.63平方米，建筑面积35812平方米，分为6号和7号两栋楼，共208套房。项目1层-3层部分为底商，楼上为住宅，属于商业住宅混居项目。

　　产权仅剩51年

　　房屋产权是以开发商取得土地使用权开始，若以此计算2003年拿地的华龙in巷，至今产权已缩水19年。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，《民法典》第359条第1款规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”在他看来，该条款虽然规定了住宅建设用地使用权期限届满后可以自动续期，但对是否缴费这一问题并未作出明确规定。

　　此外，据知情人士透露，该项目2016年就开始建设，2019年前就已封顶，为何直到当前才开始销售？

　　“在预售制度之下，当前市场很多开发商都通过预售期房回款，但不排除基于对市场预期判断、基于整体出售公司股权考虑，或者囿于融资需要而在待售物业上设置的抵押权解抵押受限，或者受现房销售许可的条件所限而或主动或被动推迟销售计划。”高级经济师宋庭敏分析道。

　　华龙置业销售对记者表示，华龙in巷为国企开发建设，地产开发也非华龙主营业务，因此开发商不急于开发建设进入市场。

　　而一位长期居住该片区的我爱我家房产经纪人则透露，华龙in巷其实是作为华龙美晟二期来建设的，开发时间也比较早，但因开发商手续等原因迟迟未进入销售环节，后来补好手续才开始入市。

　　天眼查APP显示，华龙置业此前的经营范围主要涉及房地产开发，直到2017年7月4日，才加入“销售自行开发的商品房”业务。

　　据链家房产经纪人透露，华龙美晟作为商品房，2008年年底就已开盘公开对外销售。而在2017年前，华龙置业并不具备商品房销售资质。

　　“在未取得商品房销售资质前公开对外销售是违法的，一方面超出了经营范围，违反了企业登记管理的相关规定。另一方面，出现这种情况往往也无法取得销售许可，属于违法销售。”王玉臣分析道。

　　对企业法人按照上述规定进行处罚时，应当根据违法行为的情节，追究法定代表人的行政责任、经济责任；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　户型老套无优势

　　因项目拿地建设时间早，其产品与当下新盘已有很大差距且产权年限缩水严重。从华龙in巷户型来看，所有户型都做不到南北通透，其单朝向户型随处可见，更是有大量的东西向或者北向房源，朝南的户型少之又少。

　　从楼栋分布来看，两栋楼均非正南正北排布。其中36平方米-66平方米的开间为西朝向或北朝向，80平方米一居、109平方米-130平方米两居为西、北朝向；只有三居及四居总价1500万元以上的户型才能拥有南窗，还是西南、东南朝向。

　　产品定位方面，从36平方米开间的上车户型，到一居至三居的全年龄段产品，再到2400万元的四居豪宅，华龙in巷产品面积跨度太大，客户定位也不够精准，未来居住人员混杂，实际居住体验较差。

　　作为2016年规划建设的产品，华龙in巷户型设计相对老套，得房率偏低，且暗卫较多。比如82平方米户型，华龙in巷只做了一居，这与当前市场较为流行的二居、三居产品相比，得房率明显降低，且客群适配性较窄，难以满足二代或三代居住需要。在这个户型设计中，面宽较窄进深过长，造成客厅采光面严重不足。餐厨客动线不够流畅，餐桌部分过于紧凑，仅限于两人就餐，无法满足会客聚会需要。