小碧桂园中梁控股上市倒计时 高杠杆狂奔

　　中梁控股正式启动IPO 境内外同步重组股权高度集中虽经历了一系列股权变更，但中梁控股的股权仍高度集中在杨剑夫妇手中，并没有影响实质性的掌控权。每日经济新闻文／吴若凡11月14日，中梁控股正式向香港联交所提出上市申请。企业筹备上市，常规会结合上市规定和公司未来发展方向，对公司的业务、股权结构、财务状况等方面进行重组，以达到上市标准且提升投资者吸引力。中梁控股也不例外，每经记者盘点发现，上市筹备至今中梁控股经历了一系列的股权变更。招股书显示，中梁控股集团有限公司是一家在开曼群岛注册成立的一家获豁免有限公司，上海中梁企业发展企业则为中梁控股的主要控股公司。上海中梁企业发展于2016年8月26日成立为有限责任公司，初始注册资本为人民币100百万元（将于2022年11月30日前悉数缴足），其中苏州华成拥有99%股份，上海中梁地产拥有1%股份。上海中梁地产由苏州华成于2009年7月14日成立并拥有100%权益的有限公司，初始注册资本为人民币2000万元(已于2009年7月以现金悉数缴足)。2016年9月，苏州华成将其于上海中梁地产所有权益转让予上海中梁企业发展。2018年7月，上海中梁地产的注册资本透过上海中梁企业发展以现金悉数缴足的注资增加至人民币30亿元。境内境外同步重组股权高度集中上市筹备至今中梁控股经历了一系列的股权变更。招股书显示，中梁控股集团有限公司是一家在开曼群岛注册成立的一家获豁免有限公司，上海中梁企业发展企业则为中梁控股的主要控股公司。上海中梁企业发展于2016年8月26日成立为有限责任公司，初始注册资本为人民币100百万元（将于2022年11月30日前悉数缴足），其中苏州华成拥有99%股份，上海中梁地产拥有1%股份。上海中梁地产由苏州华成于2009年7月14日成立并拥有100%权益的有限公司，初始注册资本为人民币2000万元(已于2009年7月以现金悉数缴足)。2016年9月，苏州华成将其于上海中梁地产所有权益转让予上海中梁企业发展。2018年7月，上海中梁地产的注册资本透过上海中梁企业发展以现金悉数缴足的注资增加至人民币30亿元。在筹备上市的过程中，中梁控股境内重组和境外重组同步进行。境内部分，为了简化公司架构，中梁剔除了完成销售的物业以及2015年1月后无法获得销售收入的项目公司。同时，上海中梁地产收购苏州华成有进行中项目的附属公司。其中包括转让浙江天剑予杨剑的堂弟杨剑清，作为杨剑提供的必要支持，以协助杨剑清开创未来的房地产业务。转让前，浙江天剑由苏州华成及杨剑分别持有98.24%及1.76%。资料显示，除本集团提供的若干未结清现金垫款及贷款担保外，浙江天剑集团与本集团之间无交易。值得一提的是，浙江天剑的资产包里1000多万方米的土储，20个开发物业项目，可售面积150万平，折合下来1000元/平方米，数据之间透出一股浓浓的兄弟之情。境外重组部分，杨剑和妻子徐女士设立了离岸控股公司，中梁香港设立上海梁卓，随后筹备投资，向公司注资后，梁卓、苏州华成、恒融共同签订注资及合营协议，恒融收购上海中梁企业发展3.138%的权益，上海梁卓注资上海中梁企业发展，中梁香港收购苏所持上海中梁企业发展2.91%权益。自此，股权交易完成。此外，张波还认为，虽经历了一系列股权变更，但中梁控股的股权仍高度集中在杨剑夫妇手中，并没有影响实质性的掌控权。不过由于至今中梁尚未透露具体的招股数和募资金额，因而尚无法得知目前架构下的总股本是多少，以及资金进来之后，股权比例会呈何种程度的下降。中梁方面表示，按常态，不会在首次提交时披露上述数据。而业内人士告诉记者，交表后中梁可以不对外披露数据，这个阶段主要是等待联交所的反馈。此外，上述人士还表示，一般在境外搭股权架构，大股东实际控制人必须是境外身份。经典红筹模式登陆港股盘点后不难发现，中梁的股权结构是最为经典的“红筹模式”，即公司在境外注册、资产在中国。张波告诉记者，公司股东必须向有关部门申报及备案它于境外设立的BVI公司，随后股东持有的境内股权装入BVI公司，这样就将拟上市公司的企业性质，由原来的内资企业变更为外商独资企业。中梁就是在境外（开曼群岛）设立离岸公司，作为上市的主体。“得到了相关的申请获批后，BVI公司以外汇形式向股东缴付有关收购的作价，收购完成后，BVI公司再在香港设立拟上市控股公司，将BVI公司所持有的外商独资企业股权转让予该上市控股公司。”张波表示，这是不少房企登陆港股的方式。不过，也有一些公司采用另外的方式，比如成立海外公司，单独分拆，再推动上市，这样母公司的所有业务和股权结构和海外公司是没有关联。“这种做法的好处就是避税和隐藏真实股东，也有助于进行后续一系列复杂的股权交易。”张波直言,其实股权变更，最大目的就是为了减税。在国外注册的公司被认定为“外国公司”，会有一些税务和股权上的好处。来源：每日经济新闻原标题：中梁控股正式启动IPO 境内外同步重组股权高度集中[详情]

　　在正式迈过千亿门槛后，中梁地产向上市发起了冲击。作为前三十强中规模最大的未上市房企，中梁在11月13日于港交所披露了上市申请材料。中梁是今年第九个冲刺IPO的房企，在此之前，正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业和恒达集团等五家房企已经先后在港交所挂牌上市，银城国际、德信地产、海伦堡地产等也处于聆讯阶段。房企扎堆上市背后，资金是最大的诉求。从今年赴港上市的房企来看，它们无一不是处于规模博杀期，而快速的成长依赖于强大的资金支持。成立于1993年的中梁在房地产的路上已经打拼二十多年，但早年间，中梁的火力主要集中在江浙地区，辐射范围有限。2016年，中梁迎来了战略的转折。这一年，掌门人杨剑效仿闽系房企，带着中梁从温州搬到了上海。杨剑为中梁制定了一系列扩张战略，首先在内部提出了“456”的要求，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。其次，杨剑决定避开实力房企云集的一二线城市，主攻三四线城市。这一模式形似龙头房企碧桂园。按照这套战略规划，中梁开始向“强扩张、高周转”的道路狂奔。招股书中披露的一组数据可以看出中梁扩张的速度，2015年年底，中梁境内附属公司的数量为48家，两年半后的2018年6月，这一数字增长至705家。与此同时，中梁进入的城市也由2015年的3座上升到目前的110座。而且，一如其2016年定下的战略，中梁大部分的土地储备集中在三四线城市，例如温州、台州、嘉兴等。截至2018年8月30日，中梁在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角五个区域拥有316个项目，土地储备总额为3500万平方米。在这一轮全国扩张中，中梁的规模也实现了成倍增长。2015年、2016年和2017年，其分别实现销售168亿、337亿和758亿，同比分别增长30%、101%和125%。克而瑞公布的最新数据显示，今年1-10月，中梁的销售金额为1002亿元，在全国房企中排名第24位。拿地扩张需要资金的支持，而高速的扩张往往意味着负债的增加，中梁的负债率也在2016年达到了峰值，其2016年净资产负债率高达1790%。2017年中梁手中的地块进入比较稳定的销售阶段后，净资产负债率才有所好转，从1790%骤降到339.5%，2018年上半年进一步降至44.6%。中梁在招股书中对负债率的变化做出了解释，“过去净负债率较高是因为主要应对业务增长其融资需求不断加强以收购额外地块，同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入。短期内净负债率下降则是因为总权益扩大了。”身负3000亿目标的中梁急需找到新的融资渠道，赴港上市也就此提上日程。中梁在招股书中表明，此次IPO募集资金将用于现有物业项目或项目阶段的建筑成本，以及偿还绝大部分的若干现有计息银行借款和用于一般流动资金，具体募资金额尚未公布。值得一提的是，今年5月，杨剑的胞弟杨剑平从中交地产离职，关于其去向，外界一直有诸多猜测，杨剑平是否会加盟中梁，也一直颇受关注。据悉，杨剑平在中交地产任职期间，主导了中交地产和中房地产的重组，同时积累了一定的政商资源。而这些资源和经验，对于正在冲刺IPO的中梁而言尤为珍贵。此前，也曾有消息称，杨剑平将负责中梁的资本运营，但目前为止，这一传言还未得到证实。[详情]

　　经济观察网 记者 谢敏敏 11月13日，起源于浙江温州的房企中梁控股集团有限公司（以下简称“中梁”）正式向港交所递交了上市申请。 根据招股书，中梁创始人杨剑及其妻子徐晓群为公司控股股东。 招股书披露，截至2018年8月30日，中梁在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角五个区域拥有316个项目，土地储备总额为3500万平方米，其中浙江、江苏和安徽三地的土地储备最高，合计占比43.6%。 蹊跷的是，中梁并未在招股书中披露合约销售额，仅引用了相关研究机构出具的行业排名。根据克而瑞数据，中梁今年1-10月实现流量销售金额1002亿元人民币，在全国房企中位列第24名。若以此数据为准，在递交申请之前，中梁是千亿房企中唯一一家尚未上市的企业。 翻开中梁的成长史，2016年是个巨大的分水岭。 温州籍的杨剑2002年将业务拓展至江苏，此后中梁的业务主要聚焦于浙江和江苏，2016年，中梁将总部搬迁至上海，随后开启了全国化扩张战略，辐射至安徽、福建、江西等地，今年触角更是延伸至内蒙古、辽宁等地，直至覆盖全国110个城市。 按照相关机构的排名数据，中梁是过去几年行业内增速最快的房企之一。2015年其销售额为168亿元，2016年-2017年则分别快速增长至336.8亿元和758亿元。 中梁是碧桂园模式的坚实拥趸，在高周转和三四线策略方面尤为靠近，其规模的高速增长也得益于过去几年三四线楼市行情的爆发。 对于三四线战略，杨剑曾做过一个形象的比喻：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。” 中梁同样曾力求将碧桂园的高周转用到极致。2016年中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入，为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转，中梁设置了丰厚的奖励：项目开盘后达到“456”的标准，立即获得100万元的内部奖励。 但在中梁还没有能力以及机会接棒碧桂园、恒大成为“三四线之王”的时候，房地产市场遭遇变化，三四线楼市热度不再。 中梁方面在近日表示，中梁正加速布局二三线，自2018年3月以来，已在长沙、郑州、武汉等省会城市建立直属区域公司，以便拓展项目。 但翻看中梁的招股书，目前中梁的绝大多数项目储备依然集中在三四线城市，包括一些县级区域。擅长三四线打法的中梁在布局二三线之后是否能取得快速突破，还有待时间和业绩检验。 从财务数据上看，中梁符合典型的高杠杆特征。 招股书披露，公司收益由截至2017年6月30日止六个月的29.46亿元增加230.4%至截至2018年6月30日止六个月的97.31亿元，以194.3%的年复合增长率由2015年的16.19亿元增至2017年的140.26亿元。 中梁2017年录得4.99亿元的净溢利，但2015年和2016年分别录得1.8亿元及2.69亿元的净亏损。 在规模快速增长之时，中梁的杠杆也在不断加大。过去三年，中梁流动负债总额分别为103.87亿元、351.35亿元和796.81亿元，截至2018年6月30日的数据显示，这一数字快速增加至1184.2亿元，非流动负债总额122.4亿元，流动比率1.1倍。截至今年9月30日，中梁流动负债总额又大幅增长至1377.55亿元。 2015年和2016年，中梁的净负债率达到惊人的数字，分别是1335%和1790.2%，2017年这一数字降至339.5%，今年上半年竟然再次降至44.6%。 中梁方面在招股书中解释称，过去净负债率较高是因为主要应对业务增长其融资需求不断加强以收购额外地块，同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入。而对于短期内净负债率下降如此之快的原因，中梁给出的解释是总权益扩大了。 招股书还披露，截至今年6月30日，中梁旗下由信托融资提供商、资产管理公司及其他金融机构提供的信托融资安排中有64项尚未偿还，总金额约为78亿元，占同日总借款额的36%。 此外，过去三年以及今年上半年，中梁未偿还借款总额分别为51.26亿元 、202.3亿元 、244.76亿元 以及216.7亿元。由于较为依赖信托融资，中梁的融资成本虽然呈下降趋势但整体水平依然相对较高，过去三年以及今年上半年，中梁借款总额的平均实际利率分别为13.4% 、12.4%、9.9%及9.0%。 保持高杠杆之际，中梁的扩张速度也丝毫没有慢下来的迹象。2018年下半年以来，诸多大型房企都表示会收缩投资策略，但中梁的拿地规模依然在大幅增加。 此前两年中梁以黑马之姿杀入舆论视野，一个突出的表现即是大量拿地。2016年这家公司平均五天拿一块地，2017年平均三天拿一块地，每周预计有四五十块地上报集团。 招股书披露，过去三年中梁的拿地数量分别是9幅、63幅和119幅。但是截至2018年8月31日，仅8个月时间，中梁已经获取了183幅地块，这意味着，中梁的拿地速度很可能早就超过了去年的“平均三天拿一块地”。 这匹狂奔的黑马，接下来需要面对的，是来自资本市场的新考验。[详情]

　　时代财经APP记者 童洁在正式迈过千亿门槛后，中梁地产向上市发起了冲击。作为前三十强中规模最大的未上市房企，中梁在11月13日于港交所披露了上市申请材料。中梁是今年第九个冲刺IPO的房企，在此之前，正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业和恒达集团等五家房企已经先后在港交所挂牌上市，银城国际、德信地产、海伦堡地产等也处于聆讯阶段。房企扎堆上市背后，资金是最大的诉求。从今年赴港上市的房企来看，它们无一不是处于规模博杀期，而快速的成长依赖于强大的资金支持。成立于1993年的中梁在房地产的路上已经打拼二十多年，但早年间，中梁的火力主要集中在江浙地区，辐射范围有限。2016年，中梁迎来了战略的转折。这一年，掌门人杨剑效仿闽系房企，带着中梁从温州搬到了上海。杨剑为中梁制定了一系列扩张战略，首先在内部提出了“456”的要求，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。其次，杨剑决定避开实力房企云集的一二线城市，主攻三四线城市。这一模式形似龙头房企碧桂园。按照这套战略规划，中梁开始向“强扩张、高周转”的道路狂奔。招股书中披露的一组数据可以看出中梁扩张的速度，2015年年底，中梁境内附属公司的数量为48家，两年半后的2018年6月，这一数字增长至705家。与此同时，中梁进入的城市也由2015年的3座上升到目前的110座。而且，一如其2016年定下的战略，中梁大部分的土地储备集中在三四线城市，例如温州、台州、嘉兴等。截至2018年8月30日，中梁在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角五个区域拥有316个项目，土地储备总额为3500万平方米。在这一轮全国扩张中，中梁的规模也实现了成倍增长。2015年、2016年和2017年，其分别实现销售168亿、337亿和758亿，同比分别增长30%、101%和125%。克而瑞公布的最新数据显示，今年1-10月，中梁的销售金额为1002亿元，在全国房企中排名第24位。拿地扩张需要资金的支持，而高速的扩张往往意味着负债的增加，中梁的负债率也在2016年达到了峰值，其2016年净资产负债率高达1790%。2017年中梁手中的地块进入比较稳定的销售阶段后，净资产负债率才有所好转，从1790%骤降到339.5%，2018年上半年进一步降至44.6%。中梁在招股书中对负债率的变化做出了解释，“过去净负债率较高是因为主要应对业务增长其融资需求不断加强以收购额外地块，同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入。短期内净负债率下降则是因为总权益扩大了。”目前，中梁扩张的脚步并未放缓，在完成千亿后，中梁又有了新的目标。今年2月份，杨剑带领一干中梁骨干前往碧桂园“取经”，学习结束后，杨剑信心十足地为中梁定下五年内完成3000亿目标的计划。也就是说，中梁正面临着新一轮的资金考验。据蓝鲸地产梳理，过往几年，中梁地产的融资渠道主要集中于银行信贷、信托、公司债及跟投机制。但在中央“去杠杆”的大背景下，传统的银行和国内发债政策不断在收紧，房企融资普遍存在成本过高的问题。身负3000亿目标的中梁急需找到新的融资渠道，赴港上市也就此提上日程。中梁在招股书中表明，此次IPO募集资金将用于现有物业项目或项目阶段的建筑成本，以及偿还绝大部分的若干现有计息银行借款和用于一般流动资金，具体募资金额尚未公布。值得一提的是，今年5月，杨剑的胞弟杨剑平从中交地产离职，关于其去向，外界一直有诸多猜测，杨剑平是否会加盟中梁，也一直颇受关注。据悉，杨剑平在中交地产任职期间，主导了中交地产和中房地产的重组，同时积累了一定的政商资源。而这些资源和经验，对于正在冲刺IPO的中梁而言尤为珍贵。此前，也曾有消息称，杨剑平将负责中梁的资本运营，但目前为止，这一传言还未得到证实。【更多相关资讯，请移步各应用市场下载“时代财经”APP】[详情]

　　今日，中梁控股向港交所提交了招股书。招股书显示，中梁控股目前总资产规模达1347.26亿元，在近8年拟上市住宅为主的房企中规模最大。根据中国指数研究院的数据，截至今年10月，以合约销售额计，中梁为新进千亿阵营房企之一，是目前唯一一家尚未上市的千亿房企。截至今年6月，中梁收入同比增230.4%至97.31亿元，毛利率为27.3%，净负债率为44.6%。截至今年8月，中梁应占土储为3502万平方米。[详情]

　　本文源自:观点地产网11月13日，中梁控股集团有限公司正式在港交所提交IPO招股书，或将成为今年上市内房中规模最大的一家，也是最后一家登陆资本市场的千亿房企。根据招股书内容，截至2018年8月31日，中梁控股集团有限公司已经在中国五大区域（包括长三角经济区的31个城市、中西部经济区的47个城市、环渤海经济区的12个城市、海峡西岸经济区的12个城市以及珠三角经济区的8个城市）内的110个城市建立业务。拥有土地储备3500万平方米，其中480万平方米为合作开发项目。2017年，中梁控股的毛利率为20.4%，主要由于随着其业务范围进入长三角经济区更多级别划分较低的城市，已确认建筑面积占比不断增加，已确认平均售价相对降低。截至2015年、2016年及2017年12月31日及2018年6月30日，中梁控股的合约负债分别约为人民币67.17亿元、人民币168.83亿元、人民币518.9亿元及人民币804.69亿元。截至2018年6月30日止，该公司实现净利润8.37亿元，流动负债总额为1184.2亿，有息负债占比不足10%，为97.49亿元，流动比率为1.1倍，净负债率为44.6%。[详情]