李明恩：物业股上市图谱内藏高增长布局

　　文/新浪港股（微信公众号xlgg-sina）专栏作家 李明恩

　　在高门槛下未必会阻碍到公司发展之余，商管前景亦颇受资本市场的青睐。为股东争取可观的回报，宝龙商业和华润万象生活上市以来累积升幅达到149%和89%；同时，母公司还可通过子公司的分拆上市从而获得可观的资本溢价，如此看来，公司和股东亦可实现共赢局面。

　　2021年的港股，除中概股是新风景线外，物业股仍站在备受注目的资本市场风口上。住建部等10部委年初发文规范住宅管理物管行业，鼓励有条件的物业企业延伸至养老、托幼、家政，健康，房屋经纪、快递收发等业务领域，为物业企业拓展不同业务开绿灯。据东方证券分析指，预计到2030年，基础物管物业市场规模将达1.7万亿元，行业总规模将超2.5万亿元。

　　如今正是房地产行业走进存量的时代，众多房企纷纷将旗下物业管理业务资本化，以提升自身资本实力来“拼规模”，从而抢占万亿赛道上的优越位置。在当下30个交易日不到的日子里，已有5家物业公司递交港股上市申请，占整体数量近三分一。物业公司蜂拥上市的事实反映着资本市场需求殷切。物业管理具轻资产和抗周期的属性，收入稳定和有可预测性的现金流，备受资金垂青。去年全球跌市彰显其防守力，加之现时政策对住房消费的支持下，社区增值服有望扩张，毛利率有憧憬的空间，市场对物业管理的热度有望延续。

　　商管队伍成形 双引擎加速推进

　　物管板块越趋人强马壮，纵观港股现时有逾20家内地物业公司，其分类越趋精细化，有走规模级别的，也有走商管路线的，值得关注的是，商管路线其去年的表现分外耀眼。自中央经济工作会议明确2021年促消费扩内需的路径后，市场预计2021年商品消费规模将进一步扩大，我国有望成为世界商品消费第一大国，具商业和住宅元素的物业公司犹如装上双引擎般获得前进的加速度。继商管第一股宝龙商业（9909）、国企代表华润万象生活（1209）后，最新升级千亿房企的中骏集团（1966）亦已向港交所申请分拆从事商业物业管理运营服务及住宅物业管理服务的中骏商管上市。

　　纵观各间商管上市路径和战略布局，与一般物管有着与众不同的地方，亦正因如此，大行纷纷给予这个物管细分行业较高的估值。

　　房企分拆上市一般以两种形式进行，介绍形式和公开发售。介绍形式中，上市需以实物方式，把分拆上市子公司股份派予股东，以符合上市有关公众持股的规定。第二种即是公开发售，虽然股东未能获得任何分派，但联交所要求公司分拆业务上市时，向其股东提供保证，使他们能获得新公司股份的权利，方式包括让他们优先申购股份，即所谓 ”保证配额”。已上市的宝龙商业和华润万象均选择后者，向股东提供入场券，优先申请认购股份。

　　多样化业务实现高增长 母子企齐受惠

　　无可厚非，优先申购隐含相较实物分派有着更高门槛，入场申购股东必然是看好商管的亮丽前景，愿意共同进退，分享更具憧憬的成果。公开发售实有利于房企自身和物业公司长远的发展，房企通过分拆物管，使母公司与子公司在资产的转让、注入及融资活动更灵活，母公司可通过控股的形式继续保持对子公司的控制权，子公司的投资风险得以分散。据wind数据，两家商管大股东最新持股均逾70%，相较母企自身控股权持有更高比例。

　　另一方面，子公司将背靠具实力的母公司支持，融资渠道更易开通，在各自独立的财务下，母子公司有望双双受惠。子公司公开发售所筹集的资金能够投放更具前景、更多样化的项目，按已经上市的两家商管为例，集资所得用在上下游产业链的战略性投资，投资并升级信息技术系统和数字化运营管理，又或是战略收购其他同业等，这些都是新消费浪潮中不可或缺的建设，有望实现更高增长。在房企融资政策短期不会放松的状态下，物业业务成长能达到扩大资产规模的作用，有助符合 “三条红线” 监管的要求。

　　在高门槛下未必会阻碍到公司发展之余，商管前景亦颇受资本市场的青睐。为股东争取可观的回报，宝龙商业和华润万象生活上市以来累积升幅达到149%和89%；同时，母公司还可通过子公司的分拆上市从而获得可观的资本溢价，如此看来，公司和股东亦可实现共赢局面。

　　(本文作者介绍：国内外多家金融机构专业经验，数家陆港财经专栏作家。)