文/意见领袖专栏作家 施懿宸、李雪雯
气候变化风险的加剧为可持续性发展理念纳入房地产行业提供了新的发展契机。在我国，作为国家经济的支柱型产业，房地产业一方面为拉动经济稳定增长做出巨大贡献，但另一方面也涌现出诸多问题，在环境责任等可持续发展方面面临的挑战尤为突出。因此，未来的房地产业应进一步关注环保、绿色金融、可持续发展等热点问题，加强对环境问题的关注度的同时完善自身可持续发展管理体系，从而实现经济效益与社会效益的双重发展。
一、ESG视角下房地产业聚焦点分析
（一）气候风险与绿色金融工具
2020年1月，在世界经济论坛发布的《全球风险报告》中指出，在长期风险层面，未来10年的全球五大风险首次全部与环境相关。极端天气事件、减缓和适应气候变化措施的失败、重大自然灾害、生物多样性受损和生态系统崩塌、人为环境破坏是受访者认为最可能发生且产生严重影响的全球风险。根据世界银行的统计数据，到2030年前要实现节能减排的目标，70%的潜力在建筑方面。近年来，随着国内绿色建筑及相关产业的蓬勃发展，绿色建筑、可再生能源在建筑中的应用等技术方向等已明确被列入到绿色金融支持的目录中，房地产企业可持续观念和绿色建筑需求的不断提升。
在支持房地产业的绿色金融工具方面，当前，能够与房地产企业结合较多的绿色金融工具主要为绿色信贷和绿色债券，但涉及的资金主要投放在绿色能源和交通领域，在建筑领域所占的比重仍然较小。根据中国人民银行发布的《2019年金融机构贷款投向统计报告》中的数据所示，2019年末，本外币绿色贷款余额10.22万亿元，其中绿色交通运输项目贷款余额为4.47万亿元，占比43.73%；分行业看，交通运输、仓储和邮政业绿色贷款余额4.33万亿元，占比42.37%。由此可见，房地产业需要进一步在实现自身可持续发展的同时创造更高的经济和社会效益。
（二）国际标准与行业可持续发展
对于房地产业未来的可持续发展而言，应对气候变化问题只是该行业变化中的一部分。更广泛地说，房地产行业正在应对来自环境、社会和公司治理（ESG）方面的挑战。在可持续投资领域，房地产企业的ESG表现也逐渐成为投资者进行投资决策的重要参考因素。在具体实践方面，房地产行业拥有许多针对ESG问题的解决方案，包括设定碳减排目标、提高能源效率和采用可再生能源、减少能源需求、建筑物电气化、制冷剂、适应气候变化能力评估、避免浪费、回收和节水措施等。此外，房地产业支持可持续发展的主要对象不仅在于实体建筑，也同样包括健康、客户和员工福祉、社会可持续性、包容性和多样性等方面。
近十年前，全球最大的养老基金和马斯特里赫特大学的学者合作成立了全球房地产可持续性标准（GRESB），致力于评估全球房地产在ESG方面的绩效表现。在环境层面，该标准通过环境管理与监控、性能指标、绿色建筑认证等指标，从技术层面评估实际管理的资产是否真正的在绿色运行；在社会层面，该指标重视利益相关者参与，并积极回应与资产管理相关的所有人员、公司的诉求；在公司治理层面，该标准从企业管理、政策制定、风险与机会这三大板块探究与公司政策还有管理方针相关的内容，需要企业制定可持续发展的目标与政策，并有清晰的管理方式以落实这些目标与政策。GRESB的成立增加了房地产业的ESG信息透明度，为国际地产投资方和基金管理公司进行可持续基础设施投资提供了依据，同时也为业内公司了解国内外地产行业可持续发展趋势提供了参考风向标。
二、我国房地产业上市公司ESG表现
（一）最新评估年度表现
从行业间的ESG表现情况比对情况来看，如下表所示，根据中央财经大学绿色金融国际研究院自主研发的ESG评估体系，在证监会大类的划分标准下，2020年沪深300指数成分股中隶属于房地产业上市公司的ESG平均得分和各分项平均得分在所有行业中处于前五名之列，且得分高于整体均值水平。这一表现一方面反映出现阶段房地产业较为重视ESG信息披露；另一方面与其他领先行业之间的差异也同时说明该行业内的上市公司有待进一步将ESG理念纳入管理体系，提高自身的可持续发展能力。
数据来源：中央财经大学绿色金融国际研究院（二）近三年表现变化
此外，从近三年沪深300中隶属于房地产业的上市公司ESG平均得分表现变化情况来看，2018年至2020年间，该行业内上市公司的整体ESG表现呈现不断提升的趋势。在各分项层面上，近三年房地产业的上市公司在环境层面和公司治理层面的平均得分有小幅上涨的趋势，社会责任指标的平均得分有一定波动，在2019年出现小幅提升后，2020年又再次回落。这些表现一方面说明房地产业上市公司近年来可持续发展能力不断提升，较为重视ESG信息披露；另一方面社会责任层面的表现波动也反映出房地产业的上市公司在ESG信息披露方面仍存在一定缺陷，未来有待进一步提升。
三、国际知名地产企业ESG管理案例：三菱地产（Mitsubishi Estate）
三菱地所株式会社（Mitsubishi Estate）是三菱公司旗下附属公司之一，在可持续发展方面处于世界领先水平。目前，三菱地产搭建了较为完善的ESG管理体系。在环境层面，三菱地产的管理框架主要包括以下六个方面的内容：应对气候变化、水资源使用、污染防治、有效利用资源（包括减少废弃物排放）、保护生物多样性以及环境管理。为此，三菱地产建立了环境管理系统与环境推广系统，积极践行应对气候变化的策略，减少商业活动带来的环境影响。在社会责任层面，三菱地产的管理框架主要包括以下七个方面的内容：供应链管理、消费者关系、劳工实践、工作安全与健康、人权、人力资源开发与保留以及社会贡献活动。为此三菱地产积极与客户对话，为员工创造一个充满活力和愉快的工作环境，成立工作改革促进委员会和人力资源开发管理系统，发布社会贡献活动指引并进行过程记录。在公司治理层面，三菱地产的管理框架主要包括以下十一个方面的内容：公司治理结构、公司管理层任命、公司行政人员薪酬、内部控制、管理审计、风险管理、灾害应对、信息安全、合规、防治腐败以及利益相关者参与。为此，三菱地产建立内部控制制度，修订和发布合规管理指南，并进行严格的治理信息管理。
图2． 三菱地产2030年可持续发展目标 数据来源：三菱地产官网除了完善的ESG管理框架外，为进一步实现联合国SDGs在2050年的可持续发展愿景，三菱地产在其2030年长期管理计划中为可持续发展制定了“三菱房地产集团2030年目标”，并定义了实现2050年愿景的各种主题和行动。如图2所示，三菱地产将致力于在环境，多样性与包容性，创新和抵御力这四个关键主题中为更广泛的利益相关者提供更大的价值。
四、房地产业未来可持续发展趋势
根据2019年房地产私募基金（PERE）ESG投资者调查显示，当前70%的机构房地产投资者有明确的ESG政策，同时几乎所有的受访者都表示，ESG原则对他们的投资决策有影响。此外，调查显示，35%的投资者期待他们的投资经理会采取ESG行动，另有13%的投资者表示，他们将在未来3至5年内要求他们的投资经理采取ESG行动，并坚持将全球ESG指标纳入投资中。由此可见，在可持续投资浪潮的推动下，实现房地产业的可持续发展已势在必行。
第一，将应对气候变化风险的策略贯穿资产全生命周期，推动房地产业实现可持续性发展目标。首先在收购开发环节，房地产企业需要根据当前的法规政策去评估自身的能源绩效水平和提升空间，在此基础上将环境及生物多样性对房地产成本产生的影响纳入设计思维，从而指导大型项目依法进行环境影响评估，并将气候风险影响提上议事日程，思考如何减轻开发对环境的影响以及如何抵消碳排放；其次在融资环节，当前越来越多的资金供给方将ESG标准纳入其出资条款，资产管理机构也在研究开发具有价格竞争力且融入可持续发展理念的新金融产品；最后在运营管理环节，房地产业的设施设备需要以更智能、更节约的方式运行，并在翻新时主动进行设备的升级改造和维修，提升现有建筑的能源效率。
第二，积极推行绿色建筑标准，将能源管理、节能减排视为企业发展战略的重要组成部分。据2017年住建部《建筑业发展“十三五”规划》要求，到2020年，中国城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。由此可见，未来绿色建筑将凭借其节能、环保和适用三大要素以及经济、环境、社会三大效益成为商业地产新亮点，从而进一步激发房地产企业在绿色设计、绿色采购、绿色施工、绿色运营和绿色回收等方面的技术创新，将能源管理、节能减排作为企业可持续性发展战略规划的重要组成部分。
(本文作者介绍：中央财经大学绿色金融国际研究院副院长，长三角绿色价值投资研究院院长，讲座教授，绿色金融产品创新实验室负责人)
责任编辑：张译文
新浪财经意见领袖专栏文章均为作者个人观点，不代表新浪财经的立场和观点。
欢迎关注官方微信“意见领袖”，阅读更多精彩文章。点击微信界面右上角的+号，选择“添加朋友”，输入意见领袖的微信号“kopleader”即可，也可以扫描下方二维码添加关注。意见领袖将为您提供财经专业领域的专业分析。
