文/新浪财经意见领袖专栏作家 尹子潇
讨论美国经济进入衰退期的文章已经不胜枚举。在如今不确定非常高的情况下，如果仅仅讨论房价明天会涨还是跌，就像预测股市的涨跌、美国的失业率、二季度GDP一样，根本没有唯一的正确答案。由于系统过于复杂，讨论的时间界定可以无限拉长或缩短，任何一种观点都会在今后的短期或长期的一个时间点找出一些支撑和证明。
可能更有意义的是建立一个系统的分析框架，每个人参与系统的方式非常不同。你可能是被动投资者，是地产开发阶段投资的参与者，是“盖房子”的人（比如笔者），是地产经纪人，是自住房购买者，是REIT股票持有者，或是退休金账户里持有大量不动产的投资者。在这个特殊时期，找到一个合适自己的位置，聚焦自己的精力到应该关注的方面，或能避免很多不必要的焦虑情绪。
越是人心惶惶的时候，教科书最基本的知识就变得愈发实用。地产市场还是可以用最支柱性的两个方面来看： 物理空间的供需关系与资本市场。笔者将在本文采取回归空间功能本质的方法，分析疫情之下办公、零售商业、住宅、工业仓储、酒店等不同地产类型受到的截然不同的影响。
办公：人去楼空，并不意味着对物业的拥有者造成直接打击，多数情形下受冲击的是仅仅是租赁物业的企业。因为办公租赁的期限很长，有的长达十年甚至更久，而且租金金额大部分是在签订租赁合同的时候，对长期租金增长进行预测并且锁定。
比如一份租赁合同，规定年租金20万，三年后增长5%支付三年，再三年后再增长5% ，直到十年租赁合同终止。疫情当前，尽管一个租赁办公的企业发现市场上突然很多楼空了，可能搬到另一个片区每年租金只有15万。但是，由于长期租赁合同的限制和繁复的违约条款，一般企业很难享受到这种短期的办公空间的红利。只能一边为空荡荡的办公室继续支付高昂租金，一边看着自己的员工被迫“在家工作”。
所以，疫情对于多数支付租金的企业来说带来了很大的运营压力，但对于办公物业的所有者来说，风险仍非常可控。当然，如果租赁的企业扛不住了，宣布破产，那么物业所有者的冬天也就不远了，毕竟就算是地产行业的平日正常状况里，哪个玩家不是负债累累呢。
零售商业：取决于当前的人流量和人流所带来的的消费额，其他维护成本能耗成本几乎是稳定的。美国零售业虽然有固定租金，和（铆钉基础租金+销售额百分比） 作为租金两种模式。但是在疫情影响下，前者模式意味着大量中小零售商家的最佳选择是直接停业或宣布破产，然后中断租约，后者模式意味着物业所有者的租金收入剧烈下滑。零售物业，继网上购物这一长期慢性的打击之后，迎来了新一轮凛冽的寒冬。
住宅：这个板块非常有美国特色。住宅在中国的一线城市，就像“硬通货”一样，多年里从来没让投资者失望。但在美国，每个城市因为支柱产业、人群肖像特征（比如年龄结构，职业组成）、海外和异地投资的比例不同，都会有截然不同的市场反应。
以我所在的马萨储塞州，波士顿为例，一个算不上什么超一线城市的东部港口城市，历来被很多中国投资者所青睐。除了这里跟哈佛大学和麻省理工学院一河之隔之外，这座面积不大的城市拥有大大小小100多所高等院校，是名副其实的大学城。虽然近十年房价也是屡攀新高，渐渐湾区靠拢，但基本上cap rate（租售比）还算健康，在3% 上下。
这种疫情造成的反应就非常有地方特色了。作为一种应对疫情的应急手段，波士顿的诸多大学在很早的时候就宣布遣散学生各回各家，不管是美国学生还是留学生，统统清走。麻省理工学院甚至发出了给在限定时间之前搬走的同学500美金奖励的通知。
大量的租客在一夜之间离开。我们确定的是，在一个并不长的时间阶段里，一旦疫情可控，学校和企业重启，租客还会回来，租金收入也会回归。但不确定的是，有多大比例的租客会选择直接毁约，有多大比例的租客会继续支付房租，这一数据目前还没有得到很好的统计。处于链条上一环节的住宅物业的所有者，尤其是投资房的所有者，在租金断供的窗口期达到多长之后，会体会到普遍的还贷压力，进而导致市场上房屋出售供给大量上升？仍是未知数。
尽管未知，从地产行业本身的属性来看，价格的下行是一个非常缓慢的过程，即使是在08年次贷危机的剧烈冲击下，波士顿市区的房屋价格波动也很小。因为作者个人比较排斥念买房经，这个话题大概展开讲可以写一本书都不止，而且可以持续不断地深挖各种细节，资本市场的影响也有一个很长的链条，在这里不多赘述。
对于波士顿的地产投资者而言，一个大的概念基本不会错，就是想在几个月的疫情期间“抄底”波士顿住宅物业的操作性很低。
工业仓储：基本上取决于两方面，第一是当地制造业对空间的需求，第二是当地对于物资分发的需求。在疫情面前，前者面临着大量的停产停工已经是既成事实，那么与办公物业同理，物业所有者的风险取决于作为物业所有者，和终端制造业消费者之间的缓冲带：租赁物业的企业的财务状况；对于主要用于仓储和集散的物业，从美国的情况来看是大量的UPS， Amazon等作为所有者或者租赁者，那么所遭受的影响甚微。当然，正面效应也几乎是不存在的，线上购物造成的仓库饱满和租金收入几乎没有关系，道理同上文办公地产。
酒店：在这百年一遇的全人类的大瘟疫面前，还有什么产业还比酒店更凄凉吗？酒店收入的两大指望，一是休闲旅游，而是商务出差，通通停摆。短期内，唯一可期待的恐怕只有刚刚通过的万亿美元经济刺激大礼包里面，是否能拯救酒店业。考虑到酒店这一绝对重资产的行业断供，会对经济产生巨大的连锁反应（以及这是美国现总统自家的生意），酒店投资者和业主不妨密切关注相关政策的细节，第一时间对免息贷款等工具做出反应。
(本文作者介绍：毕业于清华大学建筑学院，现就读于麻省理工学院规划系；CFA、CAIA持证候选人；曾供职于中美多家金融、地产基金、地产开发公司，致力于中美地产金融市场研究。)
责任编辑：陈鑫
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