保利物业香港IPO：营收单一 利润率偏低

　　来源微信公众号：IPO早知道 据IPO早知道消息，保利物业于12月19日在港交所挂牌，上市首日高开24.79%，最终收报45.35港元，相较35.1港元的发行价大涨29.2%；市值突破240亿港元，成为仅次于碧桂园服务、雅生活的第三大物业股。 近年来，物业公司掀起一波赴港上市浪潮。单是2019年，就先后有滨江服务（3316.HK）、奥园健康（3662.HK）、和泓服务（6093.HK）、鑫苑服务（1895.HK）、蓝光嘉宝服务（2606.HK）、银城生活服务（1922.HK）、保利物业（6049.HK）以及时代邻里（9928.HK）8家公司登陆港交所。 内地物业公司偏好香港，制度约束是一方面，毕竟A股物业上市公司仅有南都物业（603506.SH）、中航善达（000043.SZ）两家；另一方面与融资环境缩紧，分拆物业公司上市是地产公司拓宽融资的一条途径，目前上市19家物业公司，有17家背靠房企，保利物业正是由保利发展分拆而来。 保利物业股权结构  资料来源：招股书 物业管理行业具有成长性高、现金流好、轻资产扩张快、周期属性弱等特征，其未来前景为投资者看好。富途牛牛APP港股物业管理板块的静态市盈率为41.60，而同期地产发展商板块的市盈率仅为7.12，个别物业服务企业的估值甚至高于其房企母公司。 如此情境之下，物业公司上市首日股价上涨不算稀罕。今年早于保利物业上市的6家物业公司，其在上市首日均录得涨幅，鑫苑服务更是以41.83%的涨幅一马当先。将时间轴拉长，鑫苑服务、银城生活服务已跌破发行价，滨江服务则在发行价边缘徘徊。 年内上市物业公司情况  资料来源：公开资料整理 市场对物业股的热情已趋于理性，真正有实力的公司才会引来投资者买单。巧的是，时代邻里和保利物业同天上市，却遭受投资者冷遇，开盘即跌破发行价，最终以5.24%跌幅收尾。 认购阶段，保利物业已展示其强大的吸引力。保利物业在招股价30.7-35.1港元的区间高端定价，公开认购倍数约222.68倍，国际认购倍数亦是超额认购。 除却母公司，保利物业最大的属性就是“大”，这在在管面积、营业收入得到完美地体现。 截至2019年6月30日，保利物业的合同管理总面积高达454.9百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的148个城市，在管总面积为2.6亿平方米。而2018年物业服务百强企业平均在管面积为37.2百万平米，尚不足保利物业在管面积的六分之一。 保利物业业务范围  资料来源：聆讯后资料 既往三年，保利物业的收入由2016年的25.64亿元增加至2017年的32.40亿元，并进一步增至2018年42.29亿元，年复合增长率为28.4%。仅在上半年，2019年保利物业营收即达到28.22亿元，同期只有绿城服务和碧桂园服务两家领先保利物业。 现实来看，物管服务资源正加速向头部企业集中，百强物业企业在管面积的集中度由2014年的19.5%上升至2018年的38.9%。在马太效应的加持下，保利物业未来的成长空间显然。[详情]

　　来源微信公众号：观点 这只物业新股，会搅动物管行业什么呢？ 观点地产网 最近的物管行业有些热闹，先有彩生活人事重组，二把手唐学斌任副董事长，后有万科物业牵手戴德梁行，再次引发外界对它的上市猜想。 就在万科物业活动现场，媒体询问合资公司成立后，万科物业能否达到千亿市值时，首席执行官朱保全打趣称，保利物业马上要上市了，要看保利的表现。 听起来，保利物业或能为万科物业寻路资本市场提供参考样本。 12月19日，保利物业在港交所敲响了上市的铜锣。如彼时碧桂园物业上市时杨国强现身站台一般，保利发展董事长宋广菊也出现在了敲钟现场。 清亮的锣声落下后，众人望向港股实时交易屏幕，保利物业上市首开43.8港元，比招股价35.1港元涨24.79%；截至收盘时，股价报45.35港元，成交37.43亿股，市值241.87亿港元，市盈率高达49.7倍。 当天在港交所敲钟的还有另外一只内房物业股时代邻里，但却是两个不同走向。据悉，时代邻里开盘即破发，报价4.89港元比招股价下跌5.05%。 首日大涨背后 保利物业上市首日高开24.79%，并不是没有端倪。 根据招股书，基石投资者包括著名投资机构高瓴资本、GIC、中交国际（香港）、国调基金，基石占比为30%。 其中，GIC为新加坡政府投资公司，是当今世界上规模最大、最成熟的PE投资者之一；高瓴资本则是张磊创办的亚洲地区资管规模最大的投资基金之一，也是此前曾投资百度、腾讯、京东等企业。 而昨日12月18日公布的分配结果显示，此次保利物业共发行1.33亿股H股。其中香港公开发售股份获大幅超额认购，合共认购38.6亿股香港发售股份，相等于香港公开发售项下初步可供认购的合共1733.36万股香港发售股份约222倍。 因此，启动回拨机制使香港公开发售股份总数增至6533.36万股股份，相当于全球发售项下初步可供认购的发售股份总数约49%；加上国际发售股份，最终预计共筹资45.79亿港元，这已是目前上市中筹资额最大的物业股。 明星基石投资者、超购223倍、高估值……市场对这只物业新股的期待越来越高，而据观点地产新媒体了解，实际在昨日上市前夕的暗盘交易中，保利物业的股价涨幅就已达到14.67%，最高见40.4港元。 为何保利物业受到资本市场如此热烈的反应？ 有业内对观点地产新媒体表示，保利物业上市认购火爆与物业板块整体受欢迎的情况分不开。相比于房地产开业企业，物管行业本身现金流好、轻资产扩张快、周期属性弱等特征，成长性较高，所以也出现个别物业股的估值甚至高于房企母公司。 数据显示，截至12月18日，恒生指数年初以来的整体涨幅仅7.7%，而板块今年的整体涨幅却高达88%，大幅跑赢恒生指数。其中，新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美好、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务等年初至今涨幅均超过100%，新城悦服务的涨幅更是高达195%。 但同时，也可以看到上市物业股之间的差异。在管规模、营收增速、盈利水平等，往往是打量物管公司的角度。 就规模而言，背靠着母公司保利发展几乎相当于“赢在了起跑线”上。截至2019年6月30日，保利物业的在管面积为2.6亿平方米，甚至超过碧桂园服务在管面积2.17亿平方米；最新合约面积为4.55亿平方米，次于碧桂园服务、彩生活等。 在管面积中，来自于保利发展提供的面积为1.12亿平方米，占比为43.1%，这一体量本身已超过不超物业公司。但同时也可以看到，除了承接来自于母公司的业务，保利物业这几年有意地进行外部拓展，第三方比例从2016年的91.9%降至如今的不足五成。 数据来源：观点指数整理 营收上，2016年至2018年保利物业总营收分别达25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，同比增长为26.4%及30.5%；截至2019年上半年，营收为28.22亿元，同比增幅达47.3%，处于行业高位。 盔甲与软肋 如果说规模是它的盔甲的话，盈利水平则是新股保利物业的软肋。 根据招股书显示，保利物业2016至2018年净利润分别为1.49亿元、2.25亿元及3.36亿元，截至2019年上半年为3.21亿元，净利率为11.4%，处于较低水平。 尤其是毛利方面，2016至2018年保利物业毛利分别为4.28亿元、5.8亿元、8.51亿元，截至2019年上半年为6.67亿元。 按此计算，近三年及今年上半年，保利物业毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%及23.6%。有数据显示，2018年在港上市物业管理公司的平均毛利率为37.84%，如碧桂园服务达39.2%，雅生活达37%，佳兆业美好则达34.3%。 据观点地产新媒体了解，物管公司的盈利水平与主要业务类型、占比有关。从保利物业的收入结构可以看出，在上半年收入28.22亿元中，物业管理服务为主要营收来源，占总营收的64.6%，非业主增值服务占比16.3%，社区增值服务仅占比19.1%。 反过来，其中收入占大头的传统物业管理毛利率仅有18.1%，非业主增值服务毛利率21.3%，占比不到两成的社区增值服务则盈利能力最为强劲，毛利率高达44.1%。 换而言之，毛利率更高的增值服务占比稍低，整体毛利能力较弱。 但从招股书也可以看到，保利物业也在逐年加大增值服务占比。2016至2018年，以及2019年上半年，社区增值服务的营收占总收入比例分别为10.1%、9.9%、14.7%、19.1%。 数据来源：观点指数整理 而除了这些普遍意义上的衡量标准外，保利物业的特色之一还在于其非住宅物业。 在此前万科物业与戴德梁行成立合资公司的活动上，朱保全回应商办物业上的发力能对其成为千亿级公司产生多大助力时，笑称“保利物业好像马上要上市，看保利的表现。” 之所以以保利物业作为参照物，背后逻辑则是保利在非住宅物业上的高占比。 据悉，相比于一般物管公司以住宅物业作为主要物业，保利物业则更多发力非住宅物业。按业务类型看，保利物业主要发展包括住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业（如学校及科研场所、产业园、公共服务设施和城镇）。 保利物业总经理吴兰玉彼时接受观点地产新媒体采访时也表示，非居业态的市场拓展是保利物业关注的重点，非居业态一般为单一业主，这样的合作项目可以更好发挥物业公司的服务优势，更有利于公司的持续发展。 其中，在商办业态上，保利物业推出“星云企服”服务品牌，截至2019上半年保利物业在商业板块运营的项目已超70个，且另外通过轻资产模式也实现了品牌及管理输出，外拓的购物中心达到10个，酒店4个。 但相比于商办业态，保利最大的优势可能在在公共物业上。在央企身份的助力下，保利物业自2017年开始涉足公共服务管理，主要集中在城镇管理和学校等领域，如成功试水浙江西塘古镇项目。 截至2019年上半年，在保利物业管理846项物业中，商业及写字楼、公共及其他物业的项目数量为281个，占比33.2%。 具体到各种物业类型上，目前保利物业在管的2.6亿平米物业中，住宅社区面积占比46.54%；商业及写字楼面积占比2.68%；公共及其他物业面积占比最大，高达50.78%。同时，保利物业外拓非住宅项目的在管面积占总比例已达51.5%。 另值得一提的是，虽公共建筑物业领域规模巨大，但类似于城镇管理和学校的基础物业盈利却不高。招股书显示，占保利物业总在管面积50.78%的公建物业，贡献物业管理服务收入仅11.87%，后续如何提高盈利水平还是一个需要突破的问题。 从4月11日宣布终止新三板挂牌，到8月6日披露赴港招股书，再到如今12月19日上市首日高涨近25%，保利物业在这场资本转道中高速奔跑。这只物业新股，会搅动物管行业什么呢？ [详情]

　　获超37亿港元资金推升股价单日上行29.2%，央企物业龙头保利物业（06049）上市首日就惊艳了全场。 智通财经APP了解到，于1996年成立的保利物业，隶属于大型央企中国保利集团旗下，目前拥有物业管理、非业主增值和社区增值服务等三大业务板块。公司于12月19日上市第一个交易日就大幅高开24.79%，当天共计37.43亿港元资金进入，累计成交量高达8827万股，换手率达到16.55%，保利物业最终收盘涨幅定格在了29.2%。与同为首日上市的物业股时代邻里（09928）破发景象，形成了鲜明的对比。 而资金疯狂抢筹的背后，保利物业的确有足够扎实的基本面和可持续的增长能力在支撑。 行情来源：智通财经 大象正在快速奔跑 作为业内有央企背景的大龙头，保利物业近些年营收、利润均呈现强势增长。智通财经APP了解到，截至2019年上半年，公司于国内148个城市管理了近846个项目，物业类型涵盖住宅社区、商业物业及写字楼、学校及科研场所、产业园、公共服务设施等，合约面积达到4.55亿平米，在管面积超过2.6亿平米。自2014年起，公司在中国物业服务百强企业综合实力排名中持续保持前五。 2016-2018年，公司录得营业收入分别为25.64亿元人民币（单位下同）、32.4亿元、42.29亿元，年均复合增速达到28.4%。2019年上半年，公司营收再录得同比大幅增长47.3%至28.22亿元，收入规模在已上市同业公司中内位居第三，其中物业管理、非业主增值和社区增值服务分别贡献64.6%、16.3%和19.1%。 营收增长的同时，保利物业毛利率2016-2018年及2019上半年分别录得16.7%、17.9%、20.1%和23.6%，处于持续增长的态势。再加上成本端表现稳定，公司2016-2018年及2019上半年净利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元及3.21亿元，2016-2018年均复合增长率为50.1%，2019年上半年同比增速也高达48.9%；对应净利率分别为5.8%、6.9%、7.9%及11.4%，同样是一路上行的步伐。 如分业务看的话，比重第一的物管服务仍在稳健增长，而社区增值服务的增速则最为亮眼。智通财经APP了解到，物业管理服务2019上半年收入占比为64.6%，2016-2018年均复合增长率为23.5%，2019年上半年同比增长42.7%；而社区增值服务方面，收入规模由2016年的2.6亿元增长至2018年的6.2亿元，年均复合增速高达55.1%，总收入比例由10.1%提升至14.7%，2019年上半年更是录得80.9%的同比大幅增长，目前营收比重已提升至19.1%。 而且要知道的是，增速最快的社区增值服务同样也是毛利率水平最高的业务，虽然2019年上半年因利润率相对较低的拎包入住业务占比提升，导致毛利率同比下降4.4个百分点至44.1%，但是仍大幅高于其他两项业务20%左右的毛利率水平，其毛利贡献占比也高达35.7%，是当前公司利润增长的绝对主力。 就目前而言，已取得连续亮眼业绩的保利物业，其未来高增长态势并不会就此停步。 核心物管业务有双轮驱动 背靠母公司保利地产，再加上强大的外拓项目能力，保利物业在管规模得以稳健增长。智通财经APP了解到，截至2019年6月，公司在管面积达2.6亿平，其中1.12亿平为来自母公司输送，1.48亿来自外拓项目。2018年公司获得来自保利控股的新增在管面积1800万平方米，占当年增长总数的21.39%，2016-2018年来源于保利地产的在管面积复合增速为20.6%，其余均为外拓面积。2019上半年外拓进一步提速，集中获取大量公建项目，三方外拓面积再度新增6705万平方米。 其中业绩贡献度更高的母公司输送部分，未来依旧能有持续亮眼的表现。智通财经APP了解到，截至2019H1，公司在管面积中仅43.1%来自保利发展，56.9%是来自第三方的拓展。但从收入角度，来自保利发展的项目的营收占比高达82.8%。2019年上半年公司管理均价为2.18元/平/月，其中来自母公司项目均价为2.27元/平/月，高于外拓项目的1.48元/平/月。 无论从短、中、长期看，母公司在管物业面积输送能力均有保障。其中2019年上半年保利地产竣工面积达到1167万方，同比近54%的高增长是在持续提升的；与此同时，保利地产2019年前11月实现销售金额4197亿元，同比增长14.0%；实现销售面积2819万平米，同比增长14.2%，延续稳健增长趋势。再加上截至2019年上半年，保利发展的土地储备达到7618万平米，其中一二线城市占比超过60%，这在未来4-5年也是保利物业在管物业面积的强大后备力量。 外拓物业方面，更是有规模和单价双提升的预期。智通财经APP了解到，公司目前为了增加外拓项目来源的物业管理市场份额，公司对外拓项目收费低于对来自保利发展项目的收费。但是从公司物业费收缴率、物业管理合同续约率均为行业来看，公司服务质量还是有一定的保障的。数据显示，2016-2018年公司的物业费收缴率分别为95.8%、95.8%、96.0%，呈稳健提升趋势，较百强物业企业均值分别高出1.7、1.7、2.2个百分点。2016-18年公司物业合同续约率分别为99.8%/99.6%/98.2%，2019年上半年续约率为99.0%，整体高于百强物业企业均值水平。 这意味着公司外拓部分后期价格具备较充足的上行空间。此外，目前公司增长十分强势的公建项目服务，均价仅约为0.27元/平/月，仍处于较低的水平，长期而言具备一定的上涨空间。 其它业务也将一并发力 跟随管理规模扩张，社区增值业务也会有更大的舞台。智通财经APP了解到， 2019年贡献19.1%收入与35.7%毛利的社区增值业务，其主要包括必需品采购、家居软装、社区便民服务在内的社区生活服务，以及停车场管理服务、公共区域管理服务在内的社区资产增值服务。2016-2018年公司就受益于规模效应提振，该业务营收规模和毛利率提升均在增长，虽然2019年上半年因业务结构性变化出现毛利率暂时下滑。但长期来看，随着公司后续规模效应继续上行，再加上提供养老、社区教育等盈利项目多样化和标准化等带来的成本下降，该业务营收、利润率仍有增长空间。 而对于非业主增值部分，主要是包括案场协销服务和其他非业主增值服务，公司此业务大部分收入来之保利控股。2019年保利地产销售增速快速增长，为公司该业务带来明显的增长，目前保利地产在手土储仍非常丰富，预计2020年对案场协销等非业主业务仍然有较好的协同效果。 综上而言，保利物业无论是已经取得的靓丽业绩，还是背靠母公司以及自身强大竞争力所能看到的持续增长动力，公司都具备很强的关注价值，这或许就是为什么上市首日能不同于其他同类企业，获得资金疯狂的抢筹吧。[详情]

　　新浪港股讯 12月18日消息，明日（周四）将有两只新股挂牌交易，保利物业（06049.HK）暗盘涨13%，发行价为39.65港元。 时代邻里（09928.HK）暗盘涨3.3%，发行价为5.15港元。 12月18日，保利物业发布公告称，发售约1.33亿股，发售价已确定为每股发售股份35.10港元，所得款项净额估计约为45.79亿港元。每手200股，预期将于12月19日上市。于公告日期，超额配股权尚未获行使。 香港公开发售项下初步提呈发售的香港发售股份已获非常大幅超额认购。合共接获10.48万份根据香港公开发售提出的有效申请，合共认购38.60亿股香港发售股份，相等于香港公开发售项下初步可供认购的合共1733.36万股香港发售股份约222.68倍。 时代邻里（09928.HK）发布公告，公司本次全球发售的发售股份1.61亿股，其中香港公开发售股份1618.2万股，国际配售股份1.45亿股，发售价为5.15港元，预计将收取的所得款项净额约为7.92亿港元。 时代邻里表示，根据香港公开发售初步提呈发售的香港公开发售股份已获大幅超额认购，合共认购1.71亿股香港公开发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购的香港公开发售股份总数的约10.61倍。 保利物业成下一只翻倍股？ 近两年赴港上市的物业管理企业表现十分强势。今年以来，港股市场上新城悦服务（01755.HK）、永升生活服务（01995.HK）、佳兆业美好（02168.HK）、雅生活服务（03319.HK）、中海物业（02669.HK）、碧桂园服务（06098.HK）6支物业管理类股票均涨超100%，其中新城悦服务和永升生活服务涨幅更是逼近200%。 “央企背景”、“保利地产旗下全资子公司”、“物业服务百强排名第四”，这些亮眼的头衔让保利物业自带明星股的光环。业绩方面，保利物业也展现出强劲的营收及现金流。根据招股书，保利物业2016、2017、2018年度收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元，年复合增长率28.4%；同期，保利物业的毛利分别为4.28亿元、5.8亿元、8.51亿元、6.67亿元；净利润分别为1.49亿元、2.24亿元、3.36亿元、3.21亿元。 根据各家物业公司披露的2019年半年度报告，碧桂园服务和雅生活的净利率分别是23.5%和25.4%，最挫的保利物业也达到了11.4%。 这种盈利水平，高于卖药的恒瑞医药，逼近巴神钟爱的可口可乐，堪比一台印钞机。 除了吸金能力强大，赚钱的速度更是猛如虎。截止2019年半年报，碧桂园服务净利润同比增速72.3%、雅生活69.3%、新城悦服务105.9%、保利物业48.9%！[详情]

　　保利物业（06049）发布公告，发行约1.33亿股，发售价已确定为每股发售股份35.10港元，所得款项净额估计约为45.79亿港元。每手200股，预期将于12月19日上市。于本公告日期，超额配股权尚未获行使。 香港公开发售项下初步提呈发售的香港发售股份已获非常大幅超额认购。合共接获10.48万份根据香港公开发售提出的有效申请，合共认购38.60亿股香港发售股份，相等于香港公开发售项下初步可供认购的合共1733.36万股香港发售股份约222.68倍。 合共4800万股发售股份已由国际发售重新分配至香港公开发售，使香港公开发售项下可供认购的发售股份总数增至6533.36万股股份，相当于全球发售项下初步可供认购的发售股份总数约49.0%（于任何超额配股权获行使前）。 国际发售项下初步提呈发售的国际发售股份已获大幅超额认购。于在香港发售及国际发售之间重新分配发售股份后，国际发售项下发售股份的最终数目为6799.98万股H股，相当于全球发售项下初步可供认购的发售股份总数约51.0%（假设超额配股权并无获行使）。 基于发售价每股35.10港元及基石投资协议，GIC Private Limited（GIC）、Gaoling Fund， L.P．及YHG Investment， L.P．、中国国有企业结构调整基金股份有限公司（中国国有企业结构调整基金）及中交国际（香港）控股有限公司（01800）已分别认购1893.1万、779.5万、668.14万及668.14万股发售股份。全部合共4008.88万股H股，相当于全球发售项下初步可供认购的发售股份约30.1%；及全球发售完成后已发行股本总额约7.5%（假设超额配股权并无获行使）。[详情]

　　新浪港股讯 12月11日消息，保利物业香港IPO公开发售部份融资认购达368亿港元，超额认购60倍。保利物业IPO认购将于明天结束。 近两年赴港上市的物业管理企业表现十分强势，在今年，不少物业股股价翻了数倍。比如今年的新城悦服务、佳兆业美好、永升生活服务、雅生活服务年内涨幅就直逼200%，在今年港股整体弱势的情况下，表现亮眼。[详情]

　　原标题：富途研选 | 高瓴、GIC做基石，保利物业厉害在什么地方？ 来源：富途研选 本文精编自：川财证券《顺周期扶摇而上的蓝海板块——物业管理行业报告》、长江证券《物业企业抢滩上市，行业迎来集中爆发》 摘要：又一物业股即将登陆港股，保利物业，12月9日~12日招股，发售价将介于30.70港元至35.10港元之间，预计市值在163.7-187.15亿港元，著名投资机构高瓴、GIC等出现在基石投资者名单。今年港股大盘弱势，但不少物业股股价翻倍表现亮点，如新城悦服务、永升生活服务等，保利物业上市后表现会如何呢？ 1、物管行业驶入快车道 物业管理是房地产业的子行业，指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。我国物业公司主要提供两种类型的物业服务，即基础业务服务和增值业务服务。 伴随城镇化推进、居民消费升级以及大量新房逐年交付，物业管理行业驶入快车道。截至 2018 年末，我国城镇化率较美、日等发达国家至少具备 20%的提升空间。 随着区域性经济的崛起，保守估计 2021-2030 年商品房年均需求中枢逐渐回归至 9-10 亿方的合理水平， 行业规模、业绩想象空间巨大。 2、物管行业在资本市场热度快速提升 自 2014 年彩生活成功在港股上市，成为第一家上市的物业管理公司后， 近两年物业公司逐步掀起上市潮。  2018 年主板上市的物业服务企业新增6家， 自 2014 年彩生活上市后至今上市物业公司已达15家。物管行业头部企业积极进入资本市场，借助资本优势助推规模扩张，巩固头部优势。 3、保利物业百强排名第四 保利物业是一家具有央企背景的物业管理服务综合运营商。 自2014年起公司在中指院的中国物业服务百强企业综合实力排名持续保持前五名，在央企中排名第一。 保利物业于1996年成立，由保利发展控股及保利南方分别直接拥有80%和20%，总部位于广东省。 2016年为了筹备新三板挂牌，公司改制成为股份有限公司。 2019年4月保利物业终止三板挂牌，为此次港股上市做准备。 保利物业在中国提供物业管理服务超过23年，专注于一、二线城市，并在五大国家级城市群均有布局。 截止2019年4月末，公司的合同管理面积达371.4百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市，总在管面积为1.98亿平方米。 截止2019年4月末，保利物业共管理817项物业，其中包括549个住宅社区及268个非住宅物业。 近年来，保利物业的高速发展是超预期的，公司 2018 年业绩增长 49.6%，2019 年前 4 月业绩增长 67.7%（且只是进行了很小规模的并购，内生为主）。从具体业务来看，目前保利物业有三条主要业务线： 物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。截止2019年4月末，保利物业物业管理服务实现营收12.11亿元，占总营收的70.5%。 4、保利物业，又一翻倍股？ 近两年赴港上市的物业管理企业表现十分强势，在今年，不少物业股股价翻了数倍。比如今年的新城悦服务、佳兆业美好、永升生活服务、雅生活服务年内涨幅就直逼200%，在今年港股整体弱势的情况下，表现亮眼。 保利物业本次IPO全球发售的发售股份共1.33亿股H股，其中香港发售1733.36万股H股，国际发售1.15亿股H股，发售价将介于30.70港元至35.10港元之间，预计市值在163.7-187.15亿港元，如果认购火爆，超额配售悉数行使的话，市值预计在188.25-215.23亿港元。 基石投资者方面，公司已就基石配售与GIC Private Limited(GIC);Gaoling Fund,L.P.及YHG Investment,L.P.;中国国有企业结构调整基金股份有限公司(中国国有企业结构调整基金)及中交国际(香港)控股有限公司(01800)订立基石投资协议，拟分别认购8500万美元、3500万美元、3000万美元及3000万美元的发售股份。 编辑/jasonzeng[详情]

　　来源：华盛证券 物业板块因历来盛产“翻倍股”而备受市场追捧。截止日前，在2019年已上市的物业管理股中，涨幅在100%以上的公司有6家，其中新城悦服务以197%的涨幅独占鳌头，佳兆业美好、永升生活服务、雅生活等涨幅也超过100%。即便在港股2019年大市走弱的背景下，在港股已上市的17家物业管理股中，仍有超过11家取得正向涨幅，占比超64%，表现强劲。 来源：华盛证券 12月9日，港股物业管理板块再次迎来一家明星级“大公司”——保利物业。这家有着央企背景、业内排名第四的物管公司今起正式招股，最高发售价为每股35.10港元，每手200股，1手入场费约7091元，保荐人为广发融资、华泰金融、农银国际，预计将于12月19日正式登陆香港主板交易。 保利物业如顺利上市，将有望成为今年香港最大物管公司IPO。不想错过下一只“翻倍股”机会的投资者，华盛证券旗下港美股服务平台华盛通已开启0手续费一键打新通道，更有10倍杠杆、融资打新利率低至1.6%起、暗盘交易等多重福利，助力大家抢占先机。 保利物业会是下一只“翻倍股”吗？ 在物业管理股普遍走势不错的前提下，保利物业有潜力成为下一只“翻倍股”吗？结合公司背景、业务规模、营收表现看，无疑是头号种子选手。 从公司背景看，保利物业是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商。根据中指院的综合实力排名，2019年公司在国内物业服务百强企业中排名第四，具备央企背景的物业百强企业中公司排名第一，集团2018年度品牌价值逾人民币90亿元。若上市成功，这将是保利集团旗下第三家上市公司，也是港股内资物管的第14家公司。 从业务规模看，保利物业成立于1996年，距今在物业行业“耕耘”23年之久，公司专注于中国的一、二线城市，根据中指院报告，集团在五大国家级城市群均有布局。截止2019年6月底，保利物业服务遍布全国148个城市，合同管理面积达454.9百万平方米，在管总面积达260.3百万平方米，管理846项物业（565项住宅物业+281个非住宅物业）。 从业绩表现看，保利物业近年营收保持持续增长，2016年至2018年总营收分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，同比增长为26.4%及30.5%；2019年前6个月营收为28.22亿元，同比增长更是上升到了47.3%，这在港股物业股中也可以排至前列。 从利润上来看，保利物业近三年的利润分别为1.49亿元、2.25亿元和3.36亿元，同比增速为50.6%和49.6%；2019年上半年净利3.2亿元，同比增长48.9%，盈利体量上可排第三。保利物业净利同比增速在行业中游水平，50%这个数字能保持也算高速增长了。 华盛通0手续费一键打新 今年港股已上市的物业管理股中，涨幅排名前十的新股，最低涨幅都超过8%。市场对物业板块的持续看好，更令保利物业这只实力雄厚、资质不错的新股备受期待。保利物业的招股将持续至12月11日，华盛将持续为大家提供多重福利和便捷服务： 1、0手续费打新：现金打新无论中签与否，都不收取50港币的手续费，助力投资者0成本打新。 2、0现金认购，最高10倍杠杆：对于持仓太满或现金不够的用户，可利用持仓作抵押融资，还可享受最高10倍杠杆。以保利物业打新为例，1收入场费约为7091港元，投资者只需持有价值约为7091港股元的等值可抵押股票，即便账户无现金，也可通过杠杆融资，获得申购10手的入场资本。 3、融资利息低至1.6%起：华盛为用户提供的融资打新年利率最低可至1.6%，和市场平均超过3%的打新年利率相比，仅融资利息费用就可节省近50%。 4、暗盘交易：参与保利物业打新，无论中签与否，都可通过华盛暗盘交易快人一步抢占先机。对于中签用户，如暗盘交易涨幅不错可提前卖出获利；对于未中签用户，如看好保利物业上市首日表现，亦可通过暗盘提前入手等待次日上市在择机卖出。 作为新浪集团旗下互联网券商华盛证券推出一站式港美股服务平台，华盛通不仅为投资者提供一键打新的便捷服务，更有汇集了众多港美股大咖的社区平台，提供免费的港股打新教程、新股研究专栏、个股动态资讯等增值服务，助力广大投资者快速掌握港股打新技巧，让投资更从容。 据统计，2018年我国城镇化率已经增长至59.6%，大量交付的商品房为物管行业带来了巨大的市场空间，2018年底我国物管行业管理面积已达204亿平方米。保利物业作为物业服务百强企业之一，未来可期。不想错过下一只物业板块“翻倍股”？华盛一键打新助你抓住先机。[详情]

　　来源：智通财经网 在房地产行业发展开始降温、竞争由增量转存量，并且融资端政策趋紧的背景之下，房企分拆物业板块上市，扩大融资渠道，似乎已成为另一种生存之道。在港股物业板块中，例如去年上市的碧桂园服务、雅生活等一年多时间股价已经翻倍，中海物业自上市后股价持续增长不断创出新高。 头部地产公司保利地产也不甘寂寞，旗下保利物业发展股份有限公司（以下简称“保利物业”）于2017年便登陆新三板亮相资本市场。不过鉴于流动性及自身发展考虑，今年4月份推出新三板，8月份便递交了港股主板上市招股书。 智通财经APP观察到，时隔四个月，12月1日保利物业通过了港交所聆讯，成为港股物业板块中的一份子，广发融资、华泰金融控股、农银国际担任其联席保荐人。作为央企保利地产的子公司，保利物业的上市自然引来市场的关注。 依靠却不依赖母公司 一般而言物业公司分为两种，一种是纯物业公司，依靠自身拓展管理面积；另外一种主要依靠地产母公司提供在管面积。总体而言，不论是在资金还是业务方面，依靠母公司的物业公司有得天独厚的优势，因此业绩相对有保障，但另一方面又受限于母公司的发展策略。 至今已有23年历史的保利物业属于资历较深的物业公司。不过，与其他老牌物业公司不同的是，保利物业的背景尤为强大。 据智通财经APP了解，保利物业的直接控股股东为保利地产，最终控股股东为中国保利集团，后者持有保利物业40.74%股权。中国保利集团公司的前身是成立于1993年2月的保利科技有限公司，是国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。 保利地产目前主要专注于房地产开发经营，在福布斯世界500强第245位，在“2019中国房地产百强企业”中排名第4。而据智通财经APP了解，根据中指院2019年的综合实力排名，保利物业发展在中国物业服务百强企业中排名第四，其2018年度品牌价值逾90亿元人民币（单位下同）。 保利物业主业务分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，其中物业管理服务为核心业务。管理面积是衡量物业公司发展优劣的重要指标，截至2019年6月30日，保利物业合同管理总面积达到454.9百万平方米，包括565个住宅社区和281个非住宅物业，遍布29个省市自治区的148个城市，在管总面积260.3百万平方米。 背靠保利地产，保利物业长期依靠母公司打江山。智通财经APP观察到，2018年之前，保利物业在管面积中，由保利地产开发的物业面积占比分别为91.9%、86.1%和57.4%，而截至2019年6月30日，这一比例已经下降至43.1%，首次低于外拓项目来源占比。 可以看出来，保利物业虽然有母公司做靠山，前期也主要依靠这一“地产大腿”，但是自己也在不断拓展项目来源，依靠却不依赖母公司。 外拓项目“造血”能力不足 虽然保利物业已经在努力降低母公司的对自己业务的占比，但是仍然面临较大的问题和阻力。 智通财经APP观察到，2016年至2019年上半年，保利物业的总收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元及28.22亿元，年复合增长28.4%，期间毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%及23.6%，毛利率节节攀升，不过总体而言这个毛利率在行业中处于较低水平，据智通财经APP统计，在19家在港上市的物业管理公司2018年的平均毛利率为37.84%。 其原因主要是，一是在三个业务中，核心业务物业管理服务的毛利率较低，从2016年至2019年上半年由13.1%升至18.1%，而毛利率最高的社区增值服务毛利率达到45%以上，但是截至2019年6月30日，物业管理服务的收入占比仍然高达65%，社区增值服务只有19.1%。总体毛利率的升高也主要是因为物业管理服务的收入占比逐年降低而社区增值服务收入占比逐渐升高带来的。 二是保利物业的外拓项目相较母公司保利地产开发的物业项目而言，平均收费更低，导致毛利率低。智通财经APP观察到，截至2019年6月30日，保利物业的物业管理项目收入中有82.8%来自于保利地产开发物业，外拓项目仅占12.5%，这与56.9%的在管面积形成鲜明反差。 而且据招股书披露，2016年至2019年上半年，由保利地产开发的住宅社区的平均物业管理费分别为2.14元、2.19元、2.21元及2.27元，同期外拓项目收费则为1.19元、1.31元、1.47元及1.48元，仅为保利地产开发项目的65%左右。 商业写字楼差距更为明显，2016年至2019年上半年，由保利地产开发的项目收费分比为7.75元、8.24元、7.73元和7.79元，而外拓项目收费则为2.09元、2.18元、3.12元及3.15元，仅为保利地产开发项目收费的40%。 由此可以看到，保利物业外拓的勇气可嘉，但是离开了母公司的“庇佑”，并没有那么顺遂，2016年至2019年上半年，保利物业外拓项目的中标率分别为52.1%、49.1%44.7%及36.4%，不断降低的中标率，一是因为参与外拓项目增多，二也显示出当前物业公司的竞争越来越激烈，即便是背靠保利地产的保利物业也很难有高中标率，因为物业管理行业的竞争格局相当分散，排名第四的保利物业市占率不足1%，激烈程度可见一斑。 智通财经APP认为，物业管理行业的竞争激烈程度未来只增不减，当前保利物业还处于“出门打江山”阶段，短期内盈利水平想要明显提升可能性比较低，但长期看仍然值得关注。 [详情]

　　来源：华盛证券 作者：华光charlie 近两年，赴港上市的物业管理企业就有11家，其中不乏碧桂园服务、新城悦、雅生活、蓝光嘉宝等母公司背景强大的物管企业。 而笔者也注意到，这些物管公司在港股市场的股价表现非常强势，包括在2019年大市走弱的情况下仍有不错涨幅。 来源：wind，华盛证券 将港股上市的物业管理股2019年1月1日至12月3日的涨跌幅做一个排序，可以看到涨幅在100%以上的公司有6家之多。 如新城悦服务197%的涨幅独占鳌头，其后佳兆业美好、永升生活服务、雅生活、中海物业以及碧桂园服务分别有174%、166%、158%、114%、114%的区间涨幅。 而香港市场上17家物业管理股，在2019年截止目前能取得正向涨幅的高达11家，占比超过64%，这也体现了市场对于物业管理行业和这些优质物管公司的认可。 在12月1日，保利物业发展有限公司通过港交所上市聆讯，这也意味着香港市场上很快要在物业管理板块迎来一家“大公司”。保利物业有多大？ 来源：招股书 根据保利物业招股书显示，它是央企保利地产（保利发展控股）旗下的全资子公司，承接保利地产绝大多数的物业管理业务；其次保利物业在物业服务百强中排名第四，在管面积达到4.55亿平方米。 除了业务上的大以外，根据保利地产公告，中国证监会核准了保利物业的境外上市，并核准其发行不超过约1.53亿股境外上市股，出售最少15%的扩大后股本。 目前根据外媒消息披露，保利物业的上市融资额为5亿美元（约39亿港元）。这样可以估算出保利物业上市后市值约为260亿港币，有望成为2019年度香港最大物管公司IPO。 为保利物业称称重 保利物业赴港上市，大家最关心的问题就是它的房企背景、业务规模以及业务增速究竟有几斤几两，我们现在来扒一扒。 首先保利物业公司历史在行业里面可算“悠久”，它于1996年在广州成立，距今已有23个年头。保利物业曾在2017年在新三板挂牌上市，其后在2019年4月从新三板退市。 保利物业的直接控股股东是保利发展控股，其最终控股股东也就是国资委直属的大型地产央企中国保利集团，位列国内十大房企之列。 来源：招股书 从业务上来看，保利物业主要为国内一二线城市中的各类物业提供物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务，其中物业管理服务为主要营收来源，2019年前6个月占比总营收的64.6%。 而非业主增值服务主要是为物业开发商提供的包括协助营销、咨询及商业运营在内的增值服务，社区增值服务主要针对业主及住户提供，其中包括常见的入住、家政、停车场管理等增值服务。 从2018至2019年的上半年业务营收变动上来看，这两项业务都实现了35%、80%的高速增长，其中社区增值服务占比提升明显。 2019年上半年其社区增值服务毛利率为44.1%，远高于物管服务和非业主增值服务的18.1%和21.3%。 来源：招股书 就规模而言，根据中指院的综合实力排名，2019年公司在国内物业服务百强企业中排名第四，具备央企背景的物业百强企业中公司排名第一。 截止2019年6月底，保利物业服务遍布全国148个城市，合同管理面积达454.9百万平方米，在管总面积达260.3百万平方米，管理846项物业（565项住宅物业+281个非住宅物业）。 保利业绩行业前列，物管行业前景看好 来源：wind，华盛证券 物业股为什么会在港股市场表现独树一帜，我们可以从他们最新的2019年上半年业绩来选找答案。从营收增速来看，整个物业管理板块上市公司基本保持增长，而像碧桂园服务的营收达到35.18亿元，较去年同期增长74.3%。 营收增速在40%以上就有6家，分别是碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活以及奥园健康和滨江服务。 而看看保利物业的营收也保持着持续增长，2016年至2018年总营收分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，同比增长为26.4%及30.5%； 2019年前6个月营收为28.22亿元，同比增长更是上升到了47.3%，这在港股物业股中也可以排至前列。 而从利润上来看，保利物业近三年的利润分别为1.49亿元、2.25亿元和3.36亿元，同比增速为50.6%和49.6%；2019年上半年净利3.2亿元，同比增长48.9%，盈利体量上可排第三。保利物业净利同比增速在行业中游水平，50%这个数字能保持也算高速增长了。 物管板块还有一个备受看好的原因，那就是朝阳的行业前景。 2018年我国城镇化率已经增长至59.6%，随着我国城镇化的进程逐步加速，商品房市场也蓬勃发展。大量交付的商品房为物管行业带来了巨大的市场空间，2018年底我国物管行业管理面积已达204亿平方米。 而在物业管理行业中的龙头企业(Top 10)管理面积均值增长明显快于其他企业，从2014年不足1亿平方米增长至2018年的2.39亿平方米，而2018年底的百强物管企业管理面积均值仅为3718.12万平方米。 来源：wind，华盛证券 随着时间增长，物管行业集中度会不断提升，头部企业业绩的增长率会由于管理面积的体量而呈现高增长。所以对于背靠强大房企、积极并购整合的物管企业，未来投资价值潜力巨大。 结语：已到年底，保利物业的上市迎来了许多投资者的关注，通过上文的分析，相信会对其公司基本面和行业有一个整体的理解。 根据笔者估算，本次保利物业上市总市值或达260亿港元，以其最新2019年上半年净利估算，其市盈率为36.6倍。 来源：wind，华盛证券 保利物业与市值同样在百亿以上的碧桂园服务以及绿城服务相比要低，比雅生活服务要略高，总体估值较为合理。 结合2019年港股市场对于物管股的青睐热潮，保利物业能否为投资者年底送上一个红包，我们拭目以待。 风险及免责提示：以上内容仅代表本文作者的个人立场和观点。投资者在做出任何投资决定前，应结合自身情况，考虑投资产品的风险。必要时，请咨询专业投资顾问的意见。本文不构成任何投资建议，对此亦不做任何承诺和保证。[详情]

　　原标题：保利物业拟下周在港上市聆讯 计划集资5亿美元 来源：观点地产网11月22日， 据外电引述消息指，保利发展旗下全资子公司物业管理公司保利物业发展寻求下周在港上市聆讯，计划集资5亿美元。该公司计划集资所得用于把握战略投资机会；进一步开拓增值服务；用于升级数字化及智能化管理系统；以及用作运营资金及一般公司用途。初步招股文件披露，公司现已进入北京、上海、广州、成都、长春等超过100个城市，截至4 月底，该公司的合同管理面积达3.71亿平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市，在管面积为1.98亿平方米。(原标题：保利物业拟下周在港上市聆讯 计划集资5亿美元)[详情]

　　中国经济网 中国经济网北京9月23日讯（记者关婧） 近日，保利地产（600048.SH）发布公告称，旗下的保利物业发展股份有限公司已于2019年9月17日收到中国证券监督管理委员会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》（证监许可[2019]1669号）。  批复显示，中国证监会核准保利物业发行不超过1.53亿股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，保利物业可到香港交易所主板上市。本次发行境外上市外资股（H股）并上市事项尚需取得香港证券及期货事务监察委员会、港交所等核准。  8月6日，保利物业向港交所提交招股书，IPO保荐人为广发融资（香港）、华泰金融控股（香港）及农银国际。  2016年、2017年、2018年和2019年前四个月，保利物业收入分别为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元、17.18亿元。期内利润分别为1.49亿、2.25亿、3.36亿元、2.25亿元。  上述同期，保利物业的经营活动所得现金净额为7.71亿元、3.61亿元、4.33亿元、-3407.3万元。  2016年、2017年和2018年，保利物业的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%，2019年前4个月升至24.9%。保利物业称，毛利率上升主要由于物业管理服务毛利率增加及社区增值服务的贡献增加所致。  不过，上述三年保利物业的净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。2018年保利物业7.9%的净利率，与同期碧桂园服务19.98%的净利率相比，保利物业仅有对方的39.54%。  2018年以来，已经有多家龙头房企的物业部分完成在港上市，包括绿城集团旗下的绿城服务（02869.HK）、雅居乐旗下雅生活、碧桂园旗下碧桂园服务（06098.HK）、新城旗下新城悦、佳兆业旗下佳兆业物业、旭辉旗下永升生活、中海集团旗下的中海物业（02669.HK）以及奥园旗下奥园健康等。  截至8月底，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有鑫苑物业服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、保利物业发展以及宝龙商业管理5家。  根据中指院2019年综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四，仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业，在具备央企背景的物业企业中排名第一。  此次赴港上市融资，保利物业计划将募集资金用于收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司，提升增值服务业务和多元化服务业务，升级信息化和智能化平台，补充营运资金及一般公司用途。  脱离新三板赴港上市 保利物业净利率“拖后腿”  2017年8月29日，保利物业在新三板挂牌，今年4月11日在新三板摘牌，4月16日，公司控股股东保利发展董事会表决通过保利物业境外上市议案，后于5月31日获得证监会受理。  招股书披露，中国保利集团持有保利物业40.74%股权，为保利物业最终控股股东，保利发展控股直接及通过西藏赢悦间接持有保利物业95%及5%股权，合计持有保利物业100%股权，为保利物业直接控股股东。  保利物业2016年、2017年、2018年收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，同期利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元。2019年前4月，公司收入为17.18亿元，同期利润为2.25亿元。  从已上市的物业公司对比来看，2018年营收规模保利物业仅次于绿城服务和碧桂园服务，后两者的营收规模分别为67.10亿元和46.75亿元。  不过，保利物业的营收和净利虽然连年增长，但公司盈利能力相对较弱。数据显示，保利物业2016年、2017年、2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%，同期净利率更是仅有5.8%、6.9%、7.9%。 对比业内与其排名相近的其他有房企背景的物业公司，碧桂园服务2018年净利润率为19.98%，同期彩生活和雅生活的净利率分别为14.34%、25.36%。 数据来源：wind  招股书显示，保利物业的员工成本居各项成本之首，且总体呈上升趋势。保利物业在经营风险中也提示，“利润率及经营业绩可能因人工或分包成本或其他运营成本增加而受到重大不利影响”。  过度依赖保利地产 物业管理收入九成靠母公司  目前保利物业共有三个业务条线，分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务，其中物业管理业务是该公司最重要的收入来源。招股书显示，保利物业2019年前4月物业管理业务收入占总营收的比例超七成。  根据招股书披露，保利物业的单一最大客户为保利发展控股集团，公司向保利发展控股集团提供非业主增值服务和物业管理服务。截至2016年、2017年及2018年末，来自单一最大客户的收入分别占总收入的21.9%、17.3%及16.0%。  保利物业称，公司管理的物业主要由其控股母公司保利发展控股集团开发，其他的则由其他物业开发商开发或自若干公共及其他物业的业主取得。2016、2017年及2018年末，由保利发展控股集团开发的物业占其物业管理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。 保利地产（600048.SH）曾在业绩报告中称，如果未来保利地产的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，可能会影响公司物业管理面积的扩张和收入规模的提升。  保利物业则表示，在提供物业管理服务给包括保利发展控股集团在内的现有客户的同时，公司计划积极开拓新项目新客户，扩大管理规模及市场份额。  招股书显示，截至2016年、2017年、2018年及2019年前4月，保利物业外拓合同管理面积分别占当年管理面积的9.9%、19.7%、50.6%及51.5%，而在总营收中的占比仅为1.3%、4.1%、11.4%、15.8%。[详情]

　　保利物业赴港上市获“放行” 翁榕涛，赵毅 内地房企分拆物业公司赴港上市的热潮丝毫不减，已成为“后地产时代”的新趋势。 9月17日，据保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利地产”）公告显示，保利物业发展股份有限公司（以下简称“保利物业”）赴境外上市已经获得中国证监会批复。而在8月6日，保利物业已经向香港联交所递交了上市申请。 这也意味着保利物业自新三板退市后，转战港股市场获证监会“放行”，上市进程进入了倒计时。 物业管理公司的行业集中度仍较低，融资并购成为重要扩张手段。公开资料显示，截至今年上半年，保利物业管理846项物业，合同在管面积为3.71亿平方米，是全国第四大物业公司，仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业，但公司目前市占率仅为0.9%。 值得注意的是，此前多家内地公司赴港上市遭遇“破发潮”，《中国经营报》记者就募资后如何扩张规模、有无应对破发的措施等问题致函采访保利物业相关负责人，对方表示公司目前正处于上市前的静默期，部分问题不方便进行回应。 赶上物业公司上市潮 物管行业竞争日趋激烈，在国内融资渠道持续收紧的形势下，多家内地房企分拆物业公司赴港上市。 仅2018年就有雅生活服务、碧桂园服务在内的5家物管公司成功上市。自年初以来，已有滨江服务、奥园健康以及和泓服务3家登陆港股。若上市成功，保利物业将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。 保利物业为何从新三板退市后转战港股？此前的保利物业公告中显示，“这是公司自身经营发展及战略规划的需要。”实际上，近年来从新三板市场退市后转战港股的物业管理公司并不止保利物业一家，还包括此前登陆香港资本市场的永升生活服务、和泓服务。 数据显示，自2014年起，新三板累计挂牌物业服务企业74家，目前仍在挂牌的有56家。有18家物业服务企业摘牌均为主动申请终止挂牌，其中有14家是在2018年摘牌。 新三板上市公司普遍面临流动性相对较差、融资较难的处境。中国财政科学研究院应用经济学博士盘和林向记者分析：“从主动摘牌的物业服务企业来看，并非业绩不佳等原因，相反都业绩不俗，新三板已经无法满足保利物业的融资等发展需要，A股审批又比较严格，相比而言，转战港股更有优势。” 保利物业招股书显示，截至2019年4月30日，其合同管理面积达3.71亿平方米，遍布全国27个省（区、市）的136个城市，在管面积为1.98亿平方米。在中国管理817项物业，包括549个住宅社区及268个非住宅物业。 营业收入方面，截至今年4月30日，保利物业收入为17.18亿元，较上年同期12.10亿元增加5.08亿元；2016年度、2017年度、2018年度保利物业收入分别为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元。 在房地产调控期下，信贷持续收紧，物业分拆赴港上市成为房企拓宽融资渠道的新路径。相比房地产业务，物业管理公司具有轻资产和逆周期属性，估值水平亦明显较高。 营收单一依赖规模扩张 招股书显示，保利物业是全国第四大物业公司，仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业。 值得注意的是，保利物业在增值服务方面较少发力，导致其营收来源相对单一。根据招股书，其主要的营收来源于物业管理服务收入，从2016~2018年分别占比74.3%、74.7%及68.8%。 值得注意的是，保利物业目前项目收入仍主要依赖于母公司。招股书显示，截至2019年4月30日，由保利地产开发的物业带来的收入为10.20亿元，占比为84.2%，而外拓项目贡献的收入为1.91亿元，占比仅为15.8%。 同策研究院首席分析师张宏伟告诉记者，“对于有开发商背景的物业公司来讲，刚上市时基础物业确实主要依赖母公司，而且后者一般也作为基石投资者，接下来通过上市后，保利物业应该通过收并购中小物业公司，来实现规模效应和品牌效应的突破。” 据保利物业公告显示，公司赴港上市募集的资金用途为收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司；提升增值服务业务和多元化服务业务；升级信息化和智能化平台；补充营运资金及一般公司用途。 广发证券此前一份研究报告指出，融资并购是物业管理公司重要的扩张手段。此前，保利物业内部已启动名为“147”的战略计划，要在未来三年内实现100亿元的营业收入，4亿平方米的管理面积，以及7亿元的利润水平。 近两年，保利物业正逐渐外拓管理物业面积。2018年6月，保利物业与天创物业达成战略合作，双方将共同打造校园物业管理平台；同期保利物业还与天凝镇政府达成战略合作，成为行业内首个涉足乡镇公共治理、践行国家乡村振兴战略的物业服务企业。 同时，保利发展在商业物业的拓展和运营方面也取得进步。截至2018年年末，这家公司商业板块运营的项目已达到65个，管理面积为266万平方米。另外通过轻资产模式进行品牌及管理输出，外拓的购物中心达到10个，酒店4个。 可以看出，保利物业正加快布局，通过多元化业务摆脱对母公司的重度依赖，提升管理的非保利地产开发的物业面积比例。 面临人工成本上涨难题 从利润率指标来看，保利物业的表现要落后于很多同行。招股书显示，保利物业2018年毛利率为20.1%；2016~2017年毛利率则分别为16.7%、17.9%。 可进行对比的是，同样在港交所上市的其他物业公司，如雅生活服务2018年的销售毛利率为38.2%，碧桂园服务为37.7%，彩生活为35.5%，中海物业为20.43%。 保利物业总经理吴兰玉此前在接受媒体专访时表示，保利物业不简单追求高的净利、毛利水平，不追求“输血式”，而是讲究自身的合理利润，这样的含金量会高很多。 值得注意的是，保利物业在低毛利率的情况下，如何控制运营成本显得尤为重要。招股书指出，保利物业的利润率和经营业绩可能会因人工、分包成本或其他运营成本增加而受到不利影响。 招股书显示，保利物业的人工成本正不断增加，于过往记录期间，保利物业截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年4月30日止四个月，人工成本占服务成本的比率分别为54.2%、59.1%、55.6%及 60.8%。 在人工成本持续上涨的情况下，部分物管企业以转型互联网以及增加劳务外包比例来进行管控成本。以首家赴港上市的物业公司彩生活服务集团有限公司（01778.HK，以下简称“彩生活”）为例，在传统的物业管理业务遭遇“天花板”时，彩生活开拓多元业务，并打算转型互联网平台模式。 针对人工成本上涨的问题，保利物业表示，公司接下来会通过全委、顾问和并购的方式拓展非保利地产开发的物业项目；同时，公司将积极开展社区增值服务等非传统物业服务业务的市场开发力度，提升公司的收入多元化水平和盈利质量。 据和讯首席投资顾问夏立军指出，物管行业依然属于劳动力密集型产业，竞争要素极难取得破坏性创新，龙头企业将是行业整合和发展的核心。行业业绩和估值水平短期内仍由基础服务板块主导，而中远期关键要素将逐渐由增值服务取代，储备面积数据显示基础服务规模可能将在未来2~3年高速成长。[详情]

　　9月17日晚间，保利地产公告称，全资子公司保利物业于境外上市事项已获中国证监会核准。这标志着，保利物业即将叩开港股市场的大门。 据保利物业所收批复，中国证监会核准保利物业发行不超过153，333，400股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，保利物业可到香港交易所主板上市。 此外，保利物业本次发行境外上市外资股（H股）并上市事项尚需取得香港证券及期货事务监察委员会、香港联合交易所有限公司等核准。 若成功赴港IPO，保利物业将刷新上市物业公司排名。截至2019年4月30日，保利物业合同管理面积为3.71亿平方米，即将超越绿城服务成为第三大上市物业公司，仅次于彩生活和碧桂园服务。 2016年、2017年、2018年三年间，保利物业总收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元。与此同时，公司同期利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元。 目前，保利物业共有三个业务条线，分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务。物业管理业务是公司最重要的收入来源，2019年前4个月，公司物业管理业务收入12.11亿元，占总营收比例为70.5%。 与行业普遍现状类似，保利物业的收入仰仗母公司保利发展的资源，不过这一比重正在逐年降低。2016年至2018年各期，保利地产向保利物业贡献的收入占比从98.7%下降至88.6%，2019年前4个月再降至84.2%。 实际上，早在2017年8月，保利物业便于新三板挂牌，但在今年4月11日公告退市。此后不到四个月，保利物业火速转战港股，并于8月7日正式向港交所递交招股书。 对轻资产物业公司来说，新三板限制过大，无法达到快速融资目的。而A股对于新上市公司审核较严，使得保利物业选择赴港上市。 当下，物管行业仍处于“跑马圈地”状态。平安证券研报显示， 2018年行业十强市占率为11.4%，百强市占率也不足四成。管理规模最高的彩生活市占率仅1.7%，远低于龙头房企市占率。 对规模和市占率的诉求，使物业公司渴求资本市场融资进而扩大规模。此外，资本市场逐步认识到物业公司的价值，给予其明显高于房地产开发商的估值水平，这也给房企拆分物业子公司上市提供动力。 以在港上市的公司为例，碧桂园服务、绿城服务和中海物业三家物业公司市盈率分别为42.28倍、39.07倍和31.82倍。而对应的母公司碧桂园、绿城中国、中海地产市盈率分别仅5.28倍、19.26倍、6倍。 估值差异与行业未来成长性相关。实际上，传统房开业务增速已进入平稳态势，但物管行业仍处于成长阶段。据中指院数据，物业服务百强企业的平均收入由2014年的425.0百万元升至2018年的886.2百万元，复合年增长率为20.2%。 行业厮杀中，保利物业的优势在于规模。截至2019年4月30日，公司合同管理面积3.7亿平方米，遍布全国136个城市；在管面积1.98亿平方米；在全国管理817项物业，包括549个住宅社区及268个非住宅物业。 但盈利能力偏弱却显而易见。数据显示，保利物业2016年、2017年、2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%；同期，公司净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。 与行业类似规模公司相比，碧桂园服务净利率为19.98%，彩生活和雅生活的净利率也分别为14.34%和25.36%。规模占优势的保利物业，盈利能力却拖了后腿。 保利物业表示，公司面临各方成本上行压力，包括但不限于：最低工资增加、员工人数增加、节约成本措施生效所需时间。“倘按包干制履行物业管理服务时未能控制成本，我们可能会遭受亏损，且我们的利润率可能会下降。”保利物业称。 对于IPO募集资金，保利物业将用收购或投资物业管理公司，扩大物业管理规模；开拓增值服务，投资社区产品及服务公司等；升级数字化及智能化管理系统；用作运营资金及一般公司用途。[详情]

　　原标题：保利地产全资子公司保利物业获准在港交所IPO 来源：上海证券报 上证报中国证券网讯（记者 孔子元）保利地产公告，公司全资子公司保利物业已于2019年9月17日收到中国证监会批复，根据该批复，中国证监会核准保利物业发行不超过153，333，400股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，保利物业可到香港交易所主板上市。保利物业本次发行境外上市外资股（H股）并上市事项尚需取得香港证券及期货事务监察委员会、香港联合交易所有限公司等核准。[详情]

　　 来源：面包财经 原标题：保利物业赴港上市：在管面积近2亿平方米 背靠大树好乘凉？ 港交所官网信息显示：保利物业今年8月份已经提交了上市申请。 聆讯资料显示，保利物业是一家具有央企背景的物业管理服务综合运营商。自2014年起公司在中指院的中国物业服务百强企业综合实力排名持续保持前五名，在央企中排名第一。 保利物业于1996年成立，由保利发展控股及保利南方分别直接拥有80%和20%，总部位于广东省。2016年为了筹备新三板挂牌，公司改制成为股份有限公司。2019年4月保利物业终止三板挂牌，为此次港股上市做准备。 聆讯资料显示，保利物业在中国提供物业管理服务超过23年，专注于一、二线城市，并在五大国家级城市群均有布局。截止2019年4月末，公司的合同管理面积达371.4百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市，总在管面积为1.98亿平方米。截止2019年4月末，保利物业共管理817项物业，其中包括549个住宅社区及268个非住宅物业。 在管面积1.98亿平方米 在往绩记录期间，保利物业的营收及净利润持续增长。 截止2019年4月末，公司实现营收17.18亿元，较上年同期增长41.94%；实现净利润2.25亿元，较上年同期增长67.71%。 聆讯资料显示，保利物业的经营业绩会受到物业管理业务的再管面积影响，因此，公司收入的增长取决于维持及开发在管面积的能力。而近几年，公司的在管面积也呈持续增长趋势，截止2019年4月末，公司在管面积1.98亿平方米，较上年末增加730万平方米。 目前，公司的大部分物业管理合同均与保利发展控股集团（包括其合营企业及联营企业）开发的物业的管理有关。截止2019年4月末，保利发展控股集团开发的物业占总在管面积的56.2%。此外，保利物业也会通过外拓项目来获得新的物业管理服务。聆讯资料显示，公司来自于外拓项目来源的再管面积稳步增长，其占比由2016年的8.1%提升至2019年4月末43.8%。 物业管理为主，毛利逐渐提升 从具体业务来看，目前保利物业有三条主要业务线：物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。 其中，物业管理服务主要是为业务、住户以及物业开发商提供一系列物业管理服务，包括保安、清洁、绿化、园艺以及维修保养服务，重点服务住宅社区。非业主增值服务则主要是向物业开发商提供增值服务，例如案场协销服务、咨询、承接查验等。社区增值服务是向所管理物业的业主及住户提供社区增值服务，解决彼等的生活及日常需要，如购物协助、领包入住等。 从收入明细来看，公司总收入的增长主要来自于物业管理服务收入的增长。 截止2019年4月末，保利物业物业管理服务实现营收12.11亿元，占总营收的70.5%。而该业务收入增长也主要由于在管面积增加所致。在往绩记录期间，公司主要按包干制收取物业管理费，而按酬金制产生的物业管理服务收入则比较有限。且大部分物业管理服务收入源自住宅社区，截止2019年4月末，住宅社区产生的物业管理服务收入为9.38亿元，占总物业管理服务收入的77.4%。 从地区来看，保利物业的物业管理服务收入主要来自于华南地区，收入占比一直保持在30%以上。截止2019年4月末，华南地区物业管理服务实现营收3.71亿元，占总物业管理服务收入的30.7%。 聆讯资料显示，截止2019年4月末，保利物业的非业主增值服务收入为2.29亿元，其中以案场协销服务为主，该业务实现营业收入1.82亿元，占非业主增值服务收入的79.5%。社区增值服务则实现营收2.78亿元，主要以社区生活服务为主，该业务实现营收1.87亿元，占社区增值服务收入的67.2%。 从毛利率来看，保利物业的三大业务其毛利率均处于增长趋势，而社区增长服务的毛利率水平最高。截止2019年4月末，公司物业管理服务和非业主增值服务的毛利率均为20.4%；社区增值服务的毛利率为48.4%。 外拓项目增长较快，平均管理费收入较低 近几年，保利物业的外拓项目增长较快，无论是在管面积还是收入都出现了明显的增长。 截止2019年4月末，保利物业外拓项目实现营收1.91亿元，较上年同期增长2.95倍。再管面积为8665.2万平方米，较上年末增加550万平方米。如果较2016年的660万平方米来说，增长了约12倍。 但从平均物业管理费来看，外拓项目的平均物业管理费较低。聆讯资料显示，截止2019年4月末，保利物业由保利发展控股集团开发的住宅社区收取的平均物业管理费约为每月每平米2.21亿元，但外拓项目来源开发的住宅社区收取的平均物业管理费每月每平米约1.47元。 超3成合同陆续到期，合同管理面积超50% 由于保利物业的收入主要源自于物业管理合同所进行的物业管理服务产生，如果大量物业合同终止或没有获得重续，那么将对公司的业绩产生较大影响。 聆讯资料显示，公司大多数前期物业管理合同并没有固定期限，业主可通过业主大会选定另一家物业管理服务提供商。而另一种有固定期限的合同则是公司与业务委员会订立的物业管理合同，须于届满时重续。 数据显示，2019年-2021年末，保利物业约有401份合同将陆续到期，占总合同数量的34.1%。其合同管理面积达1.9亿平方米，占总合同管理面积的51.1%。此外，公司于合同到期后仍提供服务的物业管理合同的仅有65份，占合同总数的5.5%。[详情]

　　保利物业终于赴港。 4月11日宣布终止新三板挂牌，8月6日披露赴港招股书，保利物业仅用4个月完成转身。若上市成功，这将是保利集团旗下第三家上市公司，也是港股内资物管的第14家公司。 早在2018年下半年，房企旗下众多中小物业为拓宽融资渠道纷纷赴港上市，彼时外界对于龙头万科、保利是否也将赴港猜测颇多。但再快的速度也赶不上资本环境的变化，2019年上半年港股市况转弱，IPO融资规模增长难掩市场情绪的寡淡，多家公司中止上市计划。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，尽管现在港股上市的物业公司估值不高，但港交所当前对于物业公司上市给予了宽松的环境，争取上市能获得更多投资机会，这是一个综合考量。 “以价换量” 外拓项目物业收费低 自 2014  起，保利物业一直保持在中指院发布的物业百强前五名。 保利物业在1996年成立于广州珠三角，属于A股上市公司保利地产旗下全资子公司。背靠央企，保利物业形成了从华南地区辐射全国的格局。 从地区来看，保利物业已经突破了区域性限制，除华南地区营收占比在30%以上，华中、华东、华北、西南地区占基础物业管理服务收入的比例在13%~17%，各地区分布较为均衡。且主要为一、二线城市，与保利地产的布局保持一致。 截至 2018 年末，公司在管物业管理项目总数达为755 个，覆盖全国 91 个城 市。在管面积为190.5百万平方米，已上市的物企雅生活服务、绿城服务、碧桂园服务、中海物业公布的同期在管面积分别为153.6百万平方米、170.4百万平方米、181.5百万平方米。若保利物业上市，在管面积将排第一位。 当然，保利物业能有今天的规模，与身为房地产开发商的母公司不无关系。2016-2018年保利物业在管面积中，大部分为来自保利发展控股集团（包括其合营企业及联营企业）的内部项目，占比分别为91.9%、86.1%、57.4%。 积极外拓可以减少对母公司的依赖，同时也能在一定程度上证明公司的独立性。所以迄今房企拆分旗下物业公司上市，均在以不同方式尝试对外扩张。而保利物业尽管在2018年外拓项目面积急剧增加，但收入并未随之飙升。 2016-2018年，保利物业来自内部项目的物业管理收入占比分别为98.7%、95.9%、88.6%，内部项目依然在基础的物业管理业务中占主导地位。 外拓面积占比提高而收入占比未有明显提升，这主要是因为外拓项目所收取的物业费不高。报告期内，公司公共及其他物业在管面积飞速增长，分别为2.5百万平方米、7.6百万平方米、68.4百万平方米，同比增速为304%、900%，导致同期住宅社区在管面积占比从91.3%下降到60.7%。这部分增长主要是外拓项目。 2016-2018年，公司外拓项目中非住宅收入分别为1254万元、5310万元、24536万元，非住宅收入的在管面积为366万平方米、960万平米、6987万平方米，由此计算出同期非住宅收入的平均物业费为0.29元/月/平方米、0.46元/月/平方米、0.29元/月/平方米。 而来自保利地产的非住宅收费远高于此，以2018年非住宅收入35861万元、面积509万平方米计算，来自保利地产的非住宅物业分为5.87元/月/平方米。再对照以公共物业为主的浦江中国，2018年财报显示，公共物业、办公大楼及酒店、商业综合体、政府物业的每平方米平均月费分别为4.7元、9.1元、4.1元、15.4元。 除去公共物业以外，外拓项目与内部项目的差价同样体现在了住宅项目上。报告期内，由保利发展控股集团开发的住宅小区收取的平均物业管理费分别约为2.14 元/月/平方米、人民币 2.19 元/月/平方米、人民币 2.21 元/月/平方米。同期，其他物业开发商开发的住宅小区收取的平均物业管理费分别约为 1.19 元/月/平方米、 1.31 元/月/平方米、 1.47 元/月/平方米。 根据中指院发布的物业百强报告显示，2018年百强企业管理项目住宅物业服务费平均为2.25元/月/平方，保利物业的对外项目收费仅为行业均值的六成左右。这或说明，面对市场竞争这家物业龙头采取了“以价换量”的市场战略。 虽然目前保利物业主要还是以住宅业务为主，外拓项目的平均物业费不高，对保利物业影响有限。但物业行业规模与面积挂钩，长期以低价外拓非住宅项目，对保利物业龙头企业来说并不是一个好现象。 首当其冲的压力是侵蚀净利润。物业行业营收指标受包干制、酬金制影响而失准，净利润率更能反应企业盈利能力。影响后者的因素主要为平均物业费水平以及毛利率较高的增值服务在总营收的占比。 2016-2018年，保利物业实现营业收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.3亿元，年内溢利分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元，净利润率分别为5.8%、6.9 %、7.9%。按照2018年数据，保利物业在目前体量超20亿元的物企中排倒数第二。 截至2018年末，母公司保利发展控股集团合计拥有在建面积 103.9 百万平方米，待开发面积 91.5 百万平方米。依靠母公司的项目储备，短期内保利物业或仍有一定增长。 “错失”港联不动产  同业竞争待解 物业行业的跑马圈地仍在继续。保利物业即使上市，仍然有两个问题需要面对。 一是来自集团内部的同业竞争。 保利物业为保利地产全资子公司，同属于保利集团旗下。目前保利集团旗下保利地产和保利置业两家房地产开发商的恩怨纠葛还在继续，保利地产合并保利置业仍遥遥无期。 据招股书，保利置业旗下包含物业管理公司，即上海保利物业酒店管理集团有限公司、湖北保利大酒店有限公司及深圳市保利商业物业经营管理有限公 司，从事住宅物业、商业物 业、办公室及其他物业管理。 截至2018年末，保利置业集团的物业管理项目与保利物业在 11 个城市重叠。保利物业认为：从收入规模上，保利置业集团物业管理服务收入仅占其总收入不足 5%；其在管面积超过保利置业集团的相关物业管理项目所管理的面积六倍；物业管理服务规模远超过保利置业集团的物业管理服务规模，因此集团内部的竞争并不激烈。 但随着保利物业的上市，以及保利置业物管业务的发展，这部分同业竞争或仍需解决。 二是激烈的外部竞争。 2019年上半年，头部物企陆续出现收购动作。 7月10日，碧桂园智慧物业服务以3.75亿收购港联不动产服务100%股权，二者属于强强联合，2019中国物业服务百强企业港联不动产位居十七。 而根据4月份媒体报道，保利物业曾计划并购港联不动产。保利地产方面对媒体表示，双方有接洽，但一切以公告为准。从结果上看，保利物业与港联不动产失之交臂。 7月11日，碧桂园服务又以1.9亿买入中国恒大旗下嘉凯城物业100%股权。短短两日耗资5.65亿，而自去年上市以来，碧桂园服务已进行四起并购。 7月23日，浦江中国发布公告称将以不超过2750万元的代价收购上海新市北27.5%的股权。 8月8日，雅生活服务在2019年中报宣布完成4个重量级收并购，包括新三板企业青岛华仁物业、黑龙江龙头企业哈尔滨景阳物业、物业百强公司广州粤华物业和兰州城关物业。 此前招商蛇口拟拆分招商物业借道中航善达上市，目前项目正在推进。招商物业或成A股第二家物业上市公司。 与资本市场的风起云涌相比，报告期内保利物业仅有一次并购， 2019 年 4 月公司以代价 408万元收购重庆新祥瑞51%的总股权。值得一提的是，公司存在一次大手笔的投资，2016年5月以现金认购方式共同发起设立粤港证券，出资金额为人民币3.5亿元，占粤港证券10%股权。目前粤港证券还等待审批。 值得注意的是，保利物业的合同分为两类，一类是与前期物业开发商签订的无期限合同，另一类是与业主委员会签订的有期限合同，通常为三到五年。在2019-2021年，保利物业约有一半的合同管理面积将陆续到期，需要续签。[详情]

　　本报记者 王晓悦 8月7日，保利物业向港交所递交招股书，开启赴港上市流程。若其成功上市，将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司，也将刷新上市物业公司的排名。截至2019年4月30日，保利物业合同管理面积为3.71亿平方米，将超越绿城服务成为第三大上市物业公司，仅次于彩生活和碧桂园服务。 大型物业公司纷纷上市，不难看出其做大做强的野心。财经评论员严跃进认为，物业公司上市说明其看好物业行业前景，而在垄断性公司未出现之前，公司希望借上市来做大规模，争夺物业行业的头把交椅。 相比已上市的物业公司，保利物业的规模并不小。据中指院2019年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四，在央企背景的中国物业服务百强企业中则排名第一。招股说明书也显示，保利物业2018年收入为42.29亿元，仅次于绿城服务和碧桂园服务。 目前，保利物业共有三个业务条线，分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务，其中物业管理业务是公司最重要的收入来源，2019年前4个月，物业管理业务的收入从2018年同期的8.76亿元增加至12.11亿元，占总营收的比例为70.5%。 与其他房企旗下的公司相似，保利物业最大的客户是其母公司保利发展控股集团，即在A股上市的保利地产。目前，其收入仍仰仗保利地产的竣工资源，但依赖程度正在降低。2016年至2018年各期，保利地产向保利物业贡献的收入占比从98.7%下降至88.6%，2019年前4个月则降至84.2%。 盈利能力方面，公司三大业务条线近三年毛利率均上升，整体毛利率从2016年的16.7%逐步提升，2019年上半年为24.9%，公司表示，这主要归功于物业管理费的增加、成本控制措施加强及社区增值服务形成规模经济。 财经评论员严跃进认为，背靠大型地产商保利地产，保利物业后续可管理的项目较多，可以实现规模效应。同时作为具有央企背景的公司，其优势在于融资成本更低，利于后续战略布局。但如果此类物业公司经营效率不高，那么后续扩张会有制约。 随着房地产行业进入白银时代，物业板块已成为新的战场，大批物业公司积极拥抱资本市场，借助金融资本扩张。 2014年，彩生活从花样年分拆赴港上市，成为首只上市的物业股，拉开物业公司上市的序幕。随后几年，中海地产、绿城中国等纷纷在香港上市，在港上市的物业股迅速增加到13只。近期，除保利物业，另一家央企物业公司招商物业也将借壳中航善达在A股上市。 平安证券研报显示，目前国内物管行业呈现出“大行业、小公司”的格局。2018年，行业十强市占率为11.4%，百强市占率也不足四成，均低于同期房企销售集中度。目前管理规模最高的彩生活市占率仅为1.7%，远低于房企龙头企业的市占率。未来，随着上游房地产行业集中度提升以及资本助力并购整合，物管集中度有望持续提升。 为提升市占率，多数物管公司依托关联房企的竣工资源拓展规模，也有少数通过承接第三方开放商业务、搭建平台输出管理技术进行扩张。随着物业公司进入资本市场，兼并收购中小型物业公司也将成为扩张的常用手段。保利物业就在招股书中表示，将有部分募集资金用于把握战略投资机会，择优并购。 严跃进亦表示，目前资本市场尤其是香港交易所给物业公司提供相对宽松的上市环境，这是促进此类公司积极上市的重要因素。目前，垄断性的物业公司还没有出现，很多企业希望借上市来不断做大规模，争夺龙头宝座。[详情]

　　原标题：拆解保利物业IPO 龙头对决改写竞争格局 导读：对于具备强势开发商背景的公司而言，过去一轮房地产市场上行周期有效保证了公司未来2018-2020年的管理面积增长，但受销售放缓负面影响，他们会更多通过第三方项目以及收并购等方式扩张。 港股市场即将迎来第14家物业公司。8月7日，保利物业发展向港交所提交招股书。 根据IPO文件，保利物业2018年营收仅次于绿城物业和碧桂园服务，算上还未上市的行业龙头万科物业，保利物业暂排第四。 上市仅是保利物业的新起点，这家公司的野心是成为行业数一数二的龙头。拥有二十余年物业管理经验的保利物业，在2019年率先提出了“大物业”概念，这意味着，物业将由社区服务扩大到城市服务。 据21世纪经济报道了解，当前市场中，和保利物业有类似想法的还有万科物业、碧桂园物业、龙湖物业等，但挟央企国资优势，以及背靠大股东中国保利集团，保利物业有更多的资本在全域服务中胜出。 物业龙头气场全开，所带来的，或许是整个行业格局的改变。 “大物业”时代 招股书显示，截至2019年4月30日，保利物业业务覆盖全国100多个城市，管理817项物业（包括549个住宅社区及268个非住宅物业），合同管理面积3.71亿平方米，在管面积为1.98亿平方米，在港股已上市的13家物业企业中，仅次于彩生活、碧桂园服务和雅生活。 2018年财报显示，在已上市的物业公司中，在管面积达亿级水平的有碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业，以及彩生活。 一般而言，有房企背景的物业管理公司对母公司都有较强依赖性。如2018年，碧桂园物业在管面积的80.1%、收入的88.6%来自碧桂园集团开发的物业；佳兆业物业在管面积的76%、收入的84.1%来自佳兆业集团；中国奥园旗下的奥园健康这一比例分别高达95.4%、94.7%。中海物业为依赖集团提供的在管面积也高达90%。 与其他物业公司不同，保利物业对母公司的依赖程度相对较低。 保利物业由母公司保利发展控股提供的物业管理面积占比在逐年递减，来自第三方开发商的在管面积占比在持续增加，正在逐渐减弱对于母公司的“依赖症”。 2016年至2018年及2019年4月30日，保利物业由母公司提供的在管面积占比分别为91.9%、86.1%、57.4%、56.2%；来自第三方的在管面积占比分别为8.1%、13.9%、42.6%、43.8%。 对此，保利物业总经理吴兰玉表示：“有一个强大的母公司并非坏事，在某种程度上是优势。保利物业依托母公司，但不完全依赖母公司。” 申万宏源指出，对于具备强势开发商背景的公司而言，过去一轮房地产市场上行周期有效保证了公司未来2018-2020年的管理面积增长，但受销售放缓负面影响，他们会更多通过第三方项目以及收并购等方式扩张。 此外，保利物业率先提出“大物业”概念，即做全域物业、全业态物业，包括住宅社区、产业园区、教育园区、城市空间、乡村建设等为服务市场。 作为央企龙头的保利物业，在规模扩张上除了传统的母公司资源输入、并购合作两种常规手段外，在多业态拓展和“政企合作”方面也具有独特优势。近年来，保利物业抓住国家“放管服”改革和实施“乡村振兴”战略的机会，整合系统内外资源推动城乡融合发展，成功构建了系统性的公共服务体系。 保利物业IPO，标志着物业服务的范畴正在不断扩大，已经从狭义的社区服务走向广义的城市服务，行业加速进入大物业时代。 上市、收并购扩张之下，物业管理行业集中度持续提升。中国指数研究院报告显示，十强企业的市占率从2013年的5%进一步提升至2018年的11%，同期百强企业的市占率从16%提升至39%。 龙头对决 和房地产行业的发展轨迹相似，随着房企扎堆分拆物业板块上市，物业行业集中度正在快速提高，进入“强者恒强”时代。 对于行业龙头而言，其可透过内部增长及并购中小型物业管理公司来扩大规模及实现规模经济效益，借此提高市场地位。 但目前，物业上市公司的估值模型正在发生第三次迭代，规模不再是龙头之争的唯一核心竞争力。 易居智库中心研究总监严跃进认为，万科物业、保利物业是业内少数几个具备多业态服务的公司，具备多元化的物业服务产品结构，长期来看更具可持续性。 一般而言，物业公司收入贡献主要由基础物业服务提供。中指院数据显示，2018年物业百强企业基础物业服务收入占总收入的比重高达80.49%。但随着头部企业在业务领域的不断延伸和拓展，企业的收入结构也逐步呈现出相应的变化。 IPO文件显示，保利物业的传统物业服务对收入的贡献率趋降，社区增值服务的贡献增加，带来了整体毛利率的上升。 保利物业2016至2018年总收入25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，2016至2018年毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%。其中，2018年社区增值服务毛利率高达48.6%，远高于同期的物业管理服务的20.2%、非业主增值服务的20.3%，并在2019年4月底提升至48.8%。 同为央企背景的中海物业，也在拓展多元收入模式。 财报显示，2018 年，中海物业管理服务收入 37.5 亿港元，增值服务收入 4.1 亿元；分别占公司总营收 90.1%和 9.9%；彩生活2018年平台交易金额同比增长24.1%达到人民币94.5亿元，并带动增值业务的收入同比增长47.5%至人民币4.08亿元。 还未上市的万科物业，涵盖住宅、商企、开发商前介服务、社区资产服务、社区生活服务、智能科技服务等六大业务板块，业务收入来源也非常多元化。 基于多元化业务布局及收入的可能性，香港资本市场给予龙头物业股很高的市盈率。截至8月8日，碧桂园服务的市盈率为46.7倍，中海物业的市盈率为32.3倍，远高于传统的房地产开发商。 严跃进指出，随着保利物业登陆港股，物业服务行业真正的龙头之争才刚刚开始；而万科、保利物业的“大物业”模式，将深刻地改变行业格局。 21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。[详情]

　　财联社（深圳，记者 杨依依）讯，从新三板摘牌的保利物业，向港股IPO发起了冲击。 日前，保利物业发展股份有限公司（简称保利物业）向香港联交所提交上市前文件，正式开启赴港上市之路。该公司披露的招股书显示，截至2019年4月30日，其合同管理面积达3.714亿平方米，收入为17.18亿元，毛利率为24.9%。 截至2018年底，在已上市的14家物业公司中，彩生活（01778.HK）在管面积最大，为5.54亿平方米，碧桂园服务（06098.HK） 在管面积为5.05亿平方米、绿城服务（02869.HK）为1.7亿平方米、雅生活服务（03319.HK）为1.54亿平方米。 如果保利物业顺利上市，将跃居管理面积第三大的上市物业公司。而正在合并中航善达拟借壳上市的招商物业，合并后的管理面积约1.28亿平方米，仍在保利物业之后。 从收入来看，保利物业也位居前列。2018年保利物业收入为42.29亿元，仅次于绿城服务和碧桂园服务，高于中海物业等在港上市物业公司。 但保利物业24.9%的毛利率在上述物业公司中处较低水平。该公司招股书显示，截至2019年4月30日，其社区增值服务的毛利率最高，为48.4%，物业管理服务和非业主增值服务的毛利率均为20.4%，拉低了整体水平。 “保利集团自身开发的物业，物业费单价高，整体毛利率低应该是因为外拓项目。”一家总部在上海的上市物业公司员工告诉财联社记者。 招股书显示，截至2019年4月30日，保利物业84.2%的收入来自母公司保利集团开发的物业，这部分物业在管面积占56.2%。其外拓项目在管面积占43.8%，却只贡献了15.8%的收入。 对于外拓项目是否影响了整体毛利率等问题，保利物业由于进入上市静默期，未能对财联社记者的采访做出回应。 此外，据招股书，2016年-2018年，保利物业的净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。 据了解，保利物业的外拓项目以非住宅为主，非住宅占了83.8%，包括商业、写字楼、公共及其他物业（学校及科研项目、产业园、公共服务设施和城镇）。 保利物业董事长黎家河此前接受财联社记者采访时曾介绍，保利物业拓展的政府、学校、医院、产业园区等物业，利润率会比住宅和写字楼更高。 保利物业广东公司一位中层向记者透露，保利物业如今正重点推城镇管理业务，总部成立了“公共服务中心”，为各区域公司提供支持。“一般一个小镇的全域化管理一年约3000万元的收入，振兴乡村建设是一个方向，所以我们是围绕着国家的方向铺排和响应的。”他说。 截至目前，保利物业已经为浙江西塘古镇、浙江天凝镇、上海罗店镇提供服务。 “现在住宅和写字楼的竞争力都非常激烈了，起先是碧桂园做了一个陕西韩城项目，发现也有市场。这些城镇政府购买力是有的，问题是要找到好的供应商。”一家港股上市房企的高层对财联社记者称。 上述房企高层还表示，“物业公司介入公共项目现在还是发展初期，看往哪方面走，如果往深了做，做污水处理等，可拓展的空间就很大。” 中信证券在对保利物业的最新研报中提到，“（城镇管理）的订单在初期盈利能力并不高，但这种订单具备基础服务叠加的可能性（菜单式服务），未来仍有收入和毛利持续提升的可能。” 上述保利物业中层解释称，菜单式服务指的是可以提供多样化的服务，供政府选择，如市场管理、市政设施维护等。[详情]

　　原标题：保利物业提交港股IPO申请 营收单一和低利润率成挑战 来源：每日经济新闻 每经记者 吴抒颖    每经编辑 魏文艺     又一物业赴港IPO。 港交所又将迎来一家由大型房企分拆而来的物业服务公司。 8月7日，保利物业发展股份有限公司（以下简称保利物业）向港交所提交上市前文件。如果最终成功敲钟，保利物业将成为中国内地第14家在港交所主板上市的物业公司。 《每日经济新闻》记者注意到，从营收等方面来看，保利物业是今年以来赴港上市的物业服务公司中规模较大的一家。但眼下资本市场对于物业服务板块的态度趋于谨慎，保利物业最终的定价和募资额能否达到预期，还有待验证。 低利润率”AB面 作为保利发展的全资子公司，保利物业招股书显示，截至2019年4月30日，其合同管理面积达3.7亿平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市，在管面积为1.98亿平方米。在中国管理817项物业，包括549个住宅社区及268个非住宅物业。 保利物业在招股书中称，其在中国物业服务百强企业综合实力排名中持续保持前五名，而在具备央企背景的中国物业服务百强企业中，则排名第一。 营收方面，截至2019年4月30日，保利物业收入为17.18亿元，较上年同期12.10亿元增加5.08亿元；2016年度、2017年度、2018年度保利物业收入分别为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元。 值得注意的是，保利物业目前在社区增值服务和非业主增值服务两方面较少发力，导致其营收来源相对单一。根据招股书，其主要的营收来源于物业管理服务收入，从2016~2018年分别占比74.3%、74.7%及68.8%。 从利润率指标来看，保利物业的表现要落后于很多同行。招股书显示，保利物业2018年毛利率为20.1%；2016~2017年毛利率则分别为16.7%、17.9%。2016~2018年，保利物业的净利率则仅为5.8%、6.9%、7.9%。 可供对比的是，同样在港交所上市的其他物业公司，如雅生活服务2018年的销售毛利率为38.2%，碧桂园服务为37.7%，彩生活为35.5%，中海物业为20.43%。 如果以资本逐利的角度来衡量，保利物业的利润率表现得确实不够突出，但保利物业的考量或许也有一定道理。保利物业总经理吴兰玉此前在接受媒体专访时表示，保利物业不简单追求高的净利、毛利水平，不追求“输血式”，而是讲究自身的合理利润，这样的含金量会高很多。 在她看来，相比前两者，保利物业更为看重的是成长性，也就是可持续发展能力，“考验的是企业经营管理水平，就是能不能把制度、标准体系、信息化做到非常精进的地步，能不能把降本增效这些手段用得更好，能不能对市场保持很强的敏锐，这也很重要。” 这其实已经逐渐成为行业共识。万科董事会主席郁亮曾经对“万科物业暂不上市”公开表示，“我怕资本引导坏了，刻意让物业板块与资本市场保持距离”。 数据来源：保利物业招股书 寒冬闯关的挑战 这或许不是最好的上市时机。 一个月多月前，原定于6月30日在港交所挂牌的四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称嘉宝股份）最终延期挂牌。当时，嘉宝股份相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，由于考虑到港股市场发行窗口等各方面因素，公司经综合考虑后决定更新招股书后再择机发行。 据记者了解，嘉宝股份当时延期挂牌可能面临的是认购不足的困境。“近来这段时间有大型公司股票发行、港股交易气氛不足等发行窗口期因素，可能是认购不足的原因之一；除了市场因素，定价过高也可能导致认购不足。”一名市场人士表示。 而在嘉宝股份之前登录港股的新城悦，同样没有获得资本的热捧。2018年11月，新城悦在港交所上市，其发行价定为每股2.9港元，这是其拟发售价格区间的底限。 但即便如此，新城悦在香港仅获得认购合共712.3万股香港发售股份，为其香港公开发售项下初步可供认购股份总数的36%，认购不足部分重新分配至国际配售部分。 而目前物业股的市盈率也开始逐渐回归理性水平。例如，彩生活上市之时的静态市盈率一度超过60倍，而今已经回落到了12.57倍；雅生活上市时的市盈率也超过50倍，如今则回落到20倍左右。 保利物业在如今的时间节点上市，着实不是一个很好的时机。 一名熟悉香港资本市场的人士告诉《每日经济新闻》记者，现在整个市场趋势大家都有顾虑，尤其是当这个行业不是特别看好的情况下，大家筹资者认购肯定会有所顾虑，未来估值等，都会有影响。 不过保利物业或许并不担心。吴兰玉指出，投资人是最聪明的，资本也是最聪明的，我很认同怎么评价一家优秀的企业，一定是建立在规模够大、盈利能力够强、可持续性发展够好，这样的企业就是好企业。 而背靠央企，或许也是保利物业的底气。“一方面，保利物业可以充分发挥央企背景优势，通过‘央央合作’‘央地合作’进行市场化拓展；另一方面，作为央企物业龙头，本身在安全、应急管理方面具备独特优势。”吴兰玉指出。[详情]

　　在终止新三板挂牌之后，8月7日，据香港联交所信息显示，保利物业发展（简称“保利物业”）已经向香港联交所提交上市前文件，正式开启赴港上市。如果保利物业上市成功，将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。 央企“老大”物业公司 据港交所发布的申请资料显示，截至2019年4月30日，保利物业合同管理面积为3.7亿平方米，遍布全国136个城市，在管面积为1.98亿平方米；在全国管理817项物业，包括549个住宅社区及268个非住宅物业。 1.98亿平方米的在管面积在上市物业公司中处于什么位置？相较此前上市的物业公司，保利物业的在管面积在目前上市的14家物业公司中，仅落后于彩生活、碧桂园服务和雅生活，这三者的在管面积分别为6.28亿平方米、5.05亿平方米和4亿平方米。 对于保利物业来说，规模是其核心优势之一。保利物业在央企背景的物业服务百强企业中排名第一，占据央企“老大”的位置。按2018年在管面积计算，截至2018年末，保利物业的在管面积占中国物业管理公司市场份额约0.9%。 在管面积中，保利物业的管理物业呈现多元化，主要包括住宅社区、非住宅物业，其中非住宅社区主要包括商业及写字楼、公共及其他物业。收入方面， 2018年，住宅社区收入占79.2%，非住宅物业收入占20.8%。在管面积方面，2018年，住宅社区在管面积占比60.7%，非住宅物业在管面积占比39.3%。由此可以看出，保利物业来自非住宅物业的收入逐渐增加，非住宅物业在管面积也呈上升趋势。 利润水平“拖后腿” 从财务数据的表现看，保利物业的营收规模和增长速度较快，但是，盈利能力却有待提升。 据申请资料显示，保利物业2016年、2017年、2018年总收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元。与此同时，2016年、2017年、2018年利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元。 以2018年年末的营收规模来看，保利物业的营收规模在上市物业公司中仅次于绿城服务和碧桂园服务，后两者的营收规模分别为67.1亿元和46.75亿元。 但是，保利物业明显的短板是盈利能力相对较弱。据数据显示，保利物业2016年、2017年、2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%。2016年、2017年、2018年，保利物业的净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。 可见，保利物业的净利润率较差，和其营收规模同等的碧桂园服务相比，后者的净利率为19.98%，而彩生活和雅生活的净利率也分别为14.34%和25.36%。也就是说，在管理面积和营收规模名列前茅的情况下，保利物业的利润水平却拖了后腿。 过去三年，保利物业的员工成本和分包成本在逐年递增。保利物业在经营风险中也提示，“利润率及经营业绩可能因人工或分包成本或其他运营成本增加而受到重大不利影响”。 [详情]

　　来源：智通财经 原标题：新股前瞻︱从新三板到港股，保利物业仅耗时4个月  从新三板退市不到四个月，保利物业就火速转战港股。 8月6日，保利物业发展股份有限公司（简称“保利物业”）递交港股上市申请，显示独家保荐人广发融资（香港）、华泰金融控股（香港）和农银国际。 据智通财经APP了解，这并不是保利物业第一次亮相资本市场。早在2017年8月29日，保利物业就以新三板的方式登陆资本市场。但因新三板流动性较弱，无法达到融资目的，保利物业萌生退意。2019年4月16日，保利物业宣布新三板摘牌。 “在新三板摘牌是根据自身经营发展需要及长期战略规划调整的需要。”保利物业表示。 摘牌不到五日，保利物业就宣布赴港上市并透露：“募集资金将用于收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司；提升增值服务业务和多元化服务业务；升级信息化和智能化平台；补充营运资金及一般公司用途。” 背靠大型央企保利 至今已有23年历史的保利物业属于资历较深的物业公司。不过，与其他老牌物业公司不同的是，保利物业的背景尤为强大。 据智通财经APP了解，保利物业的最终控股股东为中国保利集团，后者持有保利物业40.74%股权。中国保利集团公司的前身是成立于1993年2月的保利科技有限公司，是国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，目前主要从事国际贸易、房地产开发等业务。 由中国保利集团控股的A股上市公司保利发展控股（简称“保利地产”）直接及通过西藏赢悦间接持有保利物业95%及5%股权，合计持有保利物业100%股权，为保利物业直接控股股东。保利地产目前主要专注于房地产开发经营，在福布斯世界500强第245位，在“2019中国房地产百强企业”中排名第4。 因此，保利物业是一家具有央企背景的物业管理服务综合运营商。据智通财经APP了解，根据中指院2019年的综合实力排名，保利物业发展在中国物业服务百强企业中排名第四，其2018年度品牌价值逾90亿元人民币（单位下同）。 保利贡献物业收入超90% 拥有大型央企房企保利地产做靠山，在物业在管理面积方面上，保利物业也有着明显的优势。 据智通财经APP了解，保利物业专注于中国一二线城市物业管理服务，有三条主要业务线，即物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，构成公司向客户提供的综合服务并覆盖整个物业管理价值链。 目前，保利物业所管理物业主要由保利发展控股集团（包括其合营企业及联营企业）开发。据招股书显示，截至2019年4月30日，保利物业发展的合同管理面积达371.4百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市，在管面积为197.8百万平方米，于中国管理817项物业，包括549个住宅社区及268个非住宅物业。 管理面积是衡量物业企业发展优劣的重要指标。截至2018年12月31日，保利物业每项在管物业的平均在管面积约为25.2万平方米，远高于同日物业服务百强企业的行业平均水平（仅为19.4平方米）。这是其物业管理服务和增值服务收入增长的保障。 在报告期中，2016-2018年，保利物业实现营业收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，年复合增长率为28%；净利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元，年复合增长率为50%；毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%，并在2018年首次突破20%。 值得一提的是，42.29亿元的营业收入规模，仅次于在港上市的物业管理公司绿城物业和碧桂园服务，但是营业收入增速低于在港上市物业管理公司的平均水平33.98%。 3.36亿元的净利润明显低于营收规模相当的碧桂园服务，在19家在港上市的物业管理公司中只能排名第6。据智通财经APP统计，碧桂园服务2018年实现营业收入46.75亿元，较保利物业高10.54%，净利润为9.23亿元，较保利物业高163%。保利物业的净利润率仅为7.9%。 此外，保利物业的毛利率虽然突破了20%，达20.1%，但仍处于行业较低水平。据智通财经APP统计，在19家在港上市的物业管理公司2018年的平均毛利率为37.84%。 就保利物业的利润而言，保利物业总经理吴兰玉表示：“保利物业不简单追求高的净利、毛利水平，不追求输血式，而是讲究自身的合理利润，这样的含金量会高很多。” 另外，据中指院的资料，中国物业服务百强企业前30强企业中，大部分企业的母公司或控股股东从事地产开发业务。在包含2018年度物业服务百强企业的220家公司中，167家企业管理由其关联的地产开发商开发的物业，相关物业的在管面积占于2018年该等物业管理公司在管总面积的近50%。可见，物业公司仍难以摆脱业务上对母公司的依赖。 与许多物业管理公司相同，保利物业十分依赖“自家人”。招股书显示，2016年-2018年，保利物业的管理物业实现收入分别为19.06亿元、24.19亿元、29.09亿元，来自母公司保利发展控股的管理物业收入占分别为98.7%、95.9%、88.6%，平均值为94.4%。 对此，保利物业总经理吴兰玉曾表示：“有一个强大的母公司并非坏事，在某种程度上是优势。背靠母公司的雄厚实力与品牌效应，给保利物业的自身独立发展带来巨大支持。保利物业依托母公司，但不完全依赖母公司。”[详情]

　　保利物业发展股份有限公司（以下简称保利物业）已于2019年8月6日向港交所提交上市前文件。中国保利集团为保利物业最终控股股东，广发融资、华泰金融控股及农银国际为其联合保荐人。 据悉，保利物业曾于2017年8月29日在新三板挂牌，并于今年4月11日在新三板摘牌，4月16日，公司控股股东保利发展董事会表决通过保利物业境外上市议案，后于5月31日获得证监会受理。 保利物业股权架构 中国保利集团持有保利物业40.74%股权，为保利物业最终控股股东，中国保利集团为大型央企，主要从事国际贸易、房地产开发等业务。保利发展控股直接及通过西藏赢悦间接持有保利物业95%及5%股权，合计持有保利物业100%股权，为保利物业直接控股股东，保利发展控股业务专注于房地产开发经营。 物业管理多元化 收入与毛利率存结构差异 保利物业业务专注于中国一二线城市物业管理服务，目前所管理物业主要由保利发展控股集团（包括其合营企业及联营企业）开发。截至2019年4月30日，该公司于中国管理817项物业，在管面积为19.78亿平方米，合同管理面积达37.14亿平方米，拥有逾250家附属公司及分公司。按2018年的在管面积计，截至2018年末公司在管面积占中国物业管理公司市场份额约0.9%。 公司管理物业多元化，主要包括住宅社区、非住宅物业，其中，非住宅社区主要包括：商业及写字楼、公共及其他物业。住宅社区收入及在管面积均占据绝大份额，收入方面，公司2016财年、2017财年及2018年财年住宅社区收入分别占86%、85.2%及79.2%，非住宅物业收入分别占14%、14.8%及20.8%。在管面积方面，公司2016财年、2017财年及2018年财年住宅社区在管面积分别占比91.3%、86.8%及60.7%，非住宅物业在管面积分别占比8.7%、13.2%及39.3%。公司来自非住宅物业收入逐渐增加，非住宅物业在管面积也呈上升趋势。 公司主营业务为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。收入方面，公司2016财年、2017财年及2018年财年物业管理服务收入分别占74.3%、74.7%及68.8%，总收入中绝大份额来自物业管理服务，非业主增值服务及社区增值服务对总收入贡献较小。而毛利率方面，社区增值服务所占份额远超物业管理服务及非业主增值服务。公司2016财年、2017财年及2018年财年社区增值服务毛利率分别占43.8%、46.2%及48.4%，社区增值服务主要包括社区生活服务及社区资产增值服务，如家政服务、停车场管理服务等，相较于其余两条业务线，社区增值服务毛利率较高，公司主营业务在收入和毛利率上呈现结构差异。 员工成本居各项成本之首 收入毛利同比增加 资料显示，公司物业管理费主要按包干制收取，有少量物业管理服务的收入按酬金制收取。员工成本居各项成本之首，且总体呈上升趋势。公司2016财年、2017财年及2018年财年收入分别为25.64亿元、32.40亿元及42.29亿元，同比增长分别为26.37%及30.52%。净利同比增长分别为50.62%及49.57%，毛利同比增长分别为35.55%及46.57%。 公司单一最大客户为保利发展控股集团，公司向保利发展控股集团提供非业主增值服务和物业管理服务。截至2016年、2017年及2018年末，来自单一最大客户的收入分别占总收入的21.9%、17.3%及16.0%，呈下降趋势。近三年，来自五大客户（通常为物业开发商或非住宅物业的业主）的收入分别占总收入的22.9%、18.6%及17.5%。 此外，资料显示，公司也面临一些主要风险：（1）过往业绩未必代表未来前景及经营业绩，未必按计划实现未来增长；（2）未必按计划或按合适进度或价格获得新物业管理合同；（3）大量物业管理合同终止或不获重续可能对业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响；（4）利润率及经营业绩可能因人工或分包成本或其他运营成本增加而受到重大不利影响；（5）未必能够自客户收回物业管理费，因而可能产生应收款项减值亏损。[详情]

　　来源：“地产K线”微信公众号 从新三板退市不到四个月，保利物业火速转投港股。   8月7日，保利物业发展（简称“保利物业”）向港交所提交上市前文件。如果保利物业IPO成功上市，将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。 保利物业是老牌物业公司，1996年成立于广州，迄今已有23年的历史。2017年在新三板挂牌上市，在今年4月11日从新三板退市。   招股书显示，保利物业的最终控股股东为中国保利集团，系属国务院国资委直属的大型央企。保利发展控股直接和间接持有保利物业100%股权，而保利集团直接和间接持有保利发展控股共40.74%的股权。 规模进前五，利润率偏低  保利物业是一家规模较大的未上市物业公司。 根据IPO文件，保利物业2016至2018年总收入25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元。 42.29亿的营收规模，在行业内处于什么地位？对比已经在港股上市的物业服务企业来看，保利物业的营收仅次于绿城物业和碧桂园服务，即使算上还未上市的行业龙头万科物业，保利物业可以进入行业前五名。 但是与港股上市的物业管理公司，保利物业的利润率偏低。例如，在港股上市的5家龙头物业股，雅生活服务2018年的销售毛利率为38.2%，碧桂园服务为37.7%，彩生活为35.5%，中海物业为20.43%，绿城服务为17.9%；而保利物业2018年的毛利率则为20.1%。而2016至2017年毛利率更低，分别为16.7%、17.9%。  2016年-2018年，保利物业的净利率则仅为5.8%、6.9%、7.9%。  就保利物业的利润而言，吴兰玉前几天表示：“保利物业不简单追求高的净利、毛利水平，不追求输血式，而是讲究自身的合理利润，这样的含金量会高很多。”   而管理面积的规模来看，保利物业却占据优势。截至2019年4月30日，保利物业业务覆盖全国100多个城市，管理817项物业（包括549个住宅社区及268个非住宅物业），合同管理面积3.71亿平方米，在管面积为1.98亿平方米，在港股已上市的13家物业企业中，仅次于彩生活、碧桂园服务和雅生活。 母公司“依赖症”减弱 在管面积中，由母公司保利发展控股提供的物业管理面积占比在逐年递减。从2016年至2018年，母公司提供的再管面积占比为91.9%、86.1%、57.4%，截止2019年4月份，这一比例持续降低为56.2%。   而与之相对应的就是，保利物业来自第三方开发商的在管面积占比在持续增加，从2016年的8.1%，增长至2018年的42.6%，截止2019年4月份，来自第三方的在管面积占比增长为43.8%。   一般而言，有房企背景的物业管理公司对母公司都有较强依赖性。以鑫苑物业为例，从2016年至2018年，其在管建筑面积的85.5%、80.2%和74.6%来自鑫苑置业集团开发的物业。  从在管面积数据来看，保利物业正在逐渐减弱对于母公司的“依赖症”。  而从管理物业所得收入来看，保利物业仍然在高度依赖母公司。招股书显示，从2016年至2018年，保利物业管理物业所得收入分别为19亿元、24.2亿元、29亿元；但是，在收入构成中，来自母公司保利发展控股的管理物业收入占比分别为98.7%、95.9%、88.6%，超过8成的收入还是来自于母公司。  对此，保利物业总经理吴兰玉近期评论道：“有一个强大的母公司并非坏事，在某种程度上是优势。背靠母公司的雄厚实力与品牌效应，给保利物业的自身独立发展带来巨大支持。保利物业依托母公司，但不完全依赖母公司。”  不同业务利润率差距大  当下的物业服务已经从狭义的社区服务走向广义的城市服务，物业服务的范畴正在不断扩大，加速进入大物业时代，保利物业也在不断向“多业态”拓展，加入“大物业”的阵营。   目前，保利物业的服务范围包括住宅物业、商业物业、办公物业、学校物业、产业园区物业、医院物业、公众物业等，已形成了自己多元化的物业服务产品结构。而在此次招股书中，保利物业也多次提及自己的多元化增值服务，并表示：“将进一步开拓围绕物业管理服务及商业运营的增值服务。” 加大增值服务比重，是物业行业的发展趋势，因为其利润普遍高于物管服务。保利物业招股书显示，2018年物管服务收入占比超过68.8%，但是毛利率仅为14.1%；而占比仅14.7%的社区增值服务，其毛利率则高达48.4%。 保利物业在招股书中表示，“美居、社区产品运营、养老和社区教育等社区增值服务”，是保利物业未来打造自己增值服务的方向所在。   招股书显示，对于IPO募集的资金，保利物业将用于以下四个方面：1．收购或投资业务运营及策略互补的物业管理公司，扩大物业管理规模；2．进一步开拓增值服务。投资社区产品及服务公司，家政及汽车相关服务公司，以及从事智能家居业务的企业等；3．升级数字化及智能化管理系统。具体包括，搭建智慧终端，升级智能停车系统，以及探索社区机器人等；4．用作运营资金及一般公司用途。[详情]

　　新浪港股讯 8月7日消息，根据申报文件，保利物业发展已经向香港交易所提交上市前文件。中国保利集团是保利物业发展的最终控股股东。广发融资、华泰金融控股和农银国际是联合保荐人。 [详情]

　　新浪财经上市公司研究院 地产信息/肖恩 新浪财经讯 6月1日，保利发展控股集团股份有限公司（下称“保利地产”）发布了其全资子公司境外首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理的公告，保利物业拟在港股IPO事项先前已在2018年保利地产的股东大会审议通过，保利物业本次发行H股事项尚需取得中国证监会、香港联交所等核准。 值得注意的是，此前保利物业曾于2017年在新三板挂牌上市，而在今年4月11日公告从新三板退市，同此前永升生活等物业公司相同的是，它们多在新三板挂牌不久退而转向H股，这一操作似乎已成业内“时尚”。目前在新三板挂牌的物业公司超过60家，其中不乏有下一批转向港股的公司。 由于从新三板退市等原因，保利物业并没有公布2018年全年的业绩情况，从公司2017年年报、2018年半年报以及其100%控股股东保利地产的年报可以略知保利物业的大致经营情况。 目前，保利物业已布局全国131个城市，管理面积266万平方米，员工3.28万人。公司在5月24日中国指数研究院发布的2019中国物业服务百强企业中，保利物业位列第4，仅次于万科物业、绿城服务、碧桂园服务，除万科物业外，后两者均在港股上市，碧桂园生活在2018年港股IPO并取得不俗股价表现，这或许进一步激发了保利物业的港股上市的信心。 2017年全年、2018年上半年，保利物业分别录得32.4亿元、18.5亿元营收，归母净利润2.3亿元、1.9亿元，同比增长66.16%、64.43%。 截止2018年年中，保利物业来自第三方独立的管理面积达2632万平方米，公司总管理面积的58.19%，外拓项目中非住宅面积占比50%左右。 公司整体毛利率偏低，2017年、2018年上半年在20%左右，与港股上市的物业管理公司相比稍显落后。一方面，人工成本占比较高，另一方面，毛利率更高的增值服务占比稍低。 人工成本占营业成本的比例为61.18%，近年来工资水平的持续上涨导致行业整体的人力成本和劳务外包成本面临不断上升的压力。 2018年上半年，保利物业的增值服务收入为3.145亿元，仅占总营收的16.97%，毛利率为46.75%，而基础服务业管理的毛利率仅为16.78%，净利率仅为10.06%，低于港股上市物业公司的平均水平。 2017年及2018年上半年净资产收益率ROE达54.85%、38.94%，在目前港股A股上市的物业公司中仅次于奥园健康生活。净利润率相差不大的情况下，ROE表现相对优秀的原因或是由于公司的资产负债率相对更高，截止2018年年中，保利物业的资产负债率为75.71%，明显高于同期的物业上市公司的平均水平54.88%，港股上市后，随着资本金的增厚，资产负债率将会有所下降，ROE预计也将下降。[详情]

　　本报记者 翁榕涛 童海华 广州报道 随着物管行业竞争日趋激烈，以及国内融资渠道持续收紧，物业公司赴港上市成为后地产时代下的新趋势。 4月16日，保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利地产”）在发布2018年业绩报告的同时，宣布通过了《关于公司所属保利物业发展股份有限公司境外上市方案的议案》。其中上市地点为香港联交所主板，发行每股面值为人民币1元，本次发行比例不少于发行后公司总股本的15%（未考虑超额配售权的行使），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。 内地房企分拆物业公司的上市热潮从2018年延伸到2019年，且热度丝毫不减。据不完全统计，2018年以来，碧桂园旗下碧桂园服务、雅居乐旗下雅生活、新城控股旗下新城悦、滨江集团旗下滨江服务等物业公司纷纷登陆港交所，若保利物业成功完成IPO，将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。 值得注意的是，物管行业普遍面临天花板明显的问题，仅靠物业费难以实现业绩增长，而增值服务的发展仍在探索期。 退市后转战港股 与其他物业管理公司不同，保利物业并非首次挂牌上市。据公开资料显示，保利物业在2017年8月登陆新三板，距今仅有1年多时间，而在宣布赴港上市的6天前，保利物业刚从新三板退市。 保利物业为何从新三板摘牌退市？此前保利物业的公告中曾表示：“这是公司自身经营发展及战略规划的需要。”实际上，新三板上市公司普遍面临流动性相对较差、融资较难的处境，全国中小企业股份转让系统网站信息显示，截至2018年12月底，新三板在挂牌物业服务公司有56家，当年有14家选择摘牌。 中国财政科学研究院应用经济学博士盘和林向《中国经营报》记者分析，从主动摘牌的物业服务企业来看，并非业绩不佳等原因，相反都业绩不俗，虽然都没有透露原因，一个很重要的原因是，新三板已经无法满足保利物业的融资等发展需要，相比而言，转战港股更有优势。 截至目前，在港上市的内地物业公司共有13家，仅2018年上市的就有5家。其中雅生活上市募资39.19亿港元；碧桂园物业上市募资10.08亿元；新城悦上市募资5.8亿港元；佳兆业物业上市募资3.28亿港元。 在房地产调控期下，信贷持续收紧，物业分拆赴港上市成为房企拓宽融资渠道的新路径。相比房地产业务，物业管理公司具有轻资产和逆周期属性，估值水平亦明显较高。国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，当下物业公司纷纷赴港上市，其主要还是因为融资面偏紧，在近两年，房地产公司的融资需求很强烈。 保利地产公告表示，保利物业上市有利于提升其市场竞争力。相关数据显示，公司以房地产开发经营为主营业务，2018年母公司销售规模突破4000亿元，营业收入和归属于母公司所有者的净利润分别达1945亿元和189亿元，同期保利物业营业收入和归属于母公司所有者的净利润分别为43亿元和3亿元，占保利地产的比例分别为2.21%和1.68%，占比较小。 本报记者就如何应对物业费增长“天花板”等问题致函采访保利物业品牌部人士，截至发稿未获回复。 融资并购成主要扩张手段 据保利物业公告显示，赴港上市募集的资金用途为收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司；提升增值服务业务和多元化服务业务；升级信息化和智能化平台；补充营运资金及一般公司用途。 广发证券此前一份研究报告指出，并购是物业管理公司重要的扩张手段。以去年底成功赴港上市的佳兆业物业为例，将募集资金的70%用于并购，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的。[详情]

　　来源：北京商报 转战港股 保利如何支撑物业板块野心 开发商抢滩物业万亿市场的野心在当下已无需掩饰。与企业间比拼模式、服务甚至是概念相比，在行业的跑马圈地仍未完成的当下，规模无疑是企业的第一目标。 近日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，公司董事会以及监事会审议通过了全资子公司保利物业发展股份有限公司在港交所主板上市的相关议案。业内人士直言，转战港股打通融资渠道有利于企业规模扩张。但需要注意的是，发展模式、增值业务、智慧服务等方面恐怕才是未来支撑企业业绩野心的关键。 取道港交所 4月16日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，公司董事会以及监事会审议通过了全资子公司保利物业发展股份有限公司在港交所主板上市的相关议案。 据该公告，保利物业拟发行境外上市外资股（H股）股票并申请在香港联交所主板上市，本次发行比例不少于发行后公司总股本的15%（未考虑超额配售权的行使），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。 该上市方案指出，募集资金将用于收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司；提升增值服务业务和多元化服务业务；升级信息化和智能化平台；补充营运资金及一般公司用途。 实际上，上述议案的发布距离保利物业在国内新三板退市仅过5天。资料显示，保利物业在2017年8月登陆新三板，至今仅有一年多时间。类似情况也曾在远洋亿家、新大正物业、天恒昌物业、银城物业、美易等企业身上出现。上述公司目前均已摘牌新三板。 对于摘牌新三板，保利此前在公告曾中表示，“这是公司自身经营发展及战略规划的需要”。 易居智库市场研究总监严跃进分析，新三板流动性低，基本无法给企业提供融资价值，之前新三板通常被视为A股主板上市的跳板。但A股对于房地产相关企业上市的严格把关，即便龙头公司碧桂园在A股分拆物业上市时也以失败告终。因此当前众多开发商旗下物业板块纷纷退而求其次，转战港交所不失为明智之举，而且之前房企物业板块登陆港股的案例已不胜枚举。 据不完全统计，2018年以来，碧桂园旗下碧桂园服务、雅居乐旗下雅生活、新城控股旗下新城悦、滨江集团旗下滨江服务、奥园集团旗下奥园健康生活、旭辉控股旗下永升服务纷纷登陆港交所。同行的动作对保利物业无疑促动明显。若保利物业成功完成IPO，将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。 目标百亿靠并购 急于上市与保利物业发展战略计划有关。 相关人士介绍，物业板块业务一直较为保利所看重。按照保利对自身业务和发展模式的表述，“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”，其中两翼业务是该公司重点培育的相关多元化板块。而物业板块则是保利主业外的多元业务中最主要的业务之一。这从保利发展2018年年度报告中的措辞中也可见一斑。其中，报告指出，“公司依托房地产开发主业，公司整合房地产上下游产业链资源，在综合服务与不动产金融领域形成十余个专业板块，重点发展物管、经纪、商管、建筑、房地产基金等产业”。其中，物业管理被列为多元业务中首位。 事实上，保利内部已对物业板块具体发展目标做出了规划。据相关机构披露，保利物业内部已启动一项名为“147”的三年战略计划（2019-2021年）。而这个“147”计划，就是要在三年内实现100亿元营业收入、4亿平方米的管理面积，以及7亿元的利润水平。 从保利物业板块近期业绩来看，2018年，保利实现销售规模突破4000亿元，同比增长31%，营业收入和归属于母公司所有者的净利润分别达1945亿元和189亿元，同期保利物业营业收入和归属于母公司所有者的净利润分别为43亿元和3亿元。物业板块业绩与目标虽并非不可企及，但距离目标确实有一定差距。 而且，与同行相比，保利物业处于追赶状态。统计显示，2018年绿城服务实现营收67.1亿元，净利润11.98亿元，业绩排在上市公司前列；据万科2018年年报显示，公司物业管理业务收入达到97.96亿元。截至目前，万科物业板块并未上市，而不久前，万科更表示，没有千亿规模暂时不会考虑上市，显示出在该领域内底气。 统计显示，2018年上半年，保利物业新增外拓签约面积达2632万平方米，同比增长149.24%，占同期公司整体签约面积的58.19%。截至2018年中期，保利物业累计外拓签约面积达6579万平方米，外拓签约面积占比达29.98%，较上年末提升6.98个百分点。 数据显示，保利物业在2018年的营收和利润仅占保利地产业绩比例分别为2.21%和1.68%，占比较小。 据称，保利发展管理层曾在内部会议上建议，充分利用兼并、收购、合作等手段，以及借力资本市场，实现规模的有效扩张。2018年6月，保利物业与天创物业达成战略合作，完成保利物业首次并购。 业内人士指出，对保利而言，单纯依靠主营业务提供的自有物业管理不能满足快速扩张需求，收并购有助于公司实现加速外拓规模，上市融资将有助于这一目标的达成。 但需要注意的是，并购也会带来负面影响。以彩生活为例，该公司2018年毛利率与净利率分别下降9.4个和7.2个百分点至35.5%和14.3%，主要由于收购的万象美拉低了整体毛利率。 野心靠谁撑 “房企物业板块若要独立起飞，需要改变过度依靠母公司的现实。”一位楼市观察人士指出，开发商的身份可以给公司物业提供天然的优质物业管理体量，但却是一把双刃剑，物业公司自身造血能力会受影响，而扩张速度也受限制。 来自相关机构的数据显示，截至2018年上半年，保利物业的物业管理面积为1.3亿平方米，其中由保利发展开发的物业管理面积为9877万平方米，占总体管理面积的75.93%，这一数据在2016年则为92%。 在业务开拓上，保利试图寻求更多传统业务之外的领域。 2019年2月，保利接管贵阳龙洞堡国际机场的相关物业服务。这是保利物业第一次接管机场的管理项目，对此，保利方面表示，这是保利物业在管理业态上的重大突破，展现保利物业管理大规模项目的能力。此外，保利物业市场拓展还瞄准了一些特色业态，涵盖文化艺术中心、养老社区等。希望在业态上实现突破。目前已与衡水文化艺术中心签订服务协议。按照保利物业计划，未来服务范围将涵盖住宅、商办、乡镇、景区、学校、政府机构等多个维度。 此外，保利也不断通过合作方式借力扩张。近来，保利物业已分别与星亚控股、天创物业、万腾集团等公司完成战略合作签约。 业内人士指出，仅在规模上扩张对企业而言还不够，与规模同时推进的还应包括盈利模式。这样，一旦物业万亿平台搭建完成，才能成为一个既能独立盈利又能促进其他板块盈利的可持续发展平台。 同策咨询研究部总监张宏伟认为，从物业管理行业现状来看，单纯依靠物业管理是很难实现盈利的。房企物业上市必须把握好C端消费者需求入口，完成创新增值服务。 包括生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等社区增值服务领域；同时，可在提供小额贷款方面在金融服务方面做出尝试。 刚刚保利发布的公司董事会监事会批准的 赴港上市公告中也指出，公司将提升增值服务业务和多元化服务业务，并升级信息化和智能化平台。之前，保利方面也曾表示正积极发展社区消费服务，创新商业模式；提升物业服务品质与附加值，打造“全服务”生态链。 对于目前赴港IPO的进展，保利物业方面在答复北京商报记者时表示，一切以公告为主，暂无最新动态。 北京商报记者 董家声[详情]

　　上证报中国证券网讯（记者 孔子元）保利地产公告，全资子公司保利物业的股票自4月11日起终止在全国中小企业股份转让系统挂牌。[详情]