文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 李德林
最近一段时间，小编的朋友疯了，抢房抢疯了，看着二三线城市房价按不住，各地人才引进措施频出。刚需族内心又一次骚动了，上车怕被套，不上车怕被甩下。
房价难道真得只能涨到你无望？如何判断你所在的城市房价未来走势。德小财特在端午节假期期间写出文章和大家交流探讨。
纵观人口流动与房价，人口往哪里流动，哪里房价就会上涨，如影随形。理论上来说，人口流动产生需求，需求供给决定价格。
一线城市拿北京来说，北京常住人口在2006年到2016年不断增加，如下图：
▼北京常住人口（2006——2016）
（数据来源：北京统计年鉴和统计局新闻发布会）
北京房价在2006年到2016年不断升高，如下图：
（数据来源：网络）
对于二三线城市来说，由于人才新政的实施，二线城市迎来大量人口流入，西安吸引人才60万，武汉37万，长沙20多万，郑州也是30多万。给政策、给补贴，也得有房子啊，没房子总不行吧？所以房价自然也水涨船高。
▼如西安2018年房价
（数据来源：网络）
在2018年之前，西安房价缓慢增长，由于人口流入，2018年西安房价增长加速。
人口为什么会流向一线城市和二三线城市呢？
首先，国家发改委颁布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》发展规划目标是常住人口城镇化率达到60%城镇化水平，而目前我国的城镇化率为50%左右，发达国家的城镇化率为80%，这意味着，城市化建设还在进行。农村人口往城市迁移，小城市人口往大城市迁移，弱城市人口往强城市人口迁移。据有关媒体表示中国人口快速流动还有20年。
其次，当前中央政府确定的国家中心城市有北京、上海、广州、重庆、天津、武汉、成都、郑州、西安等9个。近几年来这些城市城市表现活跃。
再次，这些城市拥有更好就业机会、医疗和教育等公共服务水平，二三线城市还有各式各样落户和补贴政策，人口流入也就不足为奇。
人口流动会产生什么后果呢？人口流动产生需求，需求产生价值。但流动的同时也会让城市分化。长期来看，分化后，人口流入的城市会一直需求叠加，房价上涨；人口流出的城市需求减退，直至衰亡。
当然，人口流动是持续性的，长期性的，短期楼市的涨跌还得看国家的货币政策，货币政策宽松，央行放水，钱就流入楼市，房价上涨，货币政策收紧，则房价下跌。这就得看央行的货币供应量了。如下图：
在2017年1月——2017年12月份，货币供应量同比增长整体呈现下跌趋势。严防贷款流入房地产领域，控制房地产开发规模取得初步成效。同时2017年房价以北京为例：
2017年，楼市有了大幅波动，年末的房价比年初的房价还低。3月份出现下跌是因为2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心，联合发布了北京市《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，这是2017年公开印发的第一轮房地产市场调控政策。调控政策发布后，房价出现下跌，但是随后几个月内，房价还是反弹了上去。由此我们可以看出，房价短期受货币政策和国家调控的影响还是很大的。
伴随着人口流入，房价升高。国家在房住不炒的精神下，采取了各种政策来限制房价，如限价、限购、限售和限贷。
未来调控政策会怎么样？财哥觉得“房住不炒”大基调不会变，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投资需求的方向仍在。而房价一旦突破政策底线势必会引来中央干预，甚至加码调控。
如何看待楼市的宏观调控呢？这些政策直接压制需求，短期效果还行。但不解决根本矛盾。
随着城镇化水平挺高，人口流入，房子需求迟早会爆发。所以人口流入的地方，未来的房价可能还会继续涨。
但是人口流出城市没有大涨的基础，需求都没了，盖房子也没人买，房子怎么涨？
财哥觉得机会就在人口不断流入的城市，在人口不断净流入的城市里，需求增加，房价上涨，触碰调控红线，国家宏观调控房价，压制需求，房价下跌，人口继续流入，需求爆发，房价上涨，国家宏观调控房价造成房价下跌，就是买房的好时机。
(本文作者介绍：著名财经作家、《德林爆语》主持人。三分钟财经脱口秀，每天一个资本真相，微信公众号:delinshe)
责任编辑：张文
德林社，最麻辣的财经脱口秀，官方微信公众号：delinshe
