意见领袖 | 廖群
提出产业标准升级，令人振奋
今年“两会”刚结束就传来了两个令人振奋的战略信息。3月12日国务院常务会议讨论通过了《以标准升级助力经济高质量发展工作方案》，紧接着13日印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》。两个信息紧密相关，目的都在于推动我国经济的产业标准升级，可以认为前者是原则与规划，后者是实施与行动。
为何说这两个信息令人振奋呢？是因为，我国已经进入了高质量发展阶段，但对于高质量发展的内涵是什么，似乎还不明确，也未有共识，此时提出产业标准升级将有助于这一内涵明确化。
在一定意义上，高质量发展，就是通过科技创新建立现代化的产业体系。谈到现代化产业体系，人们自然想到的是新兴产业，特别是八大战略性新兴产业的崛起。这当然没错，没有具现代化标准的新兴产业的崛起，也就没有现代化产业体系。但仅此是否就足够建立起现代化产业体系呢？
应该说，是不够的，还应有传统产业或现有产业朝现代化方向的标准升级。其实，八大战略性新兴产业的两大核心，即数字产业和绿色产业都是赋能产业，分别为“数字+”或”绿色+“，都负有对其他产业，既包括新兴产业也包括传统产业的标准分别进行数字化升级和绿色化升级的使命。也就是说，数字产业和绿色产业是否成功要看被赋能的包括传统产业在内的其他产业是否实现了标准升级。这同时说明，传统产业的标准升级也是建立现代化产业体系的一个不可或缺的重要方面，与新兴产业的崛起共同构成现代化产业体系的双支柱。双支柱缺一不可，否则现代化产业体系就将是瘸腿的。
这就使得高质量发展的内涵明确得多了。
房地产业， 特别是居民住房也应标准升级
传统产业很多，有工业中的传统产业，也有服务业中的传统产业，甚至还有农业中的传统产业。房地产业属于服务业中的传统产业，居民住房属于传统服务业的范畴。所以房地产业，尤其是居民住房也面临着标准升级的问题。
1998年住房制度改革以来，我国房地产业经历了飞速增长和蓬勃发展的23年，至2021年，但在近3年深度调整。很多人因此认为，我国房地产业，特别是城镇居民住房的发展已经饱和，今后将持续低迷。根据第七次全国人口普查数据，2020年我国城镇居民人均住房面积（建筑面积，下同）38.6平方米，住房套户比1.06，其中城市0.99和镇1.18，接近于发达国家水平。由此看来，似乎我国城镇居民住房没有标准升级的空间了。
但首先，人均38.6平方米是指建筑面积，可使用面积按八成五算只有32.8平方米，与发达国家40平方米以上还有不小的差距。第二，即使这一差距不算大，也只能说明在住房的面积大小及数量上升级空间不大，可是更重要的，就像大多数的传统产业数量上过剩但质量上与现代化标准仍有差距一样，我国城镇居民住房中的很大一部分在质量上还有很大的标准升级空间。
非商品住房质量上离现代化标准相差甚远
众所周知，1998年的住房体制改革，启动了我国居民住房的商品化进程，在市场化力量下建成的商品住房于2000年问世并此后大规模扩张，其质量，无论是在房型、建材、配套、物业管理、车库、保安、前台服务、景观、会所及周边环境等方面都在逐步向现代化标准靠拢。
但是，与此相对的其它住房，称为非商品住房，包括公房、自建房和保障性住房等，大部分在2000年以前建成，在质量上，无论是从上述的哪个方面来看，都与商品住房有着明显的差别，离现代化标准相差甚远。
这就是说，目前我国城镇居民住房可分为商品住房和非商品住房两大类。前者大部分具现代化标准，后者基本上不具现代化标准。
基本上不具现代化标准的非商品住房，也应该像其他传统产业与产品一样，在标准上朝现代化方向升级。
非商品住房占比近半
现在问题是，目前我国城镇居民非商品住房的存量有多大，占整个城镇居民住房存量中的比重是多少？
首先看当前我国城镇居民住房的存量是多少。据第七次全国人口普查，2020年城镇人口9.02亿，而城镇居民人均住房面积如前所提38.6平方米，则城镇居民住房存量的面积348.2亿平方米。2021和2022年商品住宅竣工面积分别为7.3亿和6.3亿平方米，则2022年城镇居民住房存量的面积是361.8亿平方米。
那其中商品住房存量和非商品住房存量分别是多少呢 ？非商品住房存量不好直接测算，但算出商品住房存量即可。
关于2000年后建成的商品住房存量，不同的统计数据之间也不相协调，需进行分析调整。据国家统计局，2000至2022年间全国商品住房累计的成交面积和竣工面积分别为207.2亿平方米和132.5亿平方米，两者相差56%。理论上这两个数据都可代表城镇商品住房存量面积，但实际上两者都代表不了，前者高估，后者低估。
前者高估可以理解，因为我国采用了香港地区的预售房制度，商品住房的成交面积中包括了未竣工的期房面积，所以高估。
后者低估则是由于统计的问题。广发证券2019年的房地产报告通过开工、施工及停工等数据的分析估算出，2010至2018年间实际的房屋竣工面积与成交面积之间的合理差距为15%。如采用这一估算结果，则2000至2022年累计的城镇商品住房的实际竣工面积为180亿平方米。这就应该是2022年末我国城镇商品住房的存量面积。
也就是说，2022年我国城镇居民住房存量面积361.8亿平方米中，180亿平方米为商品住房存量面积，占49.8%，则非商品住房存量面积为181.8亿平方米，占50.2%，几乎是各为一半。
非商品住房标准升级需要换房
这一半左右的非商品住房，都应该进行标准升级。当然，这些住房中的大多数过去多年来屋主做了不同程度的内部装修，有些也刷新了外墙，进行了一定程度的升级。
但按全面的现代化标准，这种升级显然是不够的，仅改进了房屋内部与外墙的破旧问题，而在房型、建材、配套、物业管理、保安、车库、前台服务、景观、会所及周边环境等各个方面的标准都未能提高。例如，户型偏小，一居室和二居室的占比近半，为47.9%，城市更超半达53.2%，以间数计，人均拥有房间数仅1.06，大大低于发达国家的1.4以上；配套不够，仍有5%左右的家庭没有独立的卫浴和厨房；物业管理要么仍缺要么差劲；很多尚无车库而车停在院子里；前台及保安服务大都缺位；会所不敢奢望；景观与周边环境无从顾及；建筑材料更不可改变了。
所以对大部分的非商品住房来说，标准升级需要置换至具现代化标准的新房屋，即换房，就像前些年棚户区改造和即将展开的新一轮“城中村“改造一样，大多数都是拆迁后换至新房。
那这个大部分具体是多少呢？ 80%应该不是一个过高的估计。这就是说，整个城镇居民住房存量中的40%需要置换，关乎3.7亿人口，再考虑到在住房商品化前期，即2000-2005年间建成的商品住房中有一部分严格来说与现代化标准相比也有很大差距，需要换房者4亿人口左右。
尽早激活4亿人的换房需求对我国人民生活和经济的现代化意义非凡
从促进我国人民生活水平现代化的角度，住房标准升级理所应当，尽早激活城镇居民换房需求意义非凡。总不能看着我国经济在10年左右后步入发达经济体行列，产业、消费及人民生活的各个方面都达到或接近现代化标准，而唯有占比超过40%的4亿城镇居民仍然居住于质量离现代化标准相差甚远的住房中吧 ？应将这些居民的住房标准升级当作我国人民生活水平现代化的一个不可或缺的组成部分，不只是应该而是必须尽早地推进。
“城中村“改造是典型的住房标准升级，但其涉及的规模从全国范围而言还不够大。应激活的不仅是那些居住于“城中村”的，而是4亿仍居住于非商品住房中的城镇居民的换房需求。应与其他行业的标准升级同步，形成一个全国性的城镇居民换房从而住房标准升级的热潮。
从促进经济发展现代化的角度，激活城镇居民换房需求的意义也是非凡的，无论是对短期稳增长还是中长期保持发展动力而言。市场研究表明，如将上、下游产业都考虑进去，再加上对于居民消费的“财富效应“，我国房地产业对GDP的影响在30%以上。
去年我国经济增长5.2%，但是在前年3.0%的低基数上取得的，去、今两年平均增速4.1%，低于当前我国经济的潜在增长速度，其中一个主要原因就是房地产开发投资和新建商品房销售面积分别下降9.6%和8.5%。今年要在去年正常基数上实现5%的经济增长目标，难度将大于去年，在很大程度上取决于房地产市场能否企稳。显然，尽早激活4亿城镇居民的换房需求将促使房地产市场尽快企稳。房地产市场企稳了，30%以上的经济活动将复苏，从而经济增长加快；否则这部分经济活动持续低迷甚至进一步下行，将大幅拖累今年经济增长目标的实现。
中长期而言，我国经济要高质量发展，也要中高速增长，如前所述，在依赖于新兴产业的崛起的同时也有赖于传统产业的升级。对我国这样一个拥有14.1亿人口且仍处于发展中阶段的大国来说，目前新兴产业在整个经济的比重还不够大，八大战略性新兴产业占GDP比重在15%左右，所以还要靠传统产业在标准升级过程中的成长才起撑起整个经济发展的大厦和满足庞大就业的需求。而房地产可以说是对经济影响最大的传统产业，4亿城镇居民的换房需求激活了无疑将会持续多年，则房地产市场就将获得强劲而持久的发展动力，对于我国经济中长期高质量发展和中高速增长的意义之大不言而喻。
如此，激活4亿城镇居民的换房需求，实现城镇居民的住房标准升级，无论是对我国人民生活水平向现代化迈进，还是保证我国经济持续崛起，也无论是就短期而言还是中长期而言，好处都是非凡又显而易见的，何乐而不为？
(本文作者介绍：信和集团首席经济学家、海南大学经济研究中心主任、中国人民大学重阳金融研究院高级研究员)
责任编辑：刘天行
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