意见领袖 | 姜兆华
1月11日，一则关于“央行批复总额1000亿住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房”的消息，引发舆论关注。其中，对租赁住房贷款支持计划和住房租赁团体购房贷款的解读莫衷一是。“租赁住房贷款支持计划”与“住房租赁团体购房贷款”究竟是不是一回事？二者之间到底是什么关系？
“租赁住房贷款支持计划”源于2023年1月央行设立的租赁住房贷款结构性货币政策工具；央行以专项再贷款方式，引导七家试点银行向八家试点城市的租赁企业发放的商品房收购专项贷款。
“住房租赁团体购房贷款”来自今年1月5日央行、国家金融监督管理总局联合发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，该意见指出：鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款，支持企业和事业团体批量购买存量闲置房屋用作租赁住房。
从上述表述不难看出，“租赁住房贷款支持计划”与“住房租赁团体购房贷款”说的是一件事，都是面向住房租赁市场、面向企业提供的专项用于批量收购存量商品住房、扩大租赁住房供给的金融活动；所不同的是：前者系央行给予试点银行，试点城市的租赁专项再贷款政策工具，具有先行先试、先到先得的示范效应；后者则是央行、监管机构联合出台的鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款的政策指引。从先行先试到全面实施，后者支持力度显然比前者大得多。
无论是央行的结构性货币政策工具，还是商业银行团体购房贷款，本质上都是对房地产市场供给端的结构化“救市”。这一系列金融扶持政策的出台，为房地产企业走出困境提供一条出路。
需要注意的是：本轮房地产市场供给端的结构化“救市”，与过往的需求端发力“救市”有着显著的不同，分析其背后的“救市”逻辑，不外乎有以下三点：
一、居民新房购买预期下降。目前，房地产市场需求端的核心问题是居民新房购买预期下降。2023年以来，全国需求侧放松调控，持续松绑优化购房条件，据不完全统计，仅2023年全国各省市出台涉及取消限购、优化限购、优化限贷、取消限售、优化限价等政策多达670余条，但实际效果差强人意。受经济下行、三年疫情和资本市场低迷等因素影响，居民实际可支配收入下降，一定程度上限制居民的投资消费能力，对收入预期不乐观，影响了投资消费意愿；对房价预期不乐观，以及“买涨不买跌”的市场情绪，影响了新房去化率。中指研究院统计显示，2023年全国重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%，新房成交量为近八年最低水平。新建商品房去化率不高，市场急需具备超级“购买力”的经营主体“托起”房地产“大盘”，这是央行支持社会企业团体批量购买商品房的一个重要出发点。
二、供给侧结构性矛盾突出。结构性矛盾是住房供给侧最突出问题。一方面，房地产在建项目烂尾、延迟交付情况增多、存量商品房库存“去化”乏力、新建商品房滞销降价，房地产企业经营困难，“暴雷”事件多发；另一方面，随着房地产市场持续下行，出于避险情绪考虑，居民手中持有的二手房急于套现离场，市场可租赁房源有效供给不足，房屋租赁价格势必逆向上涨。住房市场供给侧的结构性矛盾，或将导致房地产市场陷入从过去的买不起房到将来的租不起房的尴尬局面。因此，加快新建商品房库存“去化”进程，加强保障租赁市场的有效供给，促进房地产市场平稳健康发展，或是央行供给侧调整发力的又一考量。
三、增加市场主体购买能力。商品房按项目批量出售，说白了就是商品房的打包“团购”，不管商品房项目“买单”的责任主体是谁，无论是国资背景城投集团还是社会化企业团体，都需具备商品房批量购置的超级“购买力”。央行设立租赁住房专项贷款支持计划、与金融监管局联合发文支持企业团体购买商品房，专项用于租赁企业长期租赁，此举对支持企业购房融资，减轻地方化债压力将起到“一箭双雕”的“群羊”效应；对商品房精准“去化”，增加租赁房的有效供给也将产生“托市”效应。
央行与监管部门支持企业购买商品房转租赁房的政策导向，无疑为房地产行业的结构性“去化”探索出一条新路。当前市场环境下，拿什么拯救房地产？供给侧的结构化“救市”，或是房地产企业走出低谷、化险为夷的一条出路。
(本文作者介绍：EFP金融管理师，山东师范大学特聘教授、硕士生导师，资深金融从业者)
责任编辑：张文
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