8号楼工作室 王茜

　　没有等到战投的泰禾集团股份有限公司（简称“泰禾集团”），先等来了债券“爆雷”。

　　上海清算所披露信息显示，2020年7月6日，泰禾集团2017年度第一期中期票据（简称：17泰禾MTN001）未能按时兑付。这是泰禾集团旗下首只债券发生违约。

　　自去年以来，泰禾集团严重的流动性问题已是众所周知。今年5月，公司实控人黄其森欲引入战略投资者挽救局面，为此不惜交出控制权。但沸沸扬扬的传闻背后，战投迟迟不见踪影。财报显示，截至2020年3月31日，该公司负债合计1900.46亿元，一年内到期的非流动负债达607.40亿元，而公司货币资金仅剩55.53亿元。

　　令人称奇的是，在债务违约消息爆出前，泰禾集团股票曾连续三个交易日涨停。据统计，自今年6月8日以来，泰禾集团已累计涨幅达49.57%。股价暴涨是否与其引入战投的计划有关，目前不得而知。

　　评级机构称，泰禾集团2020年到期及回售债券合计为89亿元，到期债券规模大且财务负担重，面临很大的兑付压力。对于2020年到期债券的兑付压力问题，截至发稿，泰禾集团并未回应8号楼工作室。

　　一位从事债券承销的金融人士对8号楼工作室表示，在当前市场资金面较宽松的情况下，房企融资难问题已经得到了一定程度的缓解，此时企业“爆雷”说明其市场认可度很低，相当于一种市场出清的行为。

　　债！债！债！

　　“17泰禾MTN001”发行总额为人民币15亿元，期限3年，票面年利率7.5%，本期应还本息金额为16.125亿元。主承销商是中国国际金融股份有限公司，联席主承销商为招商银行股份有限公司。

　　对于“17泰禾MTN001”未能按时兑付，泰禾集团公告称，将联合承销商积极召开持有人会议协商解决办法，并且已聘请专业机构开展债务重组工作，综合各方意见形成全面债务重组解决方案，实现公司长远价值，以最大程度保证债权人的利益。

　　然而，泰禾集团自身难保。公告显示，泰禾集团存在大额已到期未归还借款，截至 2020 年 6 月 12 日，公司已到期未归还借款金额为 235.58 亿元，公司因子公司未履行还款义务而被列为被执行人，相关事项可能导致公司持续经营能力存在重大不确定性。

　　同时，这笔中期票据违约可能导致泰禾集团及其子公司签署的相关融资合同及相关文件项下的债务交叉违约，如在协议约定的补救期内未消除，可能引发债权人要求提前偿还债务。

　　泰禾集团今年的一季度财报显示，截至2020年3月31日，该公司负债合计1900.46亿元，一年内到期的非流动负债达607.40亿元；公司货币资金约为55.53亿元，较2019年底下降58.60%，资金链非常紧张。

　　销售方面，泰禾集团也并没能在疫情冲击下“幸免于难”。根据克尔瑞研究中心发布的相关数据，2020年1-6月，泰禾集团实现全口径销售金额和权益口径销售金额分别为254.1亿元和193.6亿元，同比分别下降44.36%和48.22%。

　　在“17泰禾MTN001”违约之前，市场已经嗅到了苗头。7月3日，东方金诚宣布，鉴于泰禾集团股份有限公司所发行“17泰禾MTN001”的偿付存在重大不确定性、公司销售金额大幅下降、控股股东所持公司股份被冻结比例极高等原因，决定将公司主体信用等级由AA-下调至BB，评级展望为负面；将“16泰禾02”、“16泰禾03”的债项信用等级由AA-下调至BB。

　　这距离东方金诚在今年6月下调泰禾集团主体信用等级至AA-，评级展望调整为负面，刚刚过了二十余天。

　　联合资信在同日将泰禾集团主体长期信用等级由“AA-”下调至“BB”，将“17泰MTN001”、“17泰禾MTN002”的信用等级由“AA-”下调至“BB”，评级展望为“负面”。联合资信称，泰禾集团2020年到期及回售债券合计为89亿元，到期债券规模大且财务负担重，面临很大的兑付压力。

　　对于2020年到期债券的兑付压力问题，截至发稿，泰禾集团并未回应8号楼工作室。

　　一位从事债券承销的金融人士对8号楼工作室表示，在当前市场资金面较宽松的情况下，房企融资难问题已经得到了一定程度的缓解，此时企业“爆雷”说明其市场认可度很低，相当于一种市场出清的行为。

　　战投去哪儿了？

　　泰山压顶，泰禾集团再次拿出了引入战投一事来安抚投资者。

　　前述泰禾集团关于债券违约的公告称，“公司将继续通过多种渠道筹集偿债资金，同时公司控股股东泰禾投资集团有限公司正在筹划公司引入战略投资者事宜，公司认为该事项将有助于推动后续债务重组工作，帮助公司增强流动性，以缓解债务偿还压力，优化资本结构，帮助实现公司长远价值。”

　　泰禾以打造豪宅见长，但是在其持续激进的财务扩张下，高端产品去化慢、销售资金回笼慢的弊端越发突出，使得债务问题积重难返。

　　从2019年开始，泰禾集团就开始通过出售项目来缓解资金压力，曾经在半年内向世茂出售11个项目股权，回笼资金96亿元。今年6月，泰禾集团出售了广州增城项目标的公司部分股权给五矿国际信托有限公司，交易总对价为10.98亿元。此外，泰禾与融创也有密切接触。

　　但是，出售项目换来的资金对于庞大的债务规模而言，“治标不治本”。于是，在今年4月底，泰禾集团方面释放了要引入战略投资者的消息，公司实控人黄其森欲为此不惜交出控制权。

　　今年5月13日泰禾集团连续发布五条公告，其中提到，“控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者事宜，相关交易可能涉及公司控制权变更。本次拟引入战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务，本次筹划的交易涉及有权部门的事前审批。”

　　黄其森控制的泰禾投资集团有限公司（简称“泰禾投资”）系泰禾集团的控股股东，持有泰禾集团48.97%的股份。但是，截至2020年7月2日，泰禾投资及其一致行动人叶荔（黄其森配偶）所持公司股份已经被系数司法冻结和轮候冻结，占泰禾集团总股本比例为62.69%。

　　由于前面的那句“交易涉及有权部门的事前审批”，让外界猜测接盘方可能有国资背景，厦门建发、厦门国贸、中国华融、保利地产、中国金茂等多家房企都被曾上过媒体的“意向”名单。

　　其中，在泰禾集团公告发布后，据一些媒体报道厦门国贸接手泰禾集团可能性很大。然而，传闻很快就落空。在今年5月底，厦门国贸对外明确否认有接盘泰禾集团的计划。

　　一个月之后，又有信源不明的市场消息指向了万科。据财联社报道，对于这一传闻，有泰禾集团的知情人士表示，“目前引入战投的谈判进展顺利，原本以为能赶在7月5日之前签框架，但是协议签订的流程比较复杂，在没签协议前仍存在不确定性”。不过，万科方面并没证实此事。

　　关于另一个潜在意向方中国金茂，此前央广网房产曾援引消息人士称，金茂对泰禾位于一二线城市部分资产有兴趣，但股权合作的概率较小。

　　泰禾集团2019年财报显示，公司土地储备面积为1303.98万平方米，总建筑面积3270.14万平方米，剩余可开发建筑面积1011.5万平方米。根据克而瑞研究数据，2019年泰禾集团的土储建面掉出了房企前六十名之外，总货值在前四十名之外。

　　项目方面，8号楼工作室梳理泰禾集团财报发现，截至2019年年底，泰禾集团主要的八十余个项目中，仅有三分之一左右已完工，其余都为在建或部分完工。此外，2019年以来，泰禾旗下的北京院子、上海泰禾大城小院、杭州院子、苏州金尊府等项目都传出了交付延期或停工的消息，业主维权声络绎不绝。

　　一位头部房企高层近日对8号楼工作室指出，在中央“房住不炒”的主基调下，房地产企业要逐步剥离金融属性，回归实体经济。在这一过程中，只聚焦高端住宅的房企或将难以为继。

　　当前，泰禾集团是不是一个理想的收购标的？答案或许见仁见智。但是，债券违约之后，留给黄其森的时间真的不多了。

责任编辑：刘万里 SF014