文/新浪港股（微信公众号xlgg-sina）专栏作家 罗琦
近日，由于马来西亚总理对于中国买房客阴晴不定的态度让外界甚为关注，而究竟马来西亚是一个投资洼地，还是一个坑？业内人士告诉新浪财经，目前相比东南亚其他国家的首都，吉隆坡房价不算太高，不过未来仍旧面临汇率和库存两大风险。
近日，由于马来西亚总理对于中国买房客阴晴不定的态度让外界甚为关注，而究竟马来西亚是一个投资洼地，还是一个坑？业内人士告诉新浪财经，目前相比东南亚其他国家的首都，吉隆坡房价不算太高，不过未来仍旧面临汇率和库存两大风险。
政策风险能否消除？
根据彭博报道，马来西亚总理马哈蒂尔曾在8月27日称，外国人不会获得签证入住在该国南部的森林城市巨型房地产项目，并且在吉隆坡的记者会上称，“有一件事是肯定的，将要建成的这座城市不能出售给外国人，马来西亚不会给来这里居住的人发放签证”。
一时间，这样的言论对于马来西亚买房的投资者都有一定地打击性，不过，根据马来西亚政府8月28日的一份声明，马来西亚对于外国人到当地买房似乎并没有成文的限制。
该声明称，只要能够达到移民局的要求，马来西亚不会限制全世界的游客，包括来自中国的游客。中国游客可以享受单次入境逗留30天，在2017年，有230万中国游客到马来西亚旅游，接下来的一年时间里，预计会有1000万中国游客到马来西亚。
至于外国人在马来西亚购买的房产，马来西亚确实有一些条款，不过购买马来西亚的房产不会保证自动获得马来西亚居住权。如果外国人想拥有马来西亚永久居留权，可以透过“第二家园”（MM2H）计划，而这个计划有非常清晰的指引，这对于所有外国人都是适用的。
根据马来西亚的第二家园计划，符合特定条件的外籍人士可以获得多次入境社交签证，以便长期居留在马来西亚。这个多次入境的社交签证有效期限为10年并且可以更新。
低于50岁的申请者必须证明拥有50万马币的流动资产，同时证明拥有海外收入每月1万马币，或者购买100万马币价值的房地产，才有资格申请。马来西亚政府强调，马来西亚欢迎所有有利于科技、提高当地就业率以及在当地设立产业的外国直接投资。
KSK集团首席执行员兼KSK置地执行董事柯盈妃（Joanne Kua）对新浪财经称，马来西亚政府并没有说禁止外国人在马来西亚买房是一个政策，她个人也无法揣测马来西亚的未来购房政策走向，实际上，在KSK旗下销售的8康丽的A座项目，买家中就不乏中国人的身影。
根据柯盈妃透露，8康丽项目位于马来西亚吉隆坡，A座目前已经销售了85%，买家中有20%是来自马来西亚，其余80%都是外国人，在这些外国买家中，有40%是中国买家，大部分来自上海、北京和厦门。
柯盈妃称，吉隆坡是马来西亚的首都，与全世界的市政局都有密切合作，实际上有很多投资机会。
是否价值洼地？
根据房地产咨询公司莱坊称，随着马来西亚新政府明确政策的推出，加上市场的逐渐稳定，马来西亚预计会重新成为投资者的选择。
柯盈妃称，目前以东南亚几个国家首都的房价横向对比，实际上吉隆坡的房价仍然属于价值低洼，数据显示，在吉隆坡的高级地段，The Troika和Pavilion Residence的大中型高级公寓/酒店式公寓价格并不算贵，单价分别达到每平方英尺1200马币和每平方英尺1700马币。而KSK旗下的品牌公寓，单价达到了每平方英尺3000马币。柯盈妃称，目前泰国曼谷市中心的类似项目单价已经达到每平方英尺6000马币的水平，远高于吉隆坡的房价。
柯盈妃介绍，马来西亚相对来说，限制会少一些，目前马来西亚只是说外国人只能买100万马币以上的房产，并且外国人可以拿到60%至88%的贷款，意味着外国人也可以以最多12%的首付买房，相对来说杠杆可以加到很大，但泰国有很多项目就有不同的限制。
另一方面，在吉隆坡的酒店式公寓实际上租金回报率也还不错，柯盈妃称，旗下8康丽项目的租金回报率可以达到4%至5%，而在中国大城市可能这个水平只有1%至2%。
警惕汇率库存风险
而在近期，马来西亚房价开始逐渐稳定，甚至有下滑的迹象，根据莱坊报告，截至今年首季，马来西亚房价在过去12个月累计增长5.8%，在亚洲区仅落后于香港和日本，略高于新加坡。不过，以3个月表现来看，马来西亚的房价反而有小幅下滑，同比下跌0.1%，是2017年首季来首次录得跌幅。
不过，在马来西亚买房也有一些需要注意的点，比如马来西亚货币的汇率风险，在2015年，马币兑美元曾经出现一系列的下挫，穆迪在今年对马来西亚的评级持有“谨慎”态度，国际评级机构这样的态度，很可能会对马来西亚的货币也造成一定压力。
另一方面，马来西亚的房子也存在一定程度的库存问题，数据显示，今年第一季度，未出售的建成住宿房产共有34523栋，价值222.6亿马币，这些房产包括酒店式公寓和家庭办公室，相比去年，未出售的房产数量增加了55.72%。（记者 罗琦 发自吉隆坡）
(本文作者介绍：新浪财经香港站站长，近十年香港财经资深记者，知名财经媒体人。)
责任编辑：白仲平
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