意见领袖丨中国信达研究之声（中国信达首席不动产研究员 谢海生）
房地产事关经济增长、风险防范和民生福祉，是大家关注的重点和热点。2024年全国两会已顺利闭幕，关于房地产的定调，政府工作报告延续了去年底中央经济工作会议基调，聚焦在标本兼治化解房地产风险，积极向发展新模式转型过渡。
一、标本兼治化解房地产风险
2024年政府工作报告关于房地产的提法主要集中在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”部分，具体表述为“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”。
（一）稳妥有序处置风险隐患
“完善重大风险处置统筹协调机制，压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任，提升处置效能，牢牢守住不发生系统性风险的底线”。当前房地产政策“防风险”基调不变，并且进一步深化为完善风险处置和统筹协调机制，明确了包括企业、部门和地方三方在内的风险化解责任主体。
“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”，与去年底中央经济工作会议表述基本一致。销售回款是房企最主要资金来源，当前销售不振叠加房企融资能力明显减弱，房地产主要指标尚待回暖、房企相关风险事件仍有暴露。政策层面已多次提及对国企和民企一视同仁，支持房企的合理融资需求、保持融资平稳，相信会有更多有力有效政策出台。
（二）健全风险防控长效机制
报告提出要“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。当前我国常住人口城镇化率达66.2%，与发达经济体的80%左右仍有差距，考虑到农业转移人口市民化进程和深化户籍制度改革趋势，还有很大提升空间，房地产需求特别是改善性需求潜力依然很大。针对供求关系发生重大变化的新形势，建立“保障+市场”的住房供应体系，加大保障性住房建设和供给是当前重点工作，能够有效惠及民生、稳定投资、促进转型。
（三）稳步实施城市更新行动
报告在“推动城乡融合和区域协调发展，大力优化经济布局”部分提到：“稳步实施城市更新行动，推进‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍环境、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市”。自2021年政府工作报告中首次写入“城市更新”，明确提出要“实施城市更新行动”“加大城镇老旧小区改造力度”，城市更新加速推进，既解决了城市发展中的突出问题和短板，又提高人民群众的获得感，还成为扩大内需的新经济增长点。据住房城乡建设部统计，2023年全国实施各类城市更新项目6.6万个，完成投资2.6万亿元，包括新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及2200多万居民，有效增强了人民群众的获得感、幸福感、安全感。
二、积极向发展新模式转型过渡
（一）房地产发展新模式逐渐清晰
自2021年中央经济工作会议首次提出探索房地产行业新的发展模式以来，一直没有形成完整提法，从“探索推动新旧模式平稳过渡”到“加快构建”，行业发展新模式逐渐清晰。总的来看，房地产发展新模式需适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化。包含以下特征和要素：一是房地产相关制度进一步完善，包括预售制度、土地供应制度、金融和财税制度、租购并举制度等；二是住房供应体系进一步优化，“保障+市场”双轨制能有效满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，要下大力气建设好房子；三是当前高质量发展正处于新旧动能转换的关键时期，需要先立后破，房地产作为国民经济的重要支柱产业、实体经济的组成部分仍需发挥积极作用，“三大工程”会加速推进；四是建立“人、房、地、钱”要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱，房地产是满足人的现实需要，让土地、资金等要素资源更加科学合理的配置；五是城市更新行动作为国家战略，既是城镇化发展的必然过程，又是推动城市高质量发展的重要手段，还是行业发展新模式的重要组成部分。此外，住房城乡建设部关于“充分赋予城市调控自主权”的表述也意味着未来城市政府政策端可以有更多突破。
（二）在化解风险过程中实现转型
房地产行业规模大、产业链长、涉及面广，从投资和消费两端影响经济和民生，是重点领域风险化解的重中之重。近期建立城市房地产融资协调机制、降低存款准备金率、放宽经营性物业贷用途和额度上限、部分核心城市大幅放松限购等政策接连出台、加速推进、超出预期，体现了维稳向好的积极导向。例如，1月12日住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房〔2024〕2号），截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行审批通过贷款超2000亿元，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。“路虽远，行则将至；事虽难，做则必成。”当前仍需坚定信心、久久为功，在标本兼治化解房地产风险过程中实现向发展新模式转型的政策目标。
(本文作者介绍：围绕经济金融和不良资产领域热点问题，发布中国信达系统最新研究成果。)
责任编辑：张文
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